집주인이 바뀌면 전세 계약은 어떻게 되나요? 임대인 지위 승계와 보증금 반환

전입신고를 마치고 전세 보증금 2억 원으로 2년째 사는 지민 씨에게 집주인이 집을 팔았다는 연락이 왔어요. 이럴 때 집을 넘겨받은 새 집주인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봐요. 대항력이 있다면 계약과 보증금 반환 책임이 그대로 새 집주인에게 넘어가요.

집주인이 바뀌면 내 계약은 그대로 유지되나요?

대항력이 있는 임차인의 계약은 집주인이 바뀌어도 유지돼요. 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봐요.

대항력대항력 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 임대차를 주장할 수 있는 힘이에요.은 집을 사들인 사람 같은 제삼자에게 임대차의 내용을 주장하는 법률상의 힘이에요. 이삿날 짐을 옮기고 전입신고를 했다면 그 다음 날부터 갖춰요.

새 집주인이 계약의 권리와 의무를 이어받는 일을 임대인 지위 승계임대인 지위 승계 집주인이 바뀔 때 새 소유자가 계약의 권리와 의무를 이어받는 일이에요라고 불러요. 월세를 받을 권리를 비롯한 채권과 보증금을 돌려줄 의무를 비롯한 채무가 모두 새 집주인에게 넘어가요.

집이 팔릴 때 임차인이 승계를 위해 따로 할 일은 없어요.

새 집주인이 집을 비워 달라고 하면 어떻게 하나요?

대항력이 있다면 새 집주인에게도 계속 살겠다고 주장할 수 있어요. 주택의 인도와 전입신고를 마친 임차인은 임대인이 바뀌어도 새 임대인에게 임차권을 주장할 권리가 있어요.

새 집주인이 나가라고 하면 먼저 계약 기간과 대항력 요건을 확인해요. 기간이 끝난 뒤의 갱신은 묵시적 갱신 글에서 볼 수 있어요.

새 집주인에게 동의를 받거나 통지를 받아야 하나요?

필요 없어요. 임대인 지위의 승계는 법률의 규정에 따른 승계라서 임차인의 동의를 받을 필요도, 임차인에게 통지할 필요도 없어요. 그래서 집이 팔린 사실을 나중에 알게 되는 일도 생겨요.

집에 근저당권이 있어도 마찬가지예요. 대법원은 임차인이 양수인에게 대항력이 있으면 그 주택에 임차인보다 우선하는 다른 권리자가 있어도 승계에 임차인의 동의가 필요하지 않다고 판단했어요.

집을 판 사람과 산 사람 사이에서 임차인에 대한 의무를 승계하지 않기로 특약해도 임차인에게 불리한 약정이라 효력이 없어요.

보증금은 누구에게 돌려받나요?

대항력을 갖춘 뒤 집이 팔렸다면 보증금은 새 집주인에게 받아요. 임차인이 대항력을 갖춘 뒤 주택이 양도되어 양수인이 임대인 지위를 승계하면 보증금 반환채무도 소유권과 함께 이전하고, 양도인의 보증금 반환채무는 소멸해요.

지민 씨가 승계에 이의를 제기하지 않았다면 보증금 2억 원은 매매 뒤에 이전 집주인이 아니라 새 집주인에게 요구해요.

계약이 끝난 뒤에 팔려도 결론은 같아요. 대항력 있는 임대차가 끝난 뒤 주택이 양도되어도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 양수인이 임대인 지위를 당연히 승계해요.

대항력이 없으면 무엇이 달라지나요?

새 집주인에게 임차권을 주장하려면 대항력을 갖추고 있어야 해요. 인도나 전입신고를 마치기 전에 집이 팔렸다면 새 집주인에게 계속 살겠다고 주장하기 어려워져요.

그래서 이사 당일 전입신고가 중요해요. 방법은 전입신고와 확정일자 글에 있어요.

새 집주인에게 승계되는 게 싫으면 어떻게 하나요?

승계를 원하지 않는 임차인에게는 선택지가 있지만 모든 상황에서 쓰는 방법은 아니에요. 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 스스로 승계를 원하지 않으면, 임대차기간 만료 전에 주택이 경매될 때 임대차계약을 해지하고 우선변제를 청구할 권리가 있어요.

이의를 제기하는 방법도 있어요. 대법원은 계약이 끝난 상태에서 집이 팔린 사건에서, 임차인이 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기하면 이전 집주인의 보증금 반환채무가 소멸하지 않는다고 판단했어요.

다만 우선변제권을 잃는 대가가 따라요. 임차인이 승계를 원하지 않는다고 구 임대인에게 이의를 제기하면 구 임대인에게 보증금 반환을 청구할 권리가 있지만, 소유권이 새 임대인에게 이전되면 임차인의 우선변제권은 상실돼요.

전세보증보험에 가입했다면 임대인 변경을 신청해야 하나요?

집주인이 바뀌면 보증 조건의 임대인을 바꾸는 신청을 해 두는 편이 좋아요. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사의 안내는 아래와 같아요.

변경된 임대인에게 대항력이 있으면 주택도시보증공사는 신속한 보증이행 청구를 위해 보증조건변경(임대인 변경) 신청을 안내해요. 반대로 변경된 임대인에게 대항력을 주장하지 못하면 향후 보증이행 청구가 어려워질 가능성이 있어요.

준비물은 기관마다 달라요.

• 주택도시보증공사: 부동산등기부등본과, 매매계약서 사본 또는 변경된 임대인의 인적사항을 확인할 수 있는 서류
• 한국주택금융공사: 임대인을 확인할 수 있는 서류(새 임대차계약서, 매매계약서 등)로 조건변경을 해요
• 그 밖의 보증보험: 가입한 곳에 임대인 변경 절차와 서류를 문의하세요.

갱신을 거절하는 중이라면 한 가지가 더 있어요.

계약 기간이 끝나기 2개월 전까지(2020년 12월 10일 전에 체결하거나 갱신한 계약은 1개월 전까지) 갱신 거절을 임대인에게 도달시킨 뒤 임대인이 바뀌면 이전 임대인의 권리와 의무가 승계되므로 새 임대인에게 다시 통지할 필요가 없어요.

보증 가입은 전세보증보험 글을 참고하세요.

집주인이 바뀐 걸 알았다면 무엇부터 하나요?

먼저 새 소유자가 누구인지 확인하고, 그다음 보증과 이체 계좌를 정리해요.

1. 1단계 새 소유자와 근저당 확인

   등기사항증명서등기사항증명서 등기부에 적힌 부동산의 표시와 권리관계를 증명하는 서류예요. 흔히 등기부등본이라고 불러요.(등기부등본)를 떼서 소유자 이름이 바뀌었는지 보고, 을구에 근저당권근저당권 갚을 빚의 최고액만 정해 두고 부동산을 담보로 잡는 저당권이에요.이 새로 생겼는지 살펴요. 읽는 법은 등기부등본 글에 있어요.

2. 2단계 보증보험 변경 신청

   가입한 보증기관에 임대인 변경 절차와 서류를 물어 신청해요.

3. 3단계 월세 이체 전 계좌 확인

   월세 계좌가 바뀌었다고 연락이 오면 계약서나 등기부의 소유자 이름과 같은지 확인한 뒤 이체해요.

신탁 등기가 있는 집이라면 위험이 다르니 전세사기 예방 글을 먼저 보세요.