리츠는 무엇이고 어떻게 투자할까요? 부동산 펀드와의 차이, 배당 구조, 세금

모아 둔 2,000만 원으로 월세를 받는 건물주처럼 투자할 수 있을까요? 리츠리츠 부동산에 투자해 얻은 수익을 주주에게 배당하는 주식회사예요.는 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 수익을 배당하는 간접투자기구예요.

주식처럼 사고팔 수 있는 상장 리츠가 있지만, 원금이 보장되지는 않아요.

리츠는 무엇이고 어떤 종류가 있나요?

리츠는 법에 따라 만든 부동산투자회사예요. 부동산투자회사는 주식회사로 해요.

투자자는 이 회사의 주식을 사서 주주가 돼요. 건물을 직접 사는 대신 회사 지분을 사는 구조예요.

자기관리 리츠는 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자·운용을 직접 수행하는 회사예요. 투자 판단을 회사 안에서 직접 해요.

위탁관리 리츠는 자산의 투자·운용을 자산관리회사자산관리회사 리츠의 부동산 투자와 운용을 맡아 하는 회사예요.에 위탁하는 회사예요. 운용을 전문 회사에 맡기는 구조예요.

기업구조조정 리츠는 법에서 정한 구조조정 관련 부동산을 투자 대상으로 하며 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사예요.

리츠는 임대료를 어떻게 배당으로 나눠 주나요?

리츠는 임대료 같은 수익을 주주에게 나눠 주는 회사라서 배당이 핵심이에요. 그 배경에는 두 가지 법 규칙이 있어요.

첫째는 자산 구성이에요. 리츠는 최저자본금준비기간이 끝난 뒤 매 분기 말 총자산의 80% 이상을 부동산, 부동산 관련 증권, 현금으로 구성해야 하고, 그중 총자산의 70% 이상은 부동산(건축 중인 건축물 포함)이어야 해요.

둘째는 배당 의무예요. 리츠는 상법에 따른 해당 연도 이익배당한도(자산 평가손실은 반영하지 않음)의 90% 이상을 주주에게 배당해야 해요.

자기관리 리츠는 해당 연도 이익배당한도의 50% 이상을 배당해야 하고, 90% 미만으로 정하려면 주주총회 특별결의를 거쳐야 해요.

이 90%는 이익이 있을 때의 배분 비율이에요. 매년 일정한 배당률을 약속한다는 뜻이 아니라서, 임대 수익이 줄면 배당도 줄어들어요.

배당을 받을 수 있는 날짜 규칙은 주식 배당 글에서 따로 정리했어요.

상장 리츠는 어떻게 투자하나요?

상장 리츠는 증권시장에서 주식처럼 거래돼요. 리츠는 상장 요건을 갖추면 지체 없이 증권시장에 주식을 상장해 거래되도록 해야 해요.

그래서 증권 계좌에서 일반 주식과 같은 방식으로 주문해요. 주문 순서는 주식 주문하는 방법 글에 정리했어요.

주문 전에는 투자 대상 부동산, 배당 내역, 부채 상황을 공시에서 먼저 봐요.

처음 상장하기 전에는 일반 투자자에게 청약을 받는 공모 단계가 있어요. 리츠는 영업인가나 등록을 한 날부터 3년(프로젝트 리츠는 5년) 안에 발행하는 주식 총수의 30% 이상을 일반의 청약에 제공해야 해요(국민연금공단 등이 일정 비율 이상 인수하는 경우 등은 예외).

리츠가 일반 청약을 받을 때는 청약 정보를 부동산투자회사 정보시스템에 공개해야 해요. 국토교통부 리츠정보시스템에서 리츠별 정보를 찾아봐요.

세금 혜택은 아래에서 보듯 공모공모 불특정 다수의 투자자에게 주식이나 펀드 청약을 받는 일이에요. 리츠를 기준으로 해요. 일반 주식 세금은 국내 주식 세금 글에 있어요.

리츠와 부동산 펀드는 무엇이 다른가요?

리츠와 부동산 펀드는 모두 부동산에 간접 투자하지만, 법적 형태와 현금화 방법이 달라요. 부동산 펀드의 구조는 펀드 글에서 다뤘어요.

펀드가 현금화하기 어려운 이유는 환매 제한이에요. 부동산 펀드는 시장성 없는 자산에 투자하지 않는 경우가 아니면 환매환매 펀드 지분을 되팔아 현금으로 돌려받는 일이에요.를 청구할 수 없는 환매금지형으로 만들어야 해요.

대신 시장에서 팔 길은 열어 둬요. 환매금지형 펀드는 환금성 보장 방법을 따로 정하지 않았다면 최초 발행일부터 90일 안에 증권시장에 상장해야 해요.

모든 부동산 펀드가 그렇지는 않아요. 가입 전에 투자설명서에서 환매 가능 여부와 만기를 확인해요.

리츠 투자의 위험은 무엇인가요?

리츠는 예금과 달리 원금 손실이 날 수 있는 투자예요. 금융투자상품은 원금 보장이 되지 않을 수 있고, 자산운용 결과에 따라 이익이나 손실이 생겨요.

전국투자자교육협의회의 2018년 리츠 교육 자료는 위험을 이렇게 나눠요.

• 자산가치 하락: 부동산시장이 침체해 리츠 보유 자산의 가치가 떨어지면 큰 손실이 발생할 위험이 있어요.
• 공실공실 임차인이 없어 비어 있는 부동산 공간이에요.과 임대료: 임대형 리츠는 공실과 임대료 하락이 수익률을 떨어뜨리는 결정적 요인이에요.
• 주가 변동: 리츠는 주식 형태라 환금성에 장점이 있지만, 시장에서 주가 변동성이 커지면 보유 자산의 가치가 떨어져요.
• 금리와 차입: 리츠는 금리가 오르면 차입비용이 늘어 수익률에 나쁜 영향을 받아요.

차입 한도는 법에 정해져 있어요. 리츠의 자금 차입과 사채 발행은 자기자본의 2배를 넘을 수 없고, 주주총회 특별결의를 거치면 합계가 자기자본의 10배를 넘지 않는 범위까지 가능해요.

그래서 배당을 받더라도 주가가 내려가면 전체 수익이 마이너스가 되는 경우도 있어요.

리츠 배당에는 세금이 얼마나 붙나요?

리츠 배당도 배당소득이라서 기본적으로 세금이 떼여요. 배당소득의 원천징수세율은 기본적으로 14%예요.

여기에 공모 리츠 특례가 있어요. 현행 조문으로는 거주자가 2026년 12월 31일까지 공모 리츠 등에 투자하면, 투자금액 합계 5,000만 원 이하 범위에서 투자일부터 3년 안에 생기는 배당소득은 종합소득에 합산하지 않고 9% 세율을 적용해요.

다음은 가정한 숫자로 본 차이예요.

1. 투자금가정2,000만 원
2. 연 배당금가정한 연 5%100만 원
3. 기본 원천징수 14%소득세법 원천징수세율14만 원
4. 분리과세 9%조세특례제한법 특례9만 원
5. 세금 차이지방소득세는 빼고 계산5만 원

특례에는 조건이 붙어요. 먼저 신청이 필요해요. 분리과세 특례를 받으려면 대상 증권 내역을 매매를 맡긴 투자매매업자나 투자중개업자에게 제출해야 해요.

보유 기간도 정해져 있어요. 투자일부터 3년이 되기 전에 소유권을 이전하면 특례로 줄어든 소득세 상당액을 추징해요(법에서 정한 전환·부득이한 사유는 제외).

대상은 리츠 주식만이 아니에요. 공모 리츠나 공모 부동산펀드에 투자액 전부를 투자하는 공모 집합투자기구도 분리과세 특례 대상이에요(투자대기자금의 일시적 운용 등은 제외).

이 특례는 2026년 12월 31일까지 투자한 분에만 적용돼요. 2027년 이후 투자분에 적용할지는 그때 개정된 조세특례제한법에서 확인해요.

자주 하는 오해

배당이 의무라서 예금 이자 같다고 생각하기 쉬워요. 의무인 것은 이익이 난 만큼의 배분이고, 원금은 보장되지 않아요.

리츠는 펀드처럼 환매한다는 오해도 있어요. 상장 리츠는 시장에서 다른 투자자에게 팔아서 현금화해요.

분리과세는 자동으로 적용된다는 생각도 달라요. 증권사에 대상 증권 내역을 제출해야 해요.

마지막으로 확인할 곳

관심 있는 리츠가 있다면 국토교통부 리츠정보시스템에서 투자 대상 부동산과 공시를 먼저 열어 보세요. 분리과세 대상 여부는 거래하는 증권사 안내와 국세청 상담센터에서 확인해요.