전세사기는 어떻게 피할까요? 깡통전세부터 신탁 주택까지 계약 전 확인할 위험 신호

보증금 1억 원짜리 빌라 전세를 구하는 입사 2년 차 지훈 씨는 도장을 찍기 전에 무엇을 봐야 할까요? 답부터 말하면 집값 대비 빚, 집주인 본인 여부, 집주인의 세금, 중개사 등록 네 가지예요.

• 집값 대비 빚: 선순위 채권과 보증금의 합이 집값 안에 들어오는지 따져요.
• 집주인 본인 여부: 등기부의 소유자와 계약 상대가 같은지 봐요.
• 집주인의 세금: 밀린 세금이 있는지 열람으로 확인해요.
• 중개사 등록: 개업공인중개사가 맞는지 조회해요.

깡통전세는 어떤 상태를 말하나요?

깡통전세깡통전세 보증금과 선순위 채권의 합이 집값을 넘는 전세예요.는 보증금과 근저당권근저당권 갚을 빚의 최고액만 정해 두고 부동산을 담보로 잡는 저당권이에요., 조세채권 등 선순위채권선순위채권 담보를 팔았을 때 내 대출보다 먼저 돌려받는 채권이에요.의 가액을 합한 금액이 매매가격이나 경·공매 매각대금을 넘는 상태예요.

지훈 씨가 보는 빌라가 아래 숫자라고 가정해 볼게요.

1. 전세보증금가정1억 원
2. 선순위 근저당가정1억 2,000만 원
3. 보증금 + 선순위1억 원 + 1억 2,000만 원2억 2,000만 원
4. 매매가 초과분2억 2,000만 원 - 2억 원2,000만 원

이 집의 전세가율전세가율 집의 매매가 대비 전세보증금의 비율이에요.(매매가 대비 보증금 비율)은 1억 원 ÷ 2억 원으로 50%예요. 비율이 낮아 보여도 선순위 채권이 있으면 합계로 따져야 해요.

계약 전에 집값은 어디서 확인하나요?

실거래가는 계약 전에 국토교통부 실거래가 공개시스템 등에서 확인해요. 공시가격과 실제 가격의 차이로 생기는 깡통전세 위험을 줄이려는 거예요. 매매가를 모르면 앞의 계산도 할 수 없어요.

HUG 안심전세 App은 지역 평균 전세가율, 경매낙찰가율, 전세보증 사고 현황을 공개해요. 내가 볼 지역의 평균 전세가율과 계약하려는 집의 비율을 나란히 놓고 비교해 봐요.

등기부등본에서는 무엇을 확인하나요?

등기사항증명서등기사항증명서 등기부에 적힌 부동산의 표시와 권리관계를 증명하는 서류예요. 흔히 등기부등본이라고 불러요.(등기부등본)는 대법원 인터넷등기소에서 확인해요. 위 예시의 선순위 근저당 금액을 찾는 곳이 바로 여기예요.

읽는 법은 등기부등본 글에 따로 정리했어요.

계약 당일 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 다시 확인해 임대인 변경 같은 중요한 사항을 미리 파악하는 편이 안전해요.

HUG 전세사기예방센터는 다른 세입자와의 이중계약, 계약 당일 임대인 변경과 주택담보대출 실행을 전세사기 유형으로 꼽아요. 잔금 직전에 등기부를 다시 보는 이유예요.

계약하는 사람이 진짜 집주인인지 어떻게 알 수 있나요?

임대인이 개인이라면 계약을 체결하는 임대인과 등기부등본에 적힌 주택의 소유자가 같은지 확인해야 해요. 이름과 함께 신분증 진위도 따져요.

주민등록증의 진위는 1382 또는 정부24에서 확인해요.

신탁등기가 있는 집은 왜 조심해야 하나요?

신탁계약이 있는 주택에서 신탁회사의 사전 승낙과 합의 없이 계약을 맺으면 계약 자체가 무효가 될 수 있고, 신탁회사의 동의 없는 임대차계약을 중개한 공인중개사도 처벌을 받을 수 있어요. 등기부에 신탁 표시가 있으면 계약 전에 신탁원부부터 확인해요.

신탁원부신탁원부 신탁의 내용과 수탁자를 적은 서류예요.는 신탁의 내용과 수탁자를 적은 서류예요. 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 권리관계를 설명하면서 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 근거자료를 제시해야 해요.

집주인의 밀린 세금은 어떻게 확인하나요?

임대차계약을 체결할 때 임대인은 확정일자 부여일과 보증금 등 정보, 국세와 지방세 납세증명서납세증명서 밀린 세금이 없음을 증명하는 서류예요.를 임차인에게 제시해야 하고, 계약 전에 열람에 동의하면 제시를 대신해요.

증명서를 받지 못했다면 열람 동의를 받아요. 동의를 미루는 집주인이라면 그 자체가 확인할 신호예요.

열람 경로는 시점에 따라 나뉘어요.

• 동의를 받아 열람: 임차하려는 사람은 임대차계약을 하기 전이나 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의를 받아 미납국세와 체납액의 열람을 세무서장에게 신청해요.
• 확정일자 정보: 임대차계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 확정일자 부여일과 보증금 등 정보의 제공을 요청해요.
• 동의 없이 열람: 임대차계약을 체결한 임차인은 보증금이 일정액을 넘으면 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의 없이도 열람을 신청하고, 이때 세무서장은 열람 내역을 임대인에게 통지해요.
• 지방세: 미납지방세도 임대차계약 전이나 임대차기간이 시작되는 날까지 임대인의 동의를 받아 지방자치단체의 장에게 열람을 신청하고, 보증금이 일정액을 넘으면 동의 없이도 신청해요.

국세 열람에서 동의 없이 신청할 수 있는 보증금 기준은 1천만 원 초과이고, 임대인이 신고한 국세 중 납부하지 않은 국세는 신고기한부터 30일(종합소득세는 60일)이 지났을 때부터 열람 대상이에요. 신고 직후의 체납은 바로 보이지 않아요.

열람 규정은 2026년 10월 시행 중인 국세징수법과 지방세징수법 기준이에요.

집주인 정보를 앱으로도 조회할 수 있나요?

HUG 안심전세 App에서는 임차인이 휴대폰으로 임대인의 체납 사실, HUG와 HF 보증 가입 금지 여부, 전세보증 사고 이력을 대면 없이 조회해요.

앱 기능은 2026년 10월 HUG 안내 페이지 기준이에요. 앱 조회는 계약 전 첫 거름망이에요. 세무서 열람과 등기부 확인을 대신하지는 않아요.

앱에 나온 숫자와 등기부의 숫자가 다르면 계약을 미루고 집주인에게 이유를 물어요.

공인중개사는 어떻게 확인하나요?

개업공인중개사 여부는 국토교통부 브이월드의 부동산 중개업 메뉴에 있는 중개업사무소 상세검색에서 확인해요. 상호만 보지 말고 대표자 이름까지 맞춰 봐요. HUG 안심전세 App에서도 공인중개사 정보를 경력정보까지 조회해요.

폐업한 뒤에도 다른 중개사의 등록증을 빌려 중개사무소를 운영하는 무등록 중개업자 때문에 생긴 전세사기 피해가 다수 적발되고 있어요.

중개보조원중개보조원 현장 안내 같은 업무만 돕는 중개 보조 인력이에요.도 가려야 해요. 중개보조원은 현장안내 같은 단순한 업무를 돕는 사람이라 계약서 작성 등 본질적인 중개행위를 못 해요.

개업공인중개사는 중개가 완성되면 손해배상책임의 보장금액, 보증보험회사·공제사업자·공탁기관과 그 소재지, 보장기간을 설명하고 관계 증서의 사본이나 전자문서를 줘야 해요. 계약서를 쓴 날 증서 사본도 같이 받아요.

계약한 뒤에는 무엇을 해야 하나요?

계약 당일 전입신고와 확정일자를 챙겨요. 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제삼자에 대해 임대차의 효력이 생기고, 전입신고를 하면 주민등록이 된 것으로 봐요.

대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있어요. 이 권리를 우선변제권우선변제권 집이 경매로 넘어갈 때 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받는 권리예요.이라고 불러요.

임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 임차권등기를 마치면 이후 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 그대로예요.

보증금 반환보증 가입은 전세보증보험 글에서 다뤄요.

계약하려는 집의 주소로 인터넷등기소에서 등기부등본부터 열람해 보세요.