LTV, DTI, DSR은 무엇일까요? 주택담보대출 한도가 정해지는 구조

연소득 5,000만 원인 입사 4년 차가 5억 원짜리 아파트를 보고 있다고 가정해 볼게요. 집값의 70%면 3억 5,000만 원을 빌릴 수 있을 것 같지만, 신용대출 2,000만 원이 있으면 한도는 약 2억 6,180만 원으로 줄어요.

은행은 집값과 소득을 세 가지 비율로 따로 재고, 그중 가장 작은 한도를 적용하기 때문이에요.

세 비율은 각각 무엇을 볼까요?

LTV는 집값을, DTI와 DSR은 소득을 기준으로 봐요. 셋 다 은행업감독규정에 정의가 있어요.

LTV의 우리말 이름은 담보인정비율담보인정비율 집의 담보가치에 견줘 빌릴 수 있는 돈의 비율이에요.이에요. 집을 팔아 대출을 돌려받을 수 있는지 보는 기준이에요.

DTI는 총부채상환비율총부채상환비율 주택담보대출 원리금과 다른 빚의 이자를 연소득과 견준 비율이에요., DSR은 총부채원리금상환비율총부채원리금상환비율 모든 대출에서 한 해 동안 갚는 원금과 이자를 연소득과 견준 비율이에요.이에요. 둘 다 매년 버는 돈으로 갚을 수 있는지 봐요.

LTV는 집값만 보지 않아요

LTV 계산의 분자에는 내가 빌릴 돈 말고도 먼저 갚아야 할 돈이 들어가요. LTV는 (담보대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) ÷ 담보가치 × 100으로 산출해요.

선순위채권선순위채권 담보를 팔았을 때 내 대출보다 먼저 돌려받는 채권이에요.은 집을 팔았을 때 이 대출보다 먼저 돌려받는 채권이에요. 이미 다른 근저당이 잡혀 있다면 그만큼 새 대출 한도가 줄어요.

세입자가 없는 방도 계산에 들어가요. 임대되지 않은 방에는 방 수에 지역별 소액보증금을 곱한 금액을 반영하고, 아파트 등 공동주택은 1개만 반영해도 돼요.

분모인 집값은 은행이 정해진 기준으로 매겨요. 은행은 국세청 기준시가, 감정평가액, 한국부동산원 지수로 산정한 가격, KB부동산시세 일반평균가 중 하나 이내로 담보가치를 정해요.

DTI와 DSR은 신용대출을 다르게 셈해요

두 비율의 차이는 주택담보대출이 아닌 빚을 어떻게 넣느냐예요. DTI는 주택담보대출의 연간 원리금에 기타부채는 연간 이자만 더해 연소득으로 나눠요.

DSR은 금융회사 대출 전체의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눠요. 신용대출도 원금까지 들어가요.

신용대출 원금은 정해진 방식으로 나눠 넣어요. 분할상환이 아닌 신용대출은 대출총액 ÷ 5년을 원금 상환액으로 넣고, 원금 전액을 나눠 갚는 주택담보대출은 실제 상환액을 넣어요.

은행의 DSR 상한은 정해져 있어요. 은행은 총대출액이 1억 원을 넘는 차주에게 가계대출을 내줄 때 DSR 40%를 넘지 않게 해야 해요.

소득은 어떤 서류로 잡을까요?

분모인 연소득은 원칙적으로 서류로 확인되는 소득이에요. 1년 미만의 증빙소득만 있으면 1년 치로 환산한 뒤 10%를 빼지만, 신규입사 같은 사유가 있거나 청년층, 신혼부부이면 빼지 않아요.

여기서 청년층은 만 40세 미만 무주택 근로자예요.

장래소득 변동은 2년 치 근로소득 증빙을 낸 차주가 만기 10년 이상 비거치식 분할상환대출을 받을 때만 반영이 허용돼요. 2026년 8월 31일부터 은행은 장래소득을 적용할 수 있는지와 적용했을 때 한도를 차주에게 알려야 해요.

부부 소득을 합칠 때는 빚도 합쳐요. 배우자 소득을 합산하면 배우자 명의의 금융부채도 함께 넣어야 해요.

연소득 5,000만 원으로 계산해 보기

아래 숫자는 모두 가정이에요. 비규제지역 수도권 아파트이고, 주택담보대출은 30년 원리금균등분할상환원리금균등분할상환 원금과 이자를 합친 금액을 매달 똑같이 나눠 갚는 방식이에요., 연 4%예요.

1. 연소득가정5,000만 원
2. DSR 40%의 연간 원리금 한도5,000만 원 × 40%2,000만 원
3. 신용대출 원금 몫2,000만 원 ÷ 5년, 만기일시상환 가정400만 원
4. 신용대출 이자2,000만 원 × 연 5%, 가정100만 원
5. 주택담보대출에 쓸 수 있는 연간 원리금1,500만 원
6. 주택담보대출 1억 원당 연간 원리금30년, 연 4%, 월 약 47만 7,415원약 573만 원
7. DSR 기준 주택담보대출 한도1,500만 원 ÷ 약 573만 원 × 1억 원약 2억 6,180만 원

같은 사람의 한도를 세 비율로 나란히 놓으면 이래요. DTI 60%는 아래 표의 수도권 기준이에요.

가장 작은 DSR 한도가 실제 한도가 돼요. 신용대출이 없다면 DSR 한도는 약 3억 4,910만 원으로 LTV 한도와 비슷해져요.

스트레스 DSR은 한도를 한 번 더 줄여요

변동금리 대출이라면 한도는 위 계산보다 작아요. 스트레스 DSR스트레스 DSR 금리가 오를 가능성을 반영해 가산금리를 붙여 대출 한도를 계산하는 방식이에요.은 금리 상승 가능성을 감안해 DSR 산정 때 가산금리를 붙여 한도를 계산하고, 실제 대출금리에는 붙이지 않아요.

더하는 금리는 지역과 시기마다 달라요. 2025년 10월 16일부터 수도권·규제지역 주택담보대출의 스트레스 금리 하한은 1.5%에서 3%로 올라갔어요.

이 예시는 수도권 아파트라 하한인 3%p 줄이 해당해요.

이 표에서 신용대출에는 스트레스 금리를 더하지 않았어요. 신용대출은 잔액이 1억 원을 넘을 때만 스트레스 금리를 부과해요.

비율 숫자는 지역과 시기마다 바뀌어요

세 비율의 정의와 산식은 그대로지만, 상한은 자주 바뀌어요. 금융감독원장은 긴급하다고 인정하면 LTV, DTI, DSR을 10%포인트 범위에서 조정할 수 있어요.

가장 크게 갈리는 기준은 규제지역규제지역 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 함께 부르는 말이에요.이에요. 무주택자(기존 집을 팔기로 약정한 1주택자 포함)가 규제지역에서 주택담보대출을 받으면 LTV가 70%에서 40%로 낮아져요.

DTI도 지역별로 달라요. 2026년 10월 시행 규정 기준이에요.

자주 하는 오해

마이너스통장은 안 쓰면 DSR에 안 들어간다

한도대출한도대출 정해 둔 한도 안에서 필요할 때 꺼내 쓰고 갚는 대출로, 마이너스통장이라고도 해요.은 쓴 돈이 아니라 한도 전체로 계산해요. 한도대출은 대출총액을 한도금액으로 적용해요. 쓰지 않는 마이너스통장이 있다면 정리만 해도 DSR이 내려가요.

모든 대출이 DSR에 들어간다

빠지는 대출도 있어요. 300만 원 이하 소액대출, 예·적금담보대출, 보험계약대출은 DSR 적용을 제외할 수 있어요.

세 비율만 넘지 않으면 원하는 만큼 빌린다

비율과 별개로 금액 상한이 붙기도 해요. 2025년 10월 16일부터 수도권·규제지역 주택구입용 주택담보대출 한도는 시가 15억 원 이하 주택이면 6억 원이에요.

내 DSR 미리 계산해 보기

1. 대출 목록 적기

   신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부, 학자금대출을 모두 적어요. 마이너스통장은 쓴 금액이 아니라 한도를 적어요.

2. 대출마다 연간 원리금 구하기

   나눠 갚는 대출은 1년 동안 실제로 내는 돈을, 만기일시상환 신용대출은 원금을 5로 나눈 값에 1년 이자를 더해요.

3. 연소득으로 나누기

   합계를 연소득으로 나눠요. 40%에서 이 비율을 뺀 만큼이 새 주택담보대출에 쓸 수 있는 몫이에요.

대출 상담 전에 이 표를 한 장 만들어 가면, 은행이 말하는 한도가 어느 비율에서 막혔는지 바로 물어보기 쉬워요.