부부 공동명의 장단점, 양도세·종부세·증여는 어떻게 달라질까요?

결혼 3년 차 지훈 씨와 서연 씨는 공시가격 14억 원 아파트를 사려고 해요. 등기를 단독으로 할지 5대 5 공동명의공동명의 한 부동산을 두 사람 이상의 이름으로 등기하는 방식이에요.로 할지에 따라 양도세와 종부세가 달라져요.

부부 공동명의로 하면 어떤 세금이 달라지나요?

세금마다 이름을 나눈 효과가 달라서 표로 먼저 비교해요.

공동명의가 유리한 쪽은 양도세 계산이고, 재산세는 이름을 나눠도 부담이 달라지지 않아요.

양도세는 왜 공동명의가 유리할 수 있나요?

공동명의는 양도차익을 둘로 나눠 낮은 세율 구간을 두 번 쓰게 해 줘요. 소득세는 개인별로 계산하니 양도차익도 지분대로 나뉘어요. 양도세를 계산하는 순서는 양도소득세 글에서 정리했어요.

주택을 2년 이상 보유하다 팔면 종합소득과 같은 기본세율의 누진세율누진세율 소득이 커질수록 높은 구간에 더 높은 세율을 매기는 방식이에요.을 적용해요. 소득이 클수록 세율이 올라가는 구조예요.

양도소득이 있는 거주자는 양도소득 기본공제양도소득 기본공제 양도소득금액에서 사람마다 빼 주는 기본 공제예요.로 각각 연 250만 원을 공제받아요. 공동명의면 두 사람이 한 번씩 받아요.

과세표준이 8,800만 원을 넘고 1억 5천만 원 이하이면 1,536만 원에 8,800만 원 초과액의 35%를 더해요. 1억 5천만 원을 넘고 3억 원 이하이면 3,706만 원에 1억 5천만 원 초과액의 38%를 더해요.

1. 단독명의 과세표준3억 원에서 기본공제 250만 원을 뺀 금액2억 9,750만 원
2. 단독명의 세액3,706만 원 + 1억 4,750만 원 × 38% (f4)9,311만 원
3. 공동명의 1인 과세표준1억 5천만 원에서 기본공제 250만 원을 뺀 금액1억 4,750만 원
4. 공동명의 1인 세액1,536만 원 + 5,950만 원 × 35% (f4)3,618만 5,000원
5. 공동명의 부부 합계1인 세액 × 2명, 단독명의보다 2,074만 원 적음7,237만 원

이 계산은 비과세가 아닌 주택을 2년 넘게 보유했고, 다주택 중과세율이 붙지 않으며, 장기보유특별공제와 필요경비를 뺀 양도소득금액이 3억 원이라고 가정한 값이에요. 지방소득세는 넣지 않았어요.

조정대상지역에서 1세대 2주택 등에 해당하는 주택을 팔면 기본세율에 20%(3주택 이상 등은 30%)를 더해요. 이런 집은 위 계산보다 세액이 커져요.

비과세 주택이면 공동명의 효과는 어떻게 되나요?

1세대 1주택 비과세 요건을 채운 집이라면 양도세는 이름과 상관없이 비과세로 다뤄져요. 다만 양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 비과세에서 제외돼요.

고가주택 여부는 일부가 타인 소유여도 집 전체 가액으로 환산해서 판단해요. 공동명의로 나눈다고 12억 원 기준이 두 배가 되지는 않아요.

비과세 요건과 고가주택의 양도차익 계산법은 집을 팔 때 양도소득세 계산 글에서 볼 수 있어요.

종부세는 공동명의일 때 어떻게 계산하나요?

공동명의의 종부세 공제는 특례를 신청하느냐에 따라 부부 합계 18억 원과 12억 원으로 갈려요. 종합부동산세는 납세의무자별로 공시가격을 합산해서 일반 납세의무자에게 9억 원을 공제하고, 공정시장가액비율을 곱해요.

그래서 특례를 신청하지 않은 공동명의는 부부가 각자 9억 원씩 공제받아요. 단독명의 1세대 1주택자의 공제액은 앞의 표에 적은 12억 원이에요.

1. 단독명의 공제 후 금액14억 원에서 1세대 1주택자 공제 12억 원을 뺀 금액2억 원
2. 공동명의 1인 공시가격14억 원 × 50%7억 원
3. 공동명의 1인 공제 후 금액7억 원이 공제 9억 원보다 작음 (f7)0원

단독명의는 이 2억 원에 공정시장가액비율을 곱한 금액이 과세표준이 돼요. 과세표준과 세율 계산은 재산세와 종부세 글에서 봐요. 공동명의는 각자 공제 안에 들어와서 종부세가 나오지 않아요.

공동명의 1주택 특례는 무엇인가요?

공동명의 1주택자 특례는 신청하면 부부 중 한 사람을 1세대 1주택자로 보아 계산하는 제도예요. 이때는 배우자 지분까지 합산해서 계산해요. 공제액은 1세대 1주택자 기준인 12억 원이에요.

대상은 아래 조건을 모두 채운 부부예요.

• 세대원 중 1명과 그 배우자만 주택분 재산세 과세대상인 1주택만 소유하고, 둘 다 거주자여야 해요
• 기준이 되는 사람은 공동 소유자끼리 합의로 정해요
• 고령자·장기보유 공제는 그 사람의 연령과 보유기간을 기준으로 해요

신청은 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서장에게 해요. 2026년 신청 기간은 지났고, 다음 기회는 2027년 9월 16일부터 30일까지예요.

지훈 씨 부부처럼 각자 지분이 9억 원 이하이면 신청하지 않는 쪽이 종부세가 적어요. 고령자나 장기보유 공제가 큰 부부는 개인 사정이 다르니 국세청 상담센터 126에 확인하세요.

재산세는 이름을 나눠도 달라지나요?

재산세는 이름을 나눠도 세율 구간이 낮아지지 않아요. 주택을 2명 이상이 공동으로 소유하면 토지와 건물의 가액을 합산한 과세표준에 세율을 적용해요.

납세의무자만 지분대로 나뉘어요. 계산 방식은 재산세 글에서 이어서 볼 수 있어요.

한 사람이 돈을 더 냈다면 증여로 보나요?

공동명의로 등기하면서 대금을 한 사람이 거의 다 냈다면 증여로 추정하는 경우가 있어요. 직업, 연령, 소득, 재산 상태로 볼 때 자력으로 취득했다고 인정하기 어려우면 취득자금을 증여받은 것으로 추정해요.

취득자금의 출처에 관한 충분한 소명이 있으면 이 추정을 적용하지 않아요. 소득이 없는 배우자 지분은 이체 내역과 계약서를 남겨 두세요.

증여로 판단돼도 한도가 커요. 배우자에게 증여받으면 6억 원을 공제하고, 이전 10년 이내에 공제받은 금액을 합해서 한도를 계산해요.

10억 원 집의 절반인 5억 원을 배우자가 대신 낸 경우라면, 이전 증여가 없다는 가정에서 6억 원 공제 안에 들어와요. 증여세 계산은 증여세 글에 있어요.

나중에 지분을 옮기면 비용이 얼마나 드나요?

단독명의에서 공동명의로 바꾸는 방법은 증여나 매매인데, 둘 다 비용이 붙어요. 배우자에게 양도한 재산은 양도한 때 그 가액을 배우자가 증여받은 것으로 추정해요. 대가를 받고 판 사실이 명백히 인정되는 경우 등은 제외해요.

증여로 지분을 넘기면 취득세취득세 부동산 등을 취득할 때 내는 지방세예요.가 따로 나와요. 상속을 제외한 무상취득의 취득세 표준세율은 1천분의 35예요.

조정대상지역의 일정가액 이상 주택을 증여받으면 중과세율이 붙지만, 1세대 1주택자의 집을 배우자가 증여받는 경우 등은 제외해요. 취득세 계산은 취득세 글에 있어요.

이월과세이월과세 증여받은 자산을 팔 때 증여한 사람의 취득가액을 쓰는 제도예요.도 확인해야 해요. 양도일부터 10년 이내에 배우자에게 증여받은 주택을 팔면 취득가액은 배우자가 취득할 당시의 금액으로 계산해요. 증여한 배우자가 산 가격이 기준이라는 뜻이에요.

그러면 집값이 오른 만큼 양도차익이 커져요. 증여받은 주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 대상(고가주택 포함)에 해당하면 이월과세를 적용하지 않아요.

어떤 상황에서 공동명의가 맞나요?

상황에 따라 판단 기준이 달라요.

• 비과세 요건을 채울 12억 원 이하 집: 팔 때 양도세는 이름 차이가 거의 없어서, 비과세 요건과 자금 출처 정리가 먼저예요.
• 비과세가 안 되는 집: 양도차익이 커질수록 각자 계산하는 공동명의가 세액을 낮춰요. 앞의 계산에서는 2,074만 원 차이가 났어요.
• 공시가격이 12억 원을 넘는 집: 특례 신청 여부에 따라 종부세가 달라지니 해마다 9월에 비교해요.
• 배우자 소득이 없는 부부: 지분만큼 낼 돈의 출처를 먼저 정해요.

등기 전에 지분 비율과 대금 지급 방법을 부부가 함께 적어 보고, 개인별 세금은 국세청 상담센터 126에서 확인하세요.