재개발과 재건축은 무엇이 다를까요? 대상, 절차, 조합원 자격과 세입자 보상

낡은 빌라촌은 재개발, 낡은 아파트 단지는 재건축이라는 말을 들은 지훈 씨(가정)는 두 사업이 어디서 갈리는지 궁금해요. 답부터 말하면 정비기반시설이 낡았는지가 기준이에요.

재개발은 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업이에요. 재건축은 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역이 대상이에요.

재개발과 재건축은 무엇이 다른가요?

두 사업은 대상 지역, 조합원 범위, 조합설립 동의율에서 갈려요. 정비기반시설정비기반시설 도로, 상하수도처럼 동네 생활에 필요한 기본 시설이에요.은 도로, 상하수도, 구거, 공원, 공용주차장 같은 시설이에요.

토지등소유자토지등소유자 정비구역 안에서 토지나 건축물을 소유한 사람이에요.는 정비구역 안에서 소유권이나 지상권을 가진 사람이에요. 재개발은 빌라 소유자와 땅 소유자를, 재건축은 아파트와 대지 소유자를 가리켜요.

즉 재개발은 땅만 가진 사람도 포함되고, 재건축은 건물과 대지를 함께 가진 사람이 중심이에요. 세입자는 소유자가 아니라서 토지등소유자에 들어가지 않아요.

감정평가 방식도 달라요. 재개발은 시장ㆍ군수등이 선정한 감정평가법인등 2인 이상이, 재건축은 시장ㆍ군수등이 선정한 1인 이상과 조합총회가 선정한 1인 이상이 평가해요.

재건축은 동별 동의율을 따로 봐요. 재개발은 구역 전체의 토지등소유자 수와 토지면적으로 봐요.

재개발과 재건축은 어떤 순서로 진행되나요?

두 사업은 구역 지정, 조합설립, 사업시행계획인가, 분양신청, 관리처분계획인가, 이주와 철거, 준공과 이전고시 순서로 이어져요.

1. 1단계 정비구역 지정

   정비구역은 사업을 계획적으로 시행하려고 지정한 구역이에요. 지정권자는 구역 지정 내용을 지방자치단체 공보에 고시해요.

   재건축진단재건축진단 낡은 공동주택의 안전과 설비 상태를 살펴보는 절차예요.은 재건축에만 있는 절차예요. 시장ㆍ군수등이 정비계획 수립 시기부터 사업시행계획인가 전까지 진단기관에 의뢰해 주거환경 적합성, 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 등을 진단해요.

   뉴스에 나오는 안전진단과 같은 절차예요. 2025년 6월 3일까지 시행된 조문에서는 이름이 안전진단이었어요.

2. 2단계 조합설립인가

   조합설립인가를 받으려면 위 표의 동의율을 채워야 해요. 구역 지정 고시 뒤에 시장ㆍ군수등의 인가를 받아요.

3. 3단계 사업시행계획인가

   사업시행계획인가는 건축 계획과 이주 계획을 승인받는 단계예요. 특별한 사유가 없으면 제출일부터 60일 이내에 인가 여부가 통보돼요.

4. 4단계 분양신청과 관리처분계획인가

   분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내예요. 신청이 끝나면 사업시행자가 관리처분계획관리처분계획 조합원에게 새 집을 나누고 비용을 정하는 계획이에요.을 세워 인가를 받아야 해요.

5. 5단계 이주와 철거

   관리처분계획인가 고시가 있으면 세입자 같은 임차권자도 이전고시일까지 종전 토지나 건축물을 사용하거나 수익할 수 없고, 기존 건축물은 인가 뒤에 철거해요. 토지보상법에 따른 손실보상이 끝나지 않은 경우 등은 예외예요.

6. 6단계 준공과 이전고시

   준공 고시 뒤 이전고시가 나면 분양받을 사람은 고시 다음 날 소유권을 취득해요.

조합원은 누가 될 수 있나요?

조합원은 토지등소유자가 기본이에요. 재건축에서는 사업에 동의한 사람만 조합원이 돼요. 재개발은 이런 동의 조건이 없어요.

투기과열지구에서는 양수 시기가 중요해요. 상속 같은 예외를 빼면, 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획 인가 후에 건축물이나 토지를 양수하면 조합원이 될 수 없어요. 해당 지역인지는 투기과열지구투기과열지구 집값 과열을 막으려고 정부가 지정한 지역이에요. 지정 현황으로 확인해요.

분담금은 어떻게 계산하나요?

분담금은 새 집의 분양금액에서 내 몫으로 인정받은 금액을 뺀 차액이에요. 서울시 안내는 분양금액에서 종전자산에 추정비례율을 곱한 값을 빼서 계산해요.

종전자산은 사업 전 내 땅과 건물의 평가액이에요. 분양신청 통지에는 사업시행계획인가 고시일 기준 평가 가격이 들어가요.

비례율비례율 사업 전체 수입에서 지출을 뺀 값이 종전자산 총액의 어느 정도인지 보여 주는 비율이에요.은 사업 전체의 수입에서 지출을 뺀 값을 종전자산 총액으로 나눈 비율이에요. 종전자산에 비례율을 곱한 값이 내 몫이고, 분양금액에서 이 몫을 뺀 부족분이 분담금분담금 새 집 분양금액 중 조합원 몫을 넘어 더 내는 돈이에요.이에요.

1. 비례율 90%일 때 몫3억 원 × 90%2억 7,000만 원
2. 분담금5억 원 - 2억 7,000만 원2억 3,000만 원
3. 비례율 100%일 때 분담금5억 원 - 3억 원2억 원

사업비가 늘면 비례율이 낮아지고 분담금이 커져요. 위 계산에서 비례율이 90%에서 100%로 오르면 분담금이 3,000만 원 줄어요. 관리처분계획 수립 시기가 되어야 다소 정확한 금액을 알고, 그 전 금액은 추정치로 변동돼요.

조합원 입주권과 분양권은 무엇이 다른가요?

조합원 입주권은 정비사업 조합원이 받는 지위이고, 분양권은 일반 공급계약으로 받는 지위예요. 소득세법은 조합원입주권을 관리처분계획 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위로 정해요.

같은 법의 분양권은 주택 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위예요. 일반 분양 청약은 아파트 청약 방법에서 다뤘어요.

두 지위 모두 세금 규정이 따로 있어요. 취득세는 주택 취득세 글에서 볼 수 있고, 양도 단계의 세금은 세무서에 확인하세요.

재개발 세입자와 재건축 세입자의 보상은 어떻게 다른가요?

재개발 세입자는 법에 정한 손실보상 대상이고, 재건축 세입자는 원칙적으로 아니에요.

재개발에는 임시거주 조치와 주거이전비, 이사비 기준이 있어요. 사업시행자는 주거환경개선사업과 재개발사업으로 철거되는 주택의 세입자에게 임시거주에 상응하는 조치를 해야 해요.

주거이전비주거이전비 정비사업이나 공익사업으로 집을 옮기는 세입자 등에게 주는 이주 보상이에요.는 이주 비용을 돕는 보상이에요. 토지보상법 시행규칙은 고시 등이 있은 당시 3개월 이상 거주한 세입자에게 가구원수에 따라 4개월분을 보상하도록 해요.

사업지구 밖으로 이사하는 거주자에게는 이사비도 보상해요. 거주 기간을 따지는 기준 시점은 정비구역 지정을 위한 정비계획 주민공람의 공람공고일이에요.

재건축은 사정이 달라요. 재건축 사업시행자가 토지보상법에 따라 수용할 수 있는 경우는 천재지변 등으로 긴급하게 공공이 시행하는 사업 등으로 한정돼요.

서울시도 재건축은 세입자 보상의 법적 근거가 없어 건물주에게 의존하는 구조라고 설명했어요. 재건축 세입자라면 조합이 따로 정한 이주 지원이 있는지 시행자에게 물어보세요.

내 상황에서는 무엇부터 확인하나요?

내 집의 종류와 사업 단계에 따라 먼저 확인할 것이 달라져요. 투자 판단이 아니라 내 권리가 어디에 있는지 파악하는 순서예요. 조합원이 되는 길과 세입자로서 받는 보상은 서로 다른 조문에 있어서, 내가 어느 쪽인지부터 정해야 해요.

• 빌라나 단독주택 소유자라면 구역 지정 여부와 동의율 진행 상황
• 아파트 소유자라면 재건축진단 결과와 조합설립 동의 현황
• 세입자라면 거주 기간을 증명할 자료와 시행자의 이주 안내
• 상가나 토지만 가진 사람이라면 토지등소유자에 들어가는지
• 구역 안 집을 사려는 사람이라면 등기부 읽는 법과 투기과열지구 여부
• 조합원 모집 광고를 받았다면 정비사업이 아닌 지역주택조합인지

재개발 소식이 들리는 동네에 산다면, 오늘은 그 구역의 사업 단계를 구청 정비사업 담당 부서나 서울시 정비사업 정보몽땅에서 찾아보세요.