확정일자와 전세권설정등기, 무엇이 다를까요? 효력 시점·동의·경매·비용 비교

전세금 2억 원짜리 집을 계약하는 세입자에게 집주인이 "전세권설정등기도 해 드릴까요?"라고 묻는다면, 어떻게 답해야 할까요? 확정일자는 전입신고와 함께 받는 채권 보호 장치이고, 전세권설정등기는 등기로 얻는 물권이에요.

둘 다 보증금을 지키려는 제도지만 효력이 생기는 방식, 집주인 동의, 경매 방식, 비용이 달라요.

확정일자와 전세권설정등기는 무엇이 다른가요?

두 제도의 차이는 권리의 성격과 갖춰야 할 요건에서 갈려요. 표로 먼저 보세요.

표의 각 칸은 아래 절에서 하나씩 풀어요.

효력은 언제부터 생기나요?

확정일자 쪽 보호는 전입신고 날짜에서 출발해요. 집에 들어가 살고 전입신고를 마치면 등기가 없어도 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생겨요.

이 효력을 대항력대항력 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 임대차를 주장할 수 있는 힘이에요.이라고 해요. 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 뜻이에요.

전세권은 달라요. 전세권전세권 전세금을 내고 남의 부동산을 쓰며 전세금을 우선 돌려받는 권리예요.은 전세금을 내고 남의 부동산을 점유해 쓰는 권리이고, 등기를 해야 효력이 생겨요.

입주 후 12월 15일에 전입신고를 마친 세입자는 12월 16일 0시부터 대항력이 생겨요. 이 날짜는 법제처 생활법령정보의 예시를 그대로 가져왔어요.

그래서 전세권은 물권물권 물건을 직접 지배하는 권리로 등기로 효력이 생겨요., 즉 집이라는 물건에 대한 권리로 등기부에 이름이 올라가요. 확정일자는 계약서에 날짜를 확정해 두는 방식이라 등기부에는 보이지 않아요.

우선변제는 어떻게 다르게 받나요?

확정일자 임차인의 우선변제권우선변제권 집이 경매로 넘어갈 때 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받는 권리예요.은 경매에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 배당받는 권리예요. 아래 세 가지를 모두 갖춰야 생겨요.

• 주택 인도(실제 입주)
• 전입신고
• 임대차계약서의 확정일자

세 가지를 갖춘 임차인에게 이런 권리가 생겨요. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매에서 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받아요.

전세권자는 요건이 달라요. 등기만 마치면 이 권리가 따라와요. 전세권자는 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있어요.

집주인 동의가 꼭 필요한 쪽은 어디인가요?

집주인 동의가 필요한 쪽은 전세권설정등기예요. 전세권자가 등기권리자, 소유자가 등기의무자이고, 등기는 둘이 공동으로 신청해요.

확정일자는 세입자 혼자 받아요. 계약서 원본을 들고 주택 소재지의 주민센터 등을 방문하면 돼요.

전입신고와 확정일자를 받는 순서는 이사 당일 절차 글에서 다뤄요.

보증금을 못 받으면 경매는 어떻게 신청하나요?

전세권자는 경매를 직접 청구해요. 전세권설정자가 전세금 반환을 미루면 민사집행법이 정한 대로 목적물의 경매를 청구할 수 있어요.

확정일자 임차인은 경매를 신청하려면 집행권원집행권원 강제집행을 할 수 있게 해 주는 판결 같은 공적 문서예요.이 있어야 해요. 집행권원은 강제집행을 할 수 있다고 인정하는 서류예요.

강제집행을 신청하려면 집행권원과 집행문이 있어야 하고, 집행권원으로는 주로 확정판결, 화해조서, 조정조서, 확정된 지급명령, 공정증서 등이 쓰여요. 보통은 보증금반환청구소송부터 거쳐야 한다는 뜻이에요.

법은 이 경우 세입자 부담을 하나 덜어 줘요. 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그에 준하는 집행권원으로 경매를 신청하면 집 인도 같은 반대의무의 이행이나 제공을 집행 개시 요건으로 하지 않아요.

경매 배당을 받으려면 집을 비워 줘야 해요. 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제 보증금을 받을 수 없어요.

비용은 얼마나 차이가 나나요?

전세권설정등기에는 세금이 붙고, 확정일자는 수수료만 내요. 전세금 2억 원이라고 가정해 계산해 볼게요. 세금 합계는 48만 원이에요.

1. 등록면허세2억 원 × 1천분의 240만 원
2. 지방교육세등록면허세 40만 원의 100분의 208만 원
3. 전세권설정등기 세금 합계표준세율 기준, 등기 신청 수수료 등 다른 비용 제외48만 원

같은 집에서 세금 48만 원과 수수료 600원은 800배 차이예요.

세율은 등록면허세등록면허세 등기나 등록을 할 때 내는 지방세예요.가 전세금액의 1천분의 2, 지방교육세는 등록면허세액의 100분의 20이에요. 확정일자 수수료는 예외에 해당하지 않으면 600원이에요.

48만 원은 표준세율로 계산한 값이에요. 지방자치단체는 조례로 이 세율을 표준세율의 100분의 50 범위에서 가감할 수 있어요. 실제 납부액은 집이 있는 시·군·구 고지서로 확인하세요.

건물만 설정하면 토지는 어떻게 되나요?

건물과 토지는 따로 등기해요. 대지와 건물은 별개의 부동산이라서 건물 전세권을 등기한 뒤에도 대지에 별도로 전세권 설정등기를 신청할 수 있어요.

반대로 확정일자의 우선변제는 임차주택(대지 포함)의 환가대금이 대상이에요. 전세권을 건물에만 설정했다면 토지까지 닿는지 등기부에서 확인하세요.

어떤 상황에 어느 쪽이 맞나요?

상황마다 고르는 기준이 달라요.

• 집주인이 등기에 협조하고 경매를 직접 청구하고 싶다면 전세권설정등기가 맞아요.
• 집주인이 동의하지 않거나 비용을 아끼고 싶다면 전입신고와 확정일자가 기본이에요.
• 전세권 기간을 짧게 잡는다면 기간 규칙도 봐야 해요. 건물 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정하면 1년으로 봐요.

전세권을 정리할 때도 순서가 있어요. 전세권이 소멸하면 집주인은 목적물 인도와 말소등기 서류를 받는 동시에 전세금을 반환해요.

자주 하는 오해는 무엇인가요?

전세권만 있으면 전입신고가 필요 없다는 말은 오해예요. 전세권의 효력 조건은 등기이고, 확정일자 쪽 우선변제는 인도와 전입신고가 요건이라 두 제도는 따로 움직여요.

확정일자만 받으면 바로 경매를 신청한다는 말도 오해예요. 확정일자는 우선순위를 정해 줄 뿐이고, 경매 신청에는 집행권원이 필요해요.

전세권은 기간을 길게 잡을수록 좋다는 말도 오해예요. 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못하고, 약정이 10년을 넘으면 10년으로 줄어요.

두 제도를 놓고 고민된다면 계약서 특약에 전세권 설정을 넣을지부터 집주인과 이야기해 보세요. 설정이 어렵다면 확정일자와 전입신고가 기본선이에요.

내 집의 권리 관계는 대법원 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 열람해 계약 전에 확인하세요.