등기부등본은 어떻게 읽을까요? 표제부·갑구·을구 보는 법

보증금 1억 5,000만 원짜리 전셋집을 계약하려는 2년 차 서연 씨는 등기부등본에서 무엇을 봐야 할까요? 답은 세 칸이에요.

표제부에서 주소를, 갑구에서 집주인과 압류를, 을구에서 근저당을 봐요. 서류는 인터넷등기소에서 집주인 없이 바로 열람해요.

등기부등본, 정확히는 무엇인가요?

흔히 등기부등본이라고 부르는 서류의 정식 이름은 등기사항증명서등기사항증명서 등기부에 적힌 부동산의 표시와 권리관계를 증명하는 서류예요. 흔히 등기부등본이라고 불러요.예요. 등기부에 적힌 내용을 증명하는 서류예요.

등기기록은 부동산의 표시를 적는 표제부, 소유권을 적는 갑구, 소유권 외의 권리를 적는 을구로 나뉘어요.

집주인이 아니어도 누구든지 수수료를 내면 열람하거나 발급받을 수 있어요.

떼기 전에 준비할 것

• 계약하려는 집의 정확한 주소: 아파트, 연립, 다세대라면 동·호수까지
• 화면으로만 볼지, 출력해 둘지 정하기
• 수수료를 낼 결제 수단

열람과 발급은 수수료가 달라요. 아래는 2025년 8월 1일 시행 수수료규칙 기준이에요.

인터넷등기소는 365일 24시간 열려 있어요. 등기소를 찾아간다면 관할 등기소가 아니어도 돼요.

인터넷등기소에서 떼는 순서

1. 인터넷등기소에 들어가기

   대법원 인터넷등기소에서 부동산 등기를 열람할지, 발급받을지 골라요.

2. 주소로 집 찾기

   집 주소로 검색하고, 다세대나 아파트라면 해당 동·호수를 골라요.

3. 증명서 종류 고르기

   등기사항전부증명서(말소사항 포함)와 등기사항전부증명서(현재 유효사항) 중에서 고를 수 있어요. 말소한 등기에는 말소 표시가 붙어요. 말소사항 포함 증명서는 이런 지난 기록까지 함께 보여 줘요.

4. 수수료 내고 확인하기

   결제한 뒤 화면에서 표제부부터 차례로 읽어요.

표제부: 주소가 계약서와 같나요?

표제부에서는 주소 일치만 확인하면 돼요. 지번, 집합건물이라면 동·호수가 빌리려는 집과 같은지 봐요.

잘못된 지번이나 동·호수로 계약하면 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하는 문제가 생겨요. 현관문 숫자보다 등기부가 기준이에요.

등기부에 2층 202호로 적힌 다세대주택을 현관문 표시대로 302호로 계약하고 302호로 전입신고를 한 임차인은, 올바른 주민등록을 갖추지 못해 보호를 받지 못했어요. 대법원 판결(95다55474) 사례예요.

계약서에는 등기부의 동·호수를 그대로 쓰고, 전입신고도 같은 주소로 해요.

갑구: 집주인이 맞고, 압류는 없나요?

갑구에서는 계약 상대가 등기부상 소유자인지부터 봐요. 갑구와 을구는 순위번호, 등기목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타사항 칸으로 이뤄져요.

계약은 등기부상 소유자와 맺고, 소유자의 주민등록증으로 등기부의 인적사항과 같은지 확인해요. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 요구해요.

소유자가 여럿이거나 단독주택이라면 하나씩 더 봐요.

• 공동소유: 계약하는 공유자의 지분이 과반수 이상인지 갑구의 지분으로 확인해요.
• 단독주택: 토지등기부와 건물등기부를 비교해 두 소유자가 같은 사람인지 확인해요.

갑구에 이런 말이 있으면 멈춰요

갑구에는 소유권 변동 말고도 가등기, 압류, 가압류, 경매개시 결정, 처분을 금지하는 가처분 등기가 적혀요. 네 단어 중 하나라도 보이면 계약을 다시 생각해요.

• 압류·가압류가압류 빚을 받으려는 채권자가 판결 전에 재산 처분을 임시로 막아 두는 법원 조치예요.: 이 등기 뒤에 들어간 임차인은 경매 때 일반채권자와 채권액에 따라 나눠 받을 뿐, 우선변제를 받지 못해요.
• 가처분: 가처분권리자가 소송에 이기면 그 뒤에 들어간 임차인은 보호받지 못해요.
• 가등기: 가등기에 따른 본등기가 되면 본등기 권리자에게 임대차를 주장하지 못해요.

을구: 근저당이 얼마나 잡혀 있나요?

을구에서는 내 보증금보다 앞선 빚이 얼마인지 봐요. 을구에는 저당권, 전세권 같은 소유권 외의 권리와 그 설정, 변경, 말소 기록이 적혀요.

을구에서 먼저 찾을 단어는 근저당권근저당권 갚을 빚의 최고액만 정해 두고 부동산을 담보로 잡는 저당권이에요.이에요. 근저당은 담보할 빚의 최고액만 정해 두는 저당권이고, 이자도 그 최고액 안에 들어가요.

근저당 등기에는 채권최고액과 채무자가 적혀요. 을구에서 읽을 숫자가 바로 이 채권최고액채권최고액 근저당권으로 담보되는 빚의 상한으로, 이자까지 포함한 금액이에요.이에요.

근저당이 먼저 잡힌 집에 들어가면 나는 그 뒤 순서가 되고, 경매 때 근저당권자가 받고 남은 돈에서만 받아요. 그래서 앞선 금액과 내 보증금을 더해 집값과 비교해 봐요.

채권최고액으로 따져 보기

1. 매각대금(가정)다른 비용과 권리는 없다고 단순화2억 5,000만 원
2. 근저당권자 몫채권최고액 1억 2,000만 원(가정)까지 먼저1억 2,000만 원
3. 내게 남는 돈2억 5,000만 원 - 1억 2,000만 원1억 3,000만 원
4. 보증금 1억 5,000만 원 중 모자라는 돈2,000만 원

근저당 금액이 매각대금의 절반도 안 되는데 보증금 일부는 경매로 돌려받지 못할 수 있어요. 법제처도 근저당 설정금액이 시가보다 적다고 안심하지 말라고 안내해요.

순서는 어떻게 읽나요?

권리끼리 누가 앞서는지는 등기한 순서로 가려요. 법률에 다른 규정이 없으면, 같은 구 안에서는 순위번호로, 갑구와 을구 사이에서는 접수번호로 순서를 정해요.

예를 들어 갑구의 가압류와 을구의 근저당은 구가 달라서, 접수번호가 작은 쪽이 앞서요.

등기는 마친 날이 아니라 신청을 접수한 때부터 효력이 생겨요. 접수란의 날짜가 기준이라는 뜻이에요.

막히기 쉬운 지점

계약할 때 본 등기부, 잔금 날에도 그대로일까요?

잔금 직전에 한 번 더 떼요. 법제처 생활법령정보도 중개사를 통해 계약하더라도 등기부를 직접 확인하고, 잔금 전에 다시 보라고 안내해요.

그사이 새 등기신청이 접수됐다면, 등기를 마칠 때까지는 증명서를 발급하지 못하고, 발급하더라도 처리 중이라는 표시가 붙어요. 이 표시가 보이면 무슨 등기인지 확인할 때까지 잔금을 미뤄요.

증명서에 안 보이는 것도 있어요

신탁원부와 공동담보목록은 함께 신청한다고 표시해야 증명서에 들어가요. 신탁이나 공동담보라는 말이 보이면 이 목록도 함께 신청해요.

유치권처럼 등기부로는 확인할 수 없는 권리도 있어요. 그래서 등기부만 보지 말고 집에 직접 찾아가 권리관계를 확인해요.

계약 전에 오늘 해 볼 일

마음에 둔 집이 있다면 주소만으로 인터넷등기소에서 열람해 봐요. 표제부, 갑구, 을구 순서로 위의 질문을 하나씩 대 보면 돼요.