전세 계약 체크리스트, 계약하는 날 무엇을 어떤 순서로 확인할까요?

보증금 1억 원짜리 전세 계약서에 도장을 찍으러 가는 입사 2년 차 지민 씨를 떠올려 보세요. 계약 당일 확인은 집주인 확인, 등기부, 계약서, 송금 순서로 하고, 돈은 마지막에 보내요.

계약금은 보증금을 1억 원으로 가정하면 1,000만 원 안팎이에요. 큰돈이 나가기 전에 아래 순서대로 확인해요.

계약 당일에는 어떤 순서로 확인하나요?

계약 당일 확인은 다섯 단계예요. 단계마다 자세한 기준은 아래 절에 있어요.

1. 1단계 등기사항증명서를 새로 뽑아요

   계약 직전에 발급한 등기사항증명서등기사항증명서 등기부에 적힌 부동산의 표시와 권리관계를 증명하는 서류예요. 흔히 등기부등본이라고 불러요.를 준비하고, 소유자 이름과 근저당권근저당권 갚을 빚의 최고액만 정해 두고 부동산을 담보로 잡는 저당권이에요., 가압류가압류 빚을 받으려는 채권자가 판결 전에 재산 처분을 임시로 막아 두는 법원 조치예요.가 있는지 봐요.

2. 2단계 계약 상대방의 신분을 확인해요

   신분증과 등기부의 소유자 정보를 맞춰 봐요. 대리인이 나오면 위임장과 인감증명서를 받아요.

3. 3단계 임대인의 서류를 받아요

   확정일자 정보와 납세증명서를 임대인에게 요청해요.

4. 4단계 계약서와 특약을 적어요

   표준계약서로 인적사항, 기간, 보증금을 채우고 특약 칸에 약속을 적어요.

5. 5단계 계약금을 보내요

   계약서의 임대인 계좌인지 한 번 더 보고 송금한 뒤 영수증을 받아요.

등기사항증명서는 무엇을 뽑아야 하나요?

중개업자를 통해 계약할 때는 중개대상물 확인설명서와 계약 직전에 교부받은 등기사항전부증명서를 확인한 뒤 실소유주(등기명의인)와 계약해야 해요. 며칠 전에 뽑아 둔 등기부로는 그 사이 생긴 권리를 볼 수 없어요.

부동산등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있어서 임대차계약 전에 둘 다 확인해야 해요. 건물 하나만 보면 땅에 걸린 권리를 놓쳐요.

중개사가 확인했다고 해도 생활법령은 등기부를 임차인이 스스로 확인하라고 안내해요. 등기부등본을 위조하는 경우도 있어서 주택도시보증공사는 본인이 직접 발급받아 확인하기를 추천해요.

읽는 법은 등기부등본은 어떻게 읽을까요?에 정리해 뒀어요.

계약 상대방이 진짜 집주인인지 어떻게 확인하나요?

임차인은 계약 상대방이 등기부상 소유자나 소유자의 대리인인지 확인하고 계약해야 해요. 소유자 본인과 계약할 때는 주민등록증으로 등기부상 소유자의 인적사항과 일치하는지 확인해야 해요.

소유자가 여럿이면 한 명만 나와도 되는지부터 봐요. 공동소유자 중 일부와 계약할 때는 그 사람의 지분이 과반수 이상인지 등기부 갑구의 소유권 지분으로 확인해야 해요.

대리인이 나오면 무엇을 받아야 하나요?

대리인이 나오면 서류가 세 가지로 늘어요. 대리인의 신분증, 소유자의 인감이 찍힌 위임장, 인감증명서를 확인해야 해요.

인감증명서인감증명서 관공서에 신고한 도장이 맞다는 것을 증명하는 서류예요.는 관공서에 신고한 도장이 맞다는 것을 증명하는 서류예요. 위임장에 적힐 내용은 부동산 소재지, 소유자 이름과 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름·주소·주민번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지와 연월일이고, 끝에 소유자의 인감이 찍혀 있어야 해요.

인감증명서의 날인은 위임장에 찍힌 날인, 계약서에 찍을 날인과 같아야 분쟁을 예방해요. 세 도장을 나란히 놓고 대조해요.

임대인은 계약할 때 어떤 서류를 보여 줘야 하나요?

임대인은 계약을 체결할 때 해당 주택의 확정일자 부여일과 보증금 등 정보, 국세와 지방세 납세증명서를 제시해야 해요. 계약 전에 열람에 동의하면 제시를 갈음해요.

확정일자확정일자 임대차 계약서를 작성한 날짜를 공적으로 확인받는 거예요. 정보에는 이 집에 먼저 확정일자를 받은 임대차의 날짜와 보증금이 나와요. 임대인이 계약 전에 열람에 동의했다면 서류를 따로 내밀지 않아도 돼요.

계약하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 보증금 등 정보를 요청해도 돼요.

표준계약서는 어떻게 구하고 어떻게 채우나요?

주택임대차 표준계약서 양식은 법무부 홈페이지의 주택임대차법령정보에서 확인해요. 계약서를 이 양식으로 쓰면 빠뜨리기 쉬운 항목이 미리 칸으로 나뉘어 있어요.

계약서에 정해진 형식은 없지만, 확정일자를 받으려면 임대인·임차인의 인적사항, 목적물, 기간, 보증금 등이 적힌 완성된 문서여야 해요.

간인간인 여러 장의 서류에 걸쳐 찍는 도장이에요.은 종이와 종이 사이에 걸쳐 찍는 도장이에요. 확정일자를 받으려면 계약당사자(대리인이 계약했다면 대리인)의 서명이나 기명날인이 있어야 하고, 계약증서가 두 장 이상이면 간인이 있어야 해요.

계약 기간 칸도 확인해요. 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 보지만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있어요.

특약에는 무엇을 적나요?

특약특약 계약서 본문 외에 당사자끼리 따로 정하는 약속이에요.은 계약서 본문 외에 당사자끼리 따로 정하는 약속이에요. 생활법령은 특약사항에 쓸 내용으로 아래 세 가지를 들어요.

• 계약 당시의 등기부상 권리관계를 잔금 지급 때까지 유지한다는 내용
• 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용
• 각종 권리제한을 말소하거나 인수한다는 내용

보일러 교체시기, 이사일정처럼 시비가 될 만한 내용도 특약사항에 기재해 분쟁을 피하는 것이 좋아요.

계약금은 얼마를 어디로 보내나요?

계약금은 보통 임대차 보증금의 10% 정도예요. 계약금계약금 계약이 성립했다는 증거로 먼저 내는 돈이에요.은 계약이 성립했다는 증거로 먼저 내는 돈이에요.

1. 보증금가정한 금액1억 원
2. 계약금보증금의 10%1,000만 원
3. 잔금보증금에서 계약금을 뺀 금액9,000만 원

송금 계좌는 등기부의 소유자와 같은 임대인 본인 명의인지 확인해요. 전세보증금은 임대인 명의의 통장에 지급해야 해요. 임대인의 요청으로 대리인 계좌에 입금한다면 그 사실을 특약사항에 적어야 해요.

계약금을 보낸 뒤에도 마음이 바뀔 수 있어요. 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 임차인은 계약금을 포기하고, 임대인은 받은 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있어요.

잔금일에는 무엇을 다시 확인하나요?

잔금일에는 등기부를 다시 확인해요. 등기부는 임대차계약을 체결할 때 확인하고, 잔금을 치르기 전에도 다시 한 번 확인하는 것이 좋아요.

중도금이나 잔금을 지급할 때는 대금 지급 내용이 적힌 영수증을 주고받아야 해요.

이사한 날에는 전입신고도 마쳐요. 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생겨요. 절차는 전입신고와 확정일자 글에 있어요.

계약이 끝나면 어떤 서류를 받아야 하나요?

중개업소를 통해 임대차계약을 했다면 주택임대차계약서, 중개대상물 확인·설명서, 공제증서를 받아야 해요. 세 가지를 한 폴더에 묶어 보관해요.

보증금 반환보증 가입 시기는 전세보증보험 글에서 확인해요. 계약 약속이 잡혔다면 법무부 홈페이지에서 주택임대차 표준계약서를 내려받아 특약 칸을 미리 읽어 보세요.