집을 살 때 절차는 어떻게 될까요? 매매계약부터 잔금, 소유권이전등기까지

4억 원짜리 아파트 계약서에 도장을 찍은 민수 씨(가정)는 이제 집주인일까요? 아니에요. 부동산에 관한 법률행위로 물권이 생기고 없어지고 바뀌는 효력은 등기를 해야 생겨요.

그래서 순서는 계약, 거래신고, 잔금, 등기예요. 기한이 붙는 일은 거래신고, 취득세 납부, 등기 신청, 전입신고예요.

집을 살 때 절차는 어떤 순서로 진행되나요?

집을 살 때 절차는 권리 확인, 계약, 거래신고, 잔금, 등기, 전입신고 순서로 진행돼요. 단계마다 하는 사람과 기한은 아래 표와 같아요.

계약 전에는 무엇을 확인해야 하나요?

계약 전에는 매도인이 진짜 소유자인지부터 확인해야 해요. 매수인은 매매계약 때 매도인이 부동산의 소유권자인지 살펴야 해요.

소유자와 근저당권근저당권 갚을 빚의 최고액만 정해 두고 부동산을 담보로 잡는 저당권이에요. 같은 권리관계는 등기사항증명서등기사항증명서 등기부에 적힌 부동산의 표시와 권리관계를 증명하는 서류예요. 흔히 등기부등본이라고 불러요.에 나와요. 읽는 법은 등기부등본 읽는 법에 정리했어요.

중개사무소를 통한다면 설명 의무도 있어요. 개업공인중개사개업공인중개사 중개사무소를 열고 중개업을 하는 공인중개사예요.는 중개가 완성되기 전에 등기사항증명서, 건축물대장 등본 같은 근거자료를 제시하며 설명해야 해요.

그 설명은 서면으로도 받아요. 계약서를 쓸 때 확인ㆍ설명사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부해야 해요.

매매계약서에는 무엇을 적고 대금은 어떻게 나누나요?

매매계약서에는 매매대금 총액과 계약금, 중도금, 잔금을 순서대로 적고, 그 밖에 정한 사항은 특약특약 계약서 본문 외에 당사자끼리 따로 정하는 약속이에요.사항에 구체적이고 자세하게 적어요. 아래는 매매가 4억 원을 가정하고, 지급 비율도 가정한 계산이에요.

1. 계약금매매가의 10%로 가정4,000만 원
2. 중도금매매가의 10%로 가정4,000만 원
3. 잔금나머지 80%3억 2,000만 원
4. 합계세 번에 나눠 낸 금액4억 원

잔금일에 매도인의 대출을 정리한다는 약속처럼 서로 확인한 조건은 특약에 글로 남겨요.

계약금을 포기하면 계약을 취소할 수 있나요?

계약금계약금 계약이 성립했다는 증거로 먼저 내는 돈이에요.을 주고받았다면 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 계약금으로 계약을 풀 수 있어요. 당사자 사이에 다른 약정이 없다면, 한쪽이 이행에 착수할 때까지 계약금을 낸 쪽은 포기하고 받은 쪽은 두 배를 돌려주는 방식으로 매매계약을 해제할 수 있어요.

이 방식을 해약금해약금 계약을 깰 때 포기하거나 두 배로 돌려주는 계약금이에요. 해제라고 불러요. 가계약금을 돌려받을 수 있는지, 언제까지 이 방식으로 풀 수 있는지는 가계약금 글에서 이어서 봐요.

부동산 거래신고는 누가, 언제까지 하나요?

거래신고는 계약일부터 30일 안에 해요. 거래당사자는 매매계약 체결일부터 30일 안에 부동산이 있는 곳의 신고관청(시장ㆍ군수ㆍ구청장)에 공동으로 신고해야 해요.

중개사무소를 통했다면 신고도 중개사가 해요. 개업공인중개사가 거래계약서를 작성해 교부한 경우에는 그 개업공인중개사가 신고를 해야 해요.

신고를 마치면 서류가 나와요. 신고관청은 내용을 확인한 뒤 신고인에게 신고필증신고필증 신고를 마쳤다고 관청이 확인해 내주는 문서예요.을 지체 없이 발급해요. 신고필증을 발급받으면 매수인은 부동산등기 특별조치법에 따른 검인을 받은 것으로 봐요.

자금조달계획서는 누가 내나요?

규제지역규제지역 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 함께 부르는 말이에요. 주택이거나 6억 원 이상인 주택을 사는 사람이 내요. 법인이 아닌 매수인이 실제 거래가격 6억 원 이상인 주택을 사거나 투기과열지구투기과열지구 집값 과열을 막으려고 정부가 지정한 지역이에요. 또는 조정대상지역에 있는 주택을 사면, 거래 신고 때 자금의 조달계획과 입주 여부 같은 이용계획을 함께 신고해요.

이 내용을 적는 서류가 자금조달계획서자금조달계획서 집을 살 때 돈을 어디서 마련하는지 적어 내는 서류예요.예요.

제출 기한, 서명, 항목별 증빙은 자금조달계획서 글에 정리했어요.

잔금일에는 무엇을 하나요?

잔금일은 대금을 치르고 등기 서류를 받는 날이에요. 특별한 약정이 없으면 매도인은 잔금을 받는 동시에 소유권이전등기에 필요한 서류 전부를 매수인에게 줘야 해요.

대출을 받는 매수인은 담보도 함께 정리돼요. 금융기관에서 주택구입자금을 대출받으면 그 주택에 담보를 설정하는데, 보통은 근저당권으로 설정돼요. 한도는 LTV, DTI, DSR 글에서 봐요.

대출 신청부터 잔금일 실행까지의 순서는 주택담보대출 절차 글에서, 정책 대출 비교는 디딤돌·보금자리론 글에서 봐요.

아래는 매매가 4억 원에 대출 1억 5,000만 원을 가정한 잔금일 자금이에요.

1. 대출가정1억 5,000만 원
2. 내 돈잔금에서 대출을 뺀 금액1억 7,000만 원
3. 잔금앞의 계약서 계산3억 2,000만 원

1. 1단계. 매도인의 대출이 정리되는지 확인해요

   매도인이 대출을 받았다면 근저당권이 남아 있어요. 대출금을 갚아 계약이 해지되면 근저당권이 소멸하고, 소멸하면 말소등기말소등기 등기부에 적힌 권리를 지우는 등기예요.를 하는데, 말소등기는 근저당권자(등기의무자)와 근저당권 설정자(등기권리자)가 해요.

2. 2단계. 잔금을 보내고 서류를 받아요

   잔금을 치르는 순간 위의 서류 교부가 함께 이뤄져요. 등기부에서 말소 접수 여부를 다시 확인해요.

3. 3단계. 취득세를 신고하고 납부해요

   취득세는 취득한 날부터 60일 안에 신고하고 납부해야 하고, 그 기한 안에 등기하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 신고ㆍ납부해야 해요. 세율은 주택 취득세 글에서 계산해요.

소유권이전등기는 어떻게 신청하나요?

소유권이전등기는 매도인과 매수인이 함께 신청해요. 등기의무자인 매도인과 등기권리자인 매수인이 함께 등기소에 신청해요.

기한은 잔금 뒤 60일이에요. 매매처럼 서로 대가적인 채무를 지는 계약은 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 안에 소유권이전등기소유권이전등기 집의 주인이 바뀐 사실을 등기부에 올리는 등기예요.를 신청해야 해요.

신청 방법은 두 가지예요. 신청인이나 대리인이 등기소에 출석해 서면으로 신청하거나, 전산정보처리조직을 이용한 전자신청으로 할 수 있어요.

법무사 없이 인터넷으로 하는 셀프등기에는 준비가 더 있어요. 전자신청으로 소유권이전등기를 하려면 최초 신청 전에 사용자등록을 해야 하고, 사용자등록 신청은 등기소에 출석해서 해요.

등기를 신청할 때는 국민주택채권국민주택채권 등기할 때 의무로 사는 정부 채권이에요.과 수입인지를 사고 등기신청수수료를 내요. 수입인지는 계약서의 인지세를 내는 방법이고, 1억 원 이하 주택은 인지세가 면제돼요.

금액은 인터넷등기소의 등기비용 안내에서 확인해요.

등기를 마친 뒤에는 무엇이 남나요?

등기를 마친 뒤에는 새 등기필정보등기필정보 등기를 마친 사람에게 알려 주는 본인 확인용 정보예요.를 받고 전입신고를 해요. 등기관은 새로운 권리의 등기를 마치면 등기필정보를 등기권리자에게 통지하고, 공동으로 신청할 때 신청인은 통지받은 등기의무자의 등기필정보를 등기소에 제공해야 해요.

거주지를 옮기면 신거주지에 전입한 날부터 14일 안에 신거주지의 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 전입신고전입신고 새 주소로 옮긴 사실을 관할 기관에 알리는 일이에요.를 해야 해요.

중개보수는 중개보수 계산 글에서 따로 계산해요.

이번 주에는 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 관할 등기소와 등기 비용을 확인해 두세요. 전체 순서는 찾기쉬운 생활법령정보의 부동산 매매에서 한 번 더 확인해요.