전세와 월세, 무엇이 다를까요? 전월세 전환율 상한과 보증금 보호로 비교해요

첫 독립을 준비하는 입사 2년 차가 같은 원룸을 보증금 1억 원 전세와 보증금 5,000만 원에 월세 20만 원 조건(가정)으로 함께 제안받았다면, 무엇을 기준으로 골라야 할까요? 답은 월세 차이를 보증금 차이에 대한 1년 비율로 바꿔, 보증금을 마련하는 금리와 견주는 거예요. 마련하는 금리가 그 비율보다 낮으면 전세 쪽이, 높으면 월세 쪽이 1년에 돈이 덜 들어요.

전세와 월세, 한눈에 비교

매달 돈이 나가느냐부터 갈려요. 전세는 전세금을 주고 차임(월세)을 주지 않는 방식이고, 반전세나 월세는 보증금을 주고 차임도 매달 내는 방식이에요. 법으로는 둘 다 임대차예요. 이 글의 전세는 등기 없이 맺는 보통의 전세 계약이에요. 전세권 등기까지 하는 전세권은 물권이라, 채권인 임대차와 성질이 달라요.

같은 점도 많아요. 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 적용되고, 등기하지 않은 전세계약에도 준용돼요. 그래서 계약 기간과 인상 한도는 같은 규칙을 따라요. 기간을 정하지 않았거나 2년보다 짧게 정했다면 2년으로 봐요. 계약 중이나 갱신 때 올려 달라고 할 때도 증액 청구는 약정한 보증금이나 월세의 20분의 1을 넘지 못하고, 계약이나 증액 뒤 1년 안에는 할 수 없어요.

전세의 비용은 왜 눈에 안 보일까요?

월세는 매달 나가는 돈이 곧 비용이에요. 전세는 매달 나가는 돈이 없어서 공짜처럼 보이지만, 큰 보증금을 묶어 두는 비용이 있어요. 보증금을 대출로 마련하면 대출 이자가, 모아 둔 돈으로 내면 그 돈을 예금에 넣었을 때 받았을 이자가 비용이에요.

그래서 두 조건을 비교할 때는 보증금 차이와 월세 차이를 같은 단위로 바꿔요.

1년 비용 비율 = 월세 차이 × 12 ÷ 보증금 차이

첫 문단의 두 조건이라면 보증금 차이는 5,000만 원, 월세 차이는 20만 원이라 20만 원 × 12 ÷ 5,000만 원 = 연 4.8%예요. 이 비율이 내가 보증금을 마련하는 금리보다 높으면 보증금을 많이 내는 쪽이 1년 비용이 적어요.

전월세 전환율 상한은 어떻게 정해질까요?

보증금을 월세로 바꿀 때는 법이 정한 상한이 있어요. 이 비율을 흔히 전월세 전환율전월세 전환율 보증금을 월세로 바꿀 때 한 해 월세를 보증금 대비 비율로 나타낸 값이에요.이라고 불러요. 지금 사는 집을 갱신하면서 전세를 월세로 돌리자는 제안을 받았을 때가 대표적이에요. 갱신 계약은 이전과 같은 조건으로 보기 때문에 세입자가 동의하지 않으면 월세로 바꾸기 어렵고, 동의해서 바꾸더라도 법정 전환율이 적용돼요.

보증금을 월세로 바꿀 때 월세는 전환되는 금액에 ① 대통령령으로 정한 비율과 ② 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정한 이율을 더한 비율 중 낮은 비율을 곱한 금액을 넘을 수 없어요. 시행령은 ①을 연 10%, ②의 더하는 이율을 연 2%로 정해요.

전환 상한 비율 = min(연 10%, 기준금리기준금리 한국은행이 정하는 정책금리로, 시중 금리의 기준이 돼요. + 연 2%)

기준금리가 오르내리면 상한도 따라 움직이지만 산식은 그대로예요. 2026년 10월 13일 조회 기준 한국은행 기준금리는 연 3.00%예요. 이 시점이라면 상한 비율은 3.00%에 2%를 더한 연 5%예요.

1. 월세로 바꾸는 보증금(가정)1억 원
2. 상한 비율연 10%와 3.00%+2% 중 낮은 쪽연 5%
3. 1년 월세 상한1억 원 × 5%500만 원
4. 한 달 월세 상한500만 원 ÷ 12, 원 미만 버림41만 6,666원

같은 1억 원을 다른 방법으로 마련할 때의 1년 비용(가정)과 나란히 놓으면 이래요.

이 예시에서는 보증금으로 두는 쪽이 1년 비용이 적어요. 대출로 마련해도 월세보다 1년에 100만 원 덜 들어요. 대출 금리가 상한 비율인 연 5%보다 높아지면 결과는 반대가 돼요.

보증금 보호 장치는 무엇이 다를까요?

법이 주는 보호는 전세와 월세가 같아요. 차이는 걸린 금액이에요. 전세는 보증금이 커서 돌려받지 못할 때 잃는 돈도 커요.

계약이 끝난 뒤에도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 이어지는 것으로 봐요. 전입신고와 확정일자를 이사 당일 받는 순서와 수수료, 보증금을 못 받고 이사해야 할 때의 절차는 전입신고와 확정일자 글에 정리했어요.

보증금반환보증은 들 수 있는 시기와 조건이 정해져 있어요. 조건에는 그 집에 살면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것, 보증금과 선순위채권을 더한 금액이 공사 기준으로 정한 주택가격의 90% 이내일 것이 들어 있어요. 신청은 새 계약이면 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전까지 해요. 2026년 10월 기준으로 보증 대상 보증금은 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하이고, 보증금이 있는 월세 계약은 공사의 전월세전환율로 환산한 금액으로 따져요.

월세에는 다른 위험이 있어요. 월세를 2회분만큼 밀리면 집주인이 계약을 해지할 수 있고, 연속으로 밀리지 않았어도 합계가 2회분이면 해당해요. 1회만 밀려도 해지한다는 특약은 세입자에게 불리해 무효예요. 또 2기분 월세를 연체한 사실이 있으면 집주인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있어요.

내 상황이라면 어느 쪽이 맞을까요?

보증금 대부분을 빌려야 한다면

대출 금리를 그 집의 전환 비율과 견줘요. 대출 금리가 더 높으면 월세 쪽이 1년 비용이 적어요. 금리가 낮더라도 빌린 돈으로 낸 보증금은 돌려받지 못하면 빚만 남으니 아래 보증 조건도 함께 봐요.

모아 둔 목돈이 있다면

포기하는 예금 금리를 전환 비율과 견줘요. 위 예시처럼 예금 금리가 전환 비율보다 낮으면 보증금을 많이 내는 쪽이 1년 비용이 적어요. 대신 목돈 전부가 한 집에 묶이니, 보증금반환보증 조건에 맞는 집인지 먼저 확인해요.

연말정산에서 세금을 내고 있다면

월세에는 세액공제가 있어요. 2026년 9월 시행 조문 기준으로 무주택 세대의 세대주 등이고 총급여 8천만 원 이하(종합소득금액 7천만 원 초과자 제외)인 근로자가 요건을 갖춘 주택의 월세를 내면, 연 1천만 원까지의 월세액에서 15%(총급여 5,500만 원 이하는 17%)를 산출세액에서 빼 줘요. 세액공제세액공제 계산된 세금에서 일정 금액을 바로 빼 주는 거예요.는 낼 세금에서 빼는 방식이라 빼 줄 세금이 남아 있어야 효과가 있어요. 월세 세액공제와 보험료·의료비·교육비 세액공제를 더한 금액이 근로소득 산출세액을 넘으면, 넘는 부분은 없는 것으로 봐요. 지난해 결정세액이 이미 0원에 가까웠다면 월세 세액공제로 더 줄일 세금도 거의 없으니, 월세 쪽 비용에서 공제액을 빼기 전에 원천징수영수증의 결정세액부터 확인해요.

공제 대상 집인지도 봐요. 국민주택규모이거나 기준시가 4억 원 이하인 주택(오피스텔 포함)이어야 하고, 계약서 주소와 주민등록 주소가 같아야 해요.

집값에 비해 보증금이 높은 집이라면

보증금과 선순위채권을 더한 금액이 앞에서 본 주택가격의 90%를 넘으면 보증금반환보증에 들 수 없어요. 이때는 보증금을 낮추고 월세를 더하는 조건이 돌려받아야 할 돈을 줄이는 방법이에요.

계약 전에 해 볼 계산

받은 조건마다 보증금 차이와 월세 차이를 적고 1년 비용 비율을 구해 보세요. 지금 사는 집을 갱신하며 월세로 바꾸는 경우라면, 그 비율이 한국은행 기준금리로 구한 상한을 넘지 않는지도 확인해요.