중개보수(복비) 계산, 어떻게 하나요? 거래금액별 요율과 월세 환산법

보증금 2억 원짜리 전셋집을 계약하는 입사 1년 차라면, 중개보수 상한은 60만 원이에요. 거래금액 2억 원에 서울 조례의 상한요율 0.3%를 곱한 값이에요.

요율은 거래금액 구간마다 달라요. 구간이 한 칸만 올라가도 요율과 한도액이 함께 바뀌어요. 월세 계약이라면 먼저 월세를 보증금에 합친 금액으로 바꿔야 해요.

중개보수는 누가 어떻게 내나요?

중개보수는 거래 양쪽이 각각 내요. 주택 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받고, 시·도 조례가 정한 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 결정해요.

개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받아요. 이 보수가 흔히 복비라고 부르는 중개보수중개보수 중개업무를 해 준 공인중개사에게 의뢰인이 내는 돈이에요.예요.

전세라면 집주인과 세입자가 각각, 매매라면 매도인과 매수인이 각각 내요. 개업공인중개사개업공인중개사 중개사무소를 열고 중개업을 하는 공인중개사예요.에게 일을 맡긴 중개의뢰인중개의뢰인 공인중개사에게 중개를 맡긴 거래 당사자예요.이 양쪽이기 때문이에요.

내는 시점은 약정이 우선이에요. 계약서를 쓰는 날 바로 내야 하는 건 아니에요. 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날이 지급시기예요.

주택 중개보수 상한은 어떻게 정해지나요?

주택 중개보수 상한은 거래금액 구간별 상한요율과 한도액으로 정해요. 주택 중개보수의 한도는 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 시·도 조례로 정해요.

상한요율상한요율 거래금액에 곱할 수 있는 가장 높은 비율이에요.은 거래금액에 곱할 수 있는 최대 비율이에요. 한도액은 그렇게 곱한 금액이 넘을 수 없는 선이에요. 계산은 두 단계예요.

1. 거래금액이 속한 구간의 상한요율을 곱해요.
2. 그 구간에 한도액이 있으면 곱한 값이 한도액을 넘지 못해요.

아래 표는 서울 조례 기준이에요. 국토교통부령인 시행규칙 별표 1이 정한 전국 상한과 같은 값이에요.

다른 시·도는 이 범위 안에서 조례를 따로 정해요. 계약하는 지역의 요율표를 한 번 더 확인해요.

임대차(전세·월세) 상한

매매·교환 상한

집과 중개사무소가 다른 지역에 있어도 요율표는 하나만 써요. 어느 지역의 표를 쓰는지가 헷갈리기 쉬워요. 중개대상물과 중개사무소의 소재지가 다르면 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도의 조례 기준으로 받아요.

월세는 거래금액을 어떻게 계산하나요?

월세가 있는 계약은 월세를 보증금에 합산한 금액이 거래금액이에요. 월 차임에 100을 곱해 보증금에 더하고, 더한 금액이 5천만 원 미만이면 100 대신 70을 곱해요.

보증금 1,000만 원에 월세 60만 원이라면 7,000만 원이 거래금액이에요.

1. 월세 환산60만 원 × 1006,000만 원
2. 거래금액보증금 1,000만 원 + 6,000만 원, 5천만 원 이상이라 100배 적용7,000만 원
3. 상한요율5천만 원 이상 1억 원 미만 구간 0.4%0.4%
4. 중개보수 상한7,000만 원 × 0.4% = 28만 원, 한도액 30만 원 이하28만 원

환산 금액이 5천만 원에 못 미치면 곱하는 수가 달라져요. 월세가 낮은 계약에서 이 차이가 생겨요. 보증금 500만 원에 월세 40만 원이라면 100배 환산은 4,500만 원이라 70배를 써요.

1. 월세 환산40만 원 × 702,800만 원
2. 거래금액보증금 500만 원 + 2,800만 원3,300만 원
3. 중개보수 상한3,300만 원 × 0.5% = 16만 5천 원, 한도액 20만 원 이하16만 5천 원

전세와 매매는 얼마가 나오나요?

보증금 2억 원 전세는 상한이 60만 원이에요. 한도액이 없는 구간이라 곱한 값이 그대로 상한이에요.

1. 상한요율1억 원 이상 6억 원 미만 구간0.3%
2. 중개보수 상한2억 원 × 0.3%60만 원

매매는 한도액이 먼저 걸리는 구간이 있어요. 거래금액이 커도 한도액 때문에 요율대로 계산되지 않는 경우예요. 1억 9,000만 원짜리 집을 사면 곱한 값은 95만 원이지만 한도액인 80만 원이 상한이에요.

1. 곱한 값1억 9,000만 원 × 0.5%95만 원
2. 한도액5천만 원 이상 2억 원 미만 구간80만 원
3. 중개보수 상한한도액이 더 낮아 한도액 적용80만 원

부가가치세는 따로 붙나요?

요율표로 계산한 상한에는 부가가치세가 들어 있지 않아요. 서울시 요율표도 중개보수의 부가가치세는 별도라고 안내해요.

법제처는 개업공인중개사가 일반과세자든 간이과세자간이과세자 매출이 적은 개인사업자로, 부가가치세를 간편하게 계산하는 사업자예요.든 법정 중개보수는 부가가치세를 뺀 금액이라고 봤어요. 간이과세자가 부가가치세를 따로 받아 합계가 상한을 넘어도, 부가가치세를 뺀 금액이 상한 안이면 금지행위가 아니라고 해석했어요.

그래서 계약 전에 부가가치세를 따로 받는지 물어 합계 금액을 확인해요. 합계가 계산한 상한보다 높다면 보수와 부가가치세를 나눠 적어 달라고 요청해요.

오피스텔과 상가주택도 같은 표를 쓰나요?

오피스텔은 조건에 따라 기준이 갈려요. 오피스텔은 전용면적 85제곱미터 이하이고 전용 입식 부엌, 수세식 화장실, 목욕시설을 갖추면 별표 2의 상한요율 이내에서 협의하고, 그 밖의 주택 외 대상물은 거래금액의 0.9% 이내에서 협의해요.

상가와 주택이 섞인 건물은 면적으로 갈라요. 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상이면 주택 중개보수 기준을, 2분의 1 미만이면 주택 외 기준을 적용해요.

상한보다 더 내라고 하면 어떻게 하나요?

상한을 넘는 금액은 내지 않아도 돼요. 중개업자가 한도를 넘겨 요구한 수수료의 초과분은 무효이고, 한도를 넘겨 낸 금액은 돌려 달라고 청구할 수 있어요.

자주 하는 오해를 짚어 볼게요.

• 상한요율은 정가가 아니에요. 조례가 정한 요율한도 이내에서 협의해 정하므로 상한보다 낮게 합의할 수도 있어요.
• 사례금 명목도 안 돼요. 개업공인중개사는 사례나 증여 같은 어떤 명목으로도 법정 중개보수와 실비를 넘는 금품을 받을 수 없어요.
• 실비는 별도로 청구할 수 있어요. 개업공인중개사는 권리관계 확인이나 계약금 등 반환채무이행 보장에 드는 실비실비 중개 과정에서 실제로 든 비용이에요.를 영수증 등을 첨부해 청구할 수 있어요.
• 계약이 깨졌다고 늘 내는 건 아니에요. 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래행위가 무효, 취소, 해제된 경우에는 중개보수를 받을 수 없어요.

계약서를 쓰기 전에 거래금액, 구간, 상한을 직접 계산해 보세요.

서울은 서울시 부동산 중개보수 페이지(https://land.seoul.go.kr/land/broker/brokerageCommission.do)에서 요율표를 볼 수 있고, 다른 지역은 해당 시·도 홈페이지에서 확인해요.