공시가격, 실거래가, 시세는 무엇이 다를까요? 어디에 쓰이는지로 정리

서울 아파트를 보러 다니는 입사 3년 차 지훈 씨는 같은 집에서 가격을 세 가지 만나요. 답부터 말하면 세 가격은 정하는 곳, 기준 시점, 쓰임이 모두 달라요.

공시가격은 어떤 가격인가요?

공시가격공시가격 정부가 해마다 공시하는 주택의 가격이에요.은 정부가 공시기준일공시기준일 가격을 매기는 기준이 되는 날이에요. 현재의 적정가격으로 산정해 알리는 가격이에요. 공시기준일은 가격을 매기는 기준이 되는 날이에요.

적정가격은 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격이에요.

공동주택가격을 산정할 때는 인근 유사 공동주택의 거래가격과 임대료, 건설 비용추정액, 지역 간 형평성 등을 종합적으로 참작해요. 거래 한 건을 그대로 옮긴 숫자는 아니에요.

실거래가와 시세는 무엇인가요?

실거래가실거래가 실제로 거래돼 신고된 가격이에요.는 신고된 실제 거래가격이에요. 부동산 매매계약을 맺은 거래당사자는 실제 거래가격 등을 계약 체결일부터 30일 이내에 신고관청에 공동으로 신고해야 하고, 개업공인중개사가 거래계약서를 작성했다면 그 중개사가 신고해요.

신고 기한이 계약 뒤 30일이라서 아주 최근 계약은 아직 신고 전일 수 있어요. 거래신고 절차는 집을 살 때 절차 글에서 다뤘어요.

신고된 금액은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 아파트, 연립/다세대, 단독/다가구, 오피스텔, 토지 등으로 나눠 조회해요.

이 글에서 시세시세 지금 사고팔릴 만한 가격을 뜻하는 말이에요.는 지금 그 집이 팔릴 만한 가격을 뜻해요. 실거래가는 지난 거래의 기록이고 시세는 현재를 어림한 값이라 둘이 다를 때가 많아요.

공시가격은 누가, 언제 정하나요?

공시가격은 주택 종류에 따라 정하는 사람과 날짜가 달라요.

• 아파트 같은 공동주택: 국토교통부장관이 매년 공시기준일 현재의 공동주택가격을 조사·산정해 공시해요. 공시기준일은 1월 1일이고, 일부 지역은 국토교통부장관이 따로 정할 수 있어요. 공시는 원칙적으로 매년 4월 30일까지예요.
• 단독주택: 시장·군수·구청장이 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 개별주택가격을 결정·공시해요. 공시는 원칙적으로 매년 4월 30일까지예요.
• 주택이 아닌 건물: 국토교통부장관은 구분소유되는 비주거용 부동산의 가격을 매년 공시기준일 현재로 조사·산정해 공시할 수 있어요.
• 토지: 표준지공시지가는 국토교통부장관이 선정한 표준지의 단위면적당 적정가격을 매년 공시기준일 현재로 조사·평가해 공시하는 가격이에요. 개별공시지가는 시장·군수·구청장이 원칙적으로 매년 5월 31일까지 결정·공시해요.

공시가격과 실거래가를 표로 비교하면?

두 가격은 정하는 곳과 기준이 달라서 숫자가 같을 이유가 없어요.

공시가격은 어디에 쓰이나요?

공시가격은 세금을 매기는 기준으로 쓰여요.

지방세법에서 주택의 시가표준액시가표준액 지방세를 매길 때 기준으로 삼는 정부 산정 가격이에요.은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액이고, 개별주택가격이 공시되지 않았으면 지방자치단체가 주택가격비준표로 산정한 가액을 써요.

재산세재산세 가진 집과 땅 같은 재산에 해마다 매기는 지방세예요. 과세표준은 이 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해 산정해요. 재산세 계산은 재산세 글에서 따로 다뤄요.

종합부동산세종합부동산세 주택 공시가격 합계가 공제액을 넘을 때 내는 보유세예요.도 공시가격을 써요. 주택의 과세표준과세표준 소득에서 각종 소득공제를 빼고 남은, 세율을 곱하는 금액이에요.은 납세의무자별 공시가격 합산액에서 1세대 1주택자는 12억 원, 1세대 1주택자가 아닌 개인은 9억 원을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱한 금액이고, 그 금액이 0보다 작으면 0으로 봐요.

1. 공시가격 합산가정한 값11억 원
2. 공제금액1세대 1주택자, f1312억 원
3. 차액11억 원 - 12억 원-1억 원
4. 과세표준0보다 작아서 0으로 봐요0원

시세가 공제금액보다 높아도 종합부동산세를 따질 때는 공시가격이 기준이에요. 2026년 10월 현재 법 조문 기준이고, 1세대 1주택자 요건은 대통령령으로 따로 정해 있어요.

공시가격이 이상해 보이면 어떻게 하나요?

공시가격에 이의가 있으면 공시된 뒤 정해진 기한 안에 신청해요. 공동주택가격의 공시에는 표준지공시지가의 이의신청 규정이 준용돼요.

그 규정은 공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서 포함)으로 국토교통부장관에게 신청하라는 내용이에요.

부동산공시가격 알리미에는 공동주택, 표준주택, 개별주택 공시가격 열람과 이의신청 메뉴가 있어요. 기한이 짧으니 공시 직후에 열람해 두면 좋아요.

공시가격과 실거래가에 대한 오해는 무엇인가요?

공시가격은 실거래가를 맞히려는 숫자가 아니에요. 공시가격은 적정가격을 기준으로 산정하고, 실거래가는 계약 당사자가 합의한 금액이에요.

한 번 공시된 가격이 끝까지 가는 것도 아니에요. 국토교통부장관은 공시한 공동주택가격에 틀린 계산, 오기 등 명백한 오류가 있음을 발견하면 지체 없이 정정해야 해요.

실거래가 신고도 선택이 아니에요. 부동산 매매계약 신고를 하지 않은 사람에게는 500만 원 이하의 과태료를 부과해요.

집을 알아볼 때 세 가격을 어떤 순서로 보면 좋을까요?

세 가격은 한 화면에 모아서 보면 차이가 한눈에 들어와요.

1. 1단계 공시가격 열람

   부동산공시가격 알리미에서 관심 있는 집의 공시가격을 찾아 적어 둬요.

2. 2단계 실거래가 조회

   실거래가 공개시스템에서 같은 단지, 비슷한 면적의 최근 거래를 찾아 적어 둬요.

3. 3단계 시세와 비교

   공인중개사 등에게 들은 시세를 두 숫자 옆에 적고, 차이가 나는 이유를 물어봐요.

세금은 1단계 숫자로, 거래 판단은 2단계와 3단계 숫자로 따져요.

상황별로 어떤 가격을 볼까요?

• 세금이 궁금하면 공시가격을 봐요. 세율과 공제는 세금별로 따로 있어요.
• 요즘 거래 수준이 궁금하면 같은 단지의 실거래가를 봐요.
• 지금 사고팔 가격을 가늠하려면 실거래가와 시세를 함께 봐요.
• 대출을 알아본다면 심사에 쓰는 가격을 금융회사에 먼저 물어봐요. 한도 구조는 LTV, DTI, DSR 글에 있어요.

오늘은 부동산공시가격 알리미와 실거래가 공개시스템에서 관심 있는 집을 한 번씩 조회해 보세요.