전세보증보험(전세보증금 반환보증)은 언제까지, 어떻게 가입하나요?

보증금 2억 원짜리 전세 계약을 앞둔 서연 씨는 전세보증금 반환보증전세보증금반환보증 집주인이 돌려주지 못한 보증금을 보증기관이 대신 책임지는 보증이에요.을 언제까지 신청해야 하는지 궁금해요. 신규 계약은 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청하면 돼요.

신청 조건, 보증한도, 보증료, 사고가 났을 때의 청구 순서를 차례로 풀어 볼게요.

전세보증금 반환보증은 무엇을 보장하나요?

전세보증금 반환보증은 계약이 끝난 뒤 집주인이 돌려줘야 할 보증금의 반환을 주택도시보증공사(HUG)가 책임지는 보증이에요. 이 글에서 "공사"는 HUG를 가리켜요.

이 보증은 HUG, 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 세 기관이 취급해요. 이 글은 HUG 상품을 중심으로 HF 보증의 신청 시기까지 다뤄요. 다른 기관 보증의 조건과 보증료는 각 기관 안내에서 확인하세요.

수치는 모두 2026년 10월 14일 공사 안내 기준이에요. 보증료율과 한도는 바뀔 수 있으니 신청 전에 공사 누리집에서 다시 확인하세요.

어떤 집과 임차인이 가입할 수 있나요?

가입 요건은 집, 보증금, 계약, 임차인 네 가지로 나뉘어요.

• 집: 단독·다가구, 다중, 연립·다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트가 대상이고 근린생활시설 등은 대상이 아니에요.
• 보증금: 전세보증금이 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하여야 하고, 보증부 월세 계약은 전월세전환율을 적용한 보증금으로 따져요.
• 계약: 전세계약기간이 1년 이상이고 공인중개사를 통해 체결한 계약서여야 해요.
• 임차인: 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자확정일자 임대차 계약서를 작성한 날짜를 공적으로 확인받는 거예요.를 받아야 해요.

등기부등본도 봐요. 보증발급일 기준으로 경매신청, 압류, 가압류 같은 권리침해가 없어야 하고, 건물과 토지가 모두 임대인 소유여야 해요.

하나라도 빠지면 신청 단계에서 막혀요. 네 가지를 갖췄더라도 아래 한도 심사를 통과해야 해요. 계약서에 도장을 찍기 전에 이 조건부터 맞춰 보면 가입이 막히는 일을 줄일 수 있어요.

보증한도는 어떻게 계산하나요?

보증한도는 집값의 90%에서 먼저 잡힌 빚을 뺀 금액이에요. 공식은 주택가격 × 담보인정비율담보인정비율 집의 담보가치에 견줘 빌릴 수 있는 돈의 비율이에요.(90%) − 선순위채권선순위채권 담보를 팔았을 때 내 대출보다 먼저 돌려받는 채권이에요. 등이에요.

선순위채권은 내 보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권이에요. 이 금액이 클수록 보증한도가 줄어요.

1. 주택가격가정1억 원
2. 담보인정비율공사 기준 90%× 90%
3. 선순위채권없다고 가정0원
4. 보증한도1억 원 × 90% − 0원9,000만 원

이 집이라면 전세보증금 9천만 원은 가입되고 9천5백만 원은 가입되지 않아요.

선순위채권에도 별도 상한이 있어요. 주택가액(주택가격 × 90%)의 60% 이내여야 해요.

주택가격이 같은 1억 원이어도 주택가액 9,000만 원의 60%는 5,400만 원이에요. 선순위채권이 6,000만 원이면 이 상한을 넘어서 보증금과 관계없이 가입이 막혀요. 보증금이 적어도 선순위채권이 크면 소용이 없다는 뜻이에요.

단독·다중·다가구주택은 선순위채권에 다른 세입자들의 선순위 보증금을 합쳐 주택가액의 80% 이내여야 해요.

주택가격을 어떻게 잡는지도 한도를 좌우해요. 연립·다세대는 공시가격의 140%를 먼저 적용하고, 감정평가를 받았으면 감정평가액이 우선이에요. 공시가격 1억 원 빌라라면 주택가격은 1억 4,000만 원, 선순위채권이 없을 때 보증한도는 1억 2,600만 원이에요.

언제까지 신청해야 하나요?

신청 기한은 잔금을 치르고 전입신고까지 마친 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전이에요.

계약기간이 2년이면 그날부터 1년이 지나기 전이에요. 입주하고 한 달 안에 신청해 두면 기한을 놓칠 걱정이 없어요.

보증기간은 보증서 발급일부터 전세계약 만료일 후 1개월까지예요.

주택금융공사 보증은 언제 신청하나요?

한국주택금융공사(HF)의 일반전세지킴보증은 공사 전세자금보증을 이용 중인 임차인이 대상이고, 계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청해요.

전세대출에 주택금융공사 보증을 쓰고 있다면 이 상품도 함께 확인해 보세요.

가입 절차는 어떻게 되나요?

모바일 신청은 네 단계로 진행돼요.

1. 1단계 보증신청서 작성

   가입하려는 집의 전세 계약 정보를 입력해요.

2. 2단계 서류 제출 및 심사

   필요한 서류를 제출하면 공사가 심사해요.

3. 3단계 보증료 결제

   심사가 끝나면 보증료를 결제해요.

4. 4단계 보증서 발급

   결제를 마치면 보증서가 발급돼요.

가입 가능 여부가 궁금하면 신청 전에 확인해 볼 수 있어요. 공사 누리집 전세보증금반환보증 메뉴에 보증신청 가입가능 여부 확인이 있어요.

보증료는 얼마나 내나요?

보증료는 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365로 계산하고, 보증료율은 보증금액 구간별, 주택유형별, 부채비율별로 달라요.

부채비율부채비율 집값 대비 선순위 빚과 보증금의 비중이에요.은 집값 대비 빚의 크기예요. 공식은 (선순위 채권금액 + 전세보증금) ÷ 주택가액이에요.

보증금 1억 원 초과 2억 원 이하인 아파트는 부채비율이 70% 이하일 때 보증료율이 연 0.102%, 부채비율이 80%를 넘으면 연 0.146%예요.

1. 부채비율2억 원 ÷ (4억 원 × 90%), 선순위채권 없음 가정약 55.6%
2. 보증료율부채비율 70% 이하 구간연 0.102%
3. 2년 보증료2억 원 × 0.102% × 730일 ÷ 365일40만 8,000원

이 가정에서 보증료는 40만 8,000원이에요.

2025년 3월 31일 신청건부터 사고 위험이 클수록 보증료율이 높아지도록 바뀌었어요.

보증료는 계약기간에 비례해서 계산되니, 같은 조건에서 계약기간이 1년이면 위 금액의 절반이에요.

보증사고가 나면 어떻게 청구하나요?

보증사고보증사고 보증기관이 보증금 반환 책임을 지는 사유가 생긴 일이에요.는 두 가지 경우에 인정돼요.

1. 전세계약 해지 또는 종료 후 1개월까지 정당한 사유 없이 보증금을 반환받지 못한 경우
2. 계약 기간 중 경매나 공매가 실시되어 배당 후에도 보증금을 반환받지 못한 경우

가입했다고 돈이 자동으로 들어오지는 않아요. 청구 순서는 이래요.

1. 1단계 계약 종료 증명 서류 준비

   계약 종료를 증명하려면 만기 2개월 전까지 임대인에게 갱신거절 통지를 마쳤다는 서류를 내요.

2. 2단계 임차권등기명령 신청

   계약 종료 후 반환받지 못한 사고는 주택임차권등기명령임차권등기명령 이사해도 임차인의 권리가 유지되게 법원이 등기를 명하는 제도예요.을 마친 후 이행청구해요. 결정문으로 청구할 수 있지만 보증금을 받기 전까지 등기가 끝나야 해요.

3. 3단계 이행청구와 보증금 수령

   대위변제는 이행청구일 이후 1개월 이내에 이뤄지고, 명도를 완료해야 이행금액을 받아요.

경매·공매로 못 받은 경우는 배당표 등 미수령액을 증명하는 서류로 이행청구해요.

계약서와 등기사항증명서를 옆에 두고 공사 누리집의 가입 가능 여부 확인 메뉴에 내 집 주소와 보증금을 넣어 보세요. 계약 전에 해 두면 가입이 막히는 집을 미리 걸러 내요.