# 가계약금 돌려받을 수 있을까요? 가계약과 계약금 해제의 기준

> 가계약금은 이름이 아니라 주요 내용 합의 여부로 갈려요. 계약금 5,000만 원이면 매도인 해제 때 1억 원을 돌려줘야 해요.

- 원문: https://don101.com/a/whmygy/
- 분류: 주거
- 발행일: 2026-10-19
- 업데이트: 2026-10-21
- 기준일: 2026-10-21 (수치별 기준 시점은 출처 목록에 적었어요)
- 작성: 돈101 편집팀 (돈101)

## 핵심 요약

- 가계약금 반환은 매매계약 성립 여부로 갈려요.
- 정식 계약금은 이행 착수 전까지 포기나 배액 상환으로 해제해요.
- 일부만 낸 계약금도 해제 기준은 약정 금액이에요.

가계약금 300만 원을 보낸 하준 씨(가정)가 사정이 생겨 계약을 못 하게 됐어요. 돌려받을 수 있을까요? 답은 입금 이름이 아니라 **무엇을 합의했는지**에 달려 있어요.

## 가계약금은 언제 돌려받을 수 있나요?

**가계약금**은 정식 계약서를 쓰기 전에 물건을 잡아 두려고 먼저 보내는 돈이에요. 반환 여부는 24시간이나 3일 같은 기간이 아니라 매도인과 매수인 사이에 매매계약이 체결됐는지로 정해져요.

중개사가 계약이 안 되면 돌려준다고 말해도 이 기준은 그대로라고 법원 안내는 설명해요. 하준 씨의 경우를 두 갈래로 나누면 이래요.

| 가계약 때 합의한 내용 | 가계약금 |
| --- | --- |
| 목적물, 대금, 지급 방법이 정해졌어요 | 매수인이 사지 않기로 하면 못 돌려받아요 |
| 구체적으로 협의되지 않았어요 | 돌려받을 수 있을 것으로 봐요 |

## 어떤 합의가 있으면 계약이 성립한 것으로 보나요?

**중요 사항**을 합의했다면 계약서가 없어도 성립한 것으로 봐요. 대법원은 모든 사항이 아니라 본질적 사항이나 중요 사항을 구체적으로 합의했거나, 적어도 나중에 특정할 기준과 방법에 합의했다면 계약이 성립한다고 봐요.

부동산에서는 목적물, 매매대금, 대금 지급 방법이 중요 부분이에요.

가계약서에 목적물과 대금이 특정되고 중도금 지급 방법에 합의가 있었다면, 잔금 시기가 빠졌거나 정식 계약서를 나중에 쓰지 않았어도 매매계약이 성립했다고 판결했어요.

그래서 동·호수와 총액, 잔금일을 이미 협의했다면 가계약이라는 이름만으로는 빠져나오기 어려워요.

계약이 성립했다면 그다음은 정식 계약금과 같은 기준으로 따져요.

## 정식 계약금을 냈다면 언제까지 해제할 수 있나요?

**이행 착수 전**까지만 해제할 수 있어요. 민법 제565조는 계약금 등을 교부한 매매에서 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 포기하고 수령자는 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있다고 정해요.

**이행의 착수**는 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 만큼 이행행위의 일부를 하거나 이행에 필요한 전제행위를 하는 것이에요. 이행을 준비만 하는 것으로는 부족해요.

중도금이나 잔금 지급기일은 일반적으로 계약금에 의한 해제권의 유보기간으로 이해돼요. 다만 특약 같은 특별한 사정이 없으면 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있어서, 이 날짜 전이라도 해제가 막힐 수 있어요.

쌍방 중 한쪽이라도 이행에 착수했다면 그 당사자도 상대방도 포기나 배액 상환으로 해제할 수 없어요. 매도인이 먼저 착수했다면 **매수인의 포기 해제**도 막혀요.

**계산해 보면: 매매가 5억 원, 계약금 10%라고 가정할 때**

| 항목 | 금액 |
| --- | --- |
| 약정 계약금 (5억 원의 10%, 가정) | 5,000만 원 |
| 매수인이 포기하면 (이미 낸 계약금) | 5,000만 원 손해 |
| **매도인이 해제하면 (5,000만 원의 두 배, 민법 제565조)** | **1억 원 상환** |

## 계약금을 일부만 냈다면 기준 금액은 얼마인가요?

가계약금이 계약금의 일부라면 해제 기준은 낸 돈이 아니라 **약정 계약금**이에요. 일부만 지급된 경우에도 해약금의 기준은 실제 받은 돈이 아니라 약정 계약금이라고 대법원은 판단했어요.

앞의 가정으로 300만 원만 냈다면 매도인이 600만 원만 돌려주고는 해제하지 못해요. 해제가 인정되더라도 기준 금액은 약정 계약금 5,000만 원이에요.

이유는 구속력에 있어요. 낸 돈의 배액만으로 해제할 수 있다면 낸 돈이 소액일 때 사실상 계약을 자유롭게 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약해지기 때문이라고 설명했어요.

같은 판결은 계약금 일부만 먼저 내고 나머지를 나중에 내기로 했다면, 교부자가 나머지를 내지 않는 한 계약금계약이 성립하지 않아 임의로 해제할 수 없다는 판례도 인용해요.

## 가계약금이 그냥 몰수되는 경우도 있나요?

몰수되려면 **해약금 약속**이 분명해야 해요. 정식 계약 전까지 교부자는 포기하고 수령자는 배액을 상환해 계약하지 않기로 약정했음이 명백하게 인정되어야 해약금으로 봐요.

임대차 교섭 단계에서 가계약금 300만 원을 낸 임차인이 스스로 포기한 사안에서도, 해약금 약정이 명백하지 않으면 몰취되지 않는다고 판단했어요.

**위약금**을 약정했다면 별개예요. 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정하고, 부당히 과다하면 법원이 감액해요.

## 내 가계약이 어느 쪽인지 어떻게 따져 보나요?

다음 세 가지를 문자와 입금 내역에서 확인해 보세요.

- 목적물이 동·호수까지 정해졌는지
- 총 매매대금과 중도금, 잔금 지급 방법이 정해졌는지
- 계약이 안 되면 돌려준다는 말이 글로 남았는지

앞의 두 가지가 모두 정해졌다면 **계약 성립** 쪽이에요. 이때 하준 씨가 그만두면 가계약금 300만 원은 포기하는 돈이 되기 쉬워요.

아직 협의 전이라면 반환을 요구하는 문자부터 보내요. 입금 날짜, 금액, 그때까지 정한 내용을 함께 적어요.

## 가계약금을 보내기 전에 무엇을 남겨 둘까요?

돈을 보내기 전에 문자로 조건을 남겨 두면 무엇을 약속했는지 보여 줄 근거가 돼요. 법원은 해약금 약정이 있었는지를 약정의 내용, 계약의 동기와 경위, 거래의 관행 등에 비추어 따지기 때문이에요.

중개사가 말로만 돌려준다고 했다면 그 내용도 문자로 다시 받아 둬요. 말은 나중에 서로 다르게 기억하기 쉬워요. 글로 남겨 두면 나중에 확인하기 쉬워요.

입금 직후에는 받는 사람에게 이 돈이 가계약금인지 계약금인지 문자로 물어 두면 좋아요. 계약금의 일부로 낸 돈이라면 해제 기준은 실제 낸 돈이 아니라 약정 계약금이기 때문이에요.

1. **1단계 반환 조건을 받아요**

   "본계약이 체결되지 않으면 가계약금 전액을 돌려준다"는 내용을 상대방 문자로 받아 둬요.

2. **2단계 미정인 항목을 적어요**

   목적물, 대금, 잔금일 중 아직 정하지 않은 항목은 정하지 않았다고 문자에 남겨요.

3. **3단계 입금 내역에 이름을 붙여요**

   이체 메모에 가계약금이라는 이름과 날짜가 보이게 해요.

이행 착수 뒤에도 방법이 남아 있어요. 상대가 채무를 이행하지 않으면 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 안에 이행하지 않을 때 계약을 해제해요.

매매계약 뒤 거래신고, 잔금, 등기 순서는 [집을 살 때 절차 글](https://don101.com/a/e9qupt/)에 있어요.

전세라면 계약 당일 순서는 [전세 계약 체크리스트](https://don101.com/a/n9tv5x/)에, 위험 신호는 [전세사기 글](https://don101.com/a/2wbdfu/)에 정리돼 있어요.

가계약금을 보내기 전에 반환 조건부터 문자로 받아 두세요.

## 자주 묻는 질문

### 임대차 가계약금도 같은 기준인가요?

임대차 교섭 단계에서 낸 가계약금 300만 원 사안에서 대법원은 해약금 약정이 명백하지 않으면 임차인이 스스로 포기해도 임대인에게 몰취되지 않는다고 봤어요.

### 집주인이 먼저 마음을 바꾸면 어떻게 되나요?

매매계약이 성립했다면 매도인은 이행에 착수하기 전까지 계약금의 배액을 상환해야 계약을 해제할 수 있어요.

### 이행 착수 뒤에는 해제할 방법이 없나요?

해약금 해제는 막히지만, 상대가 채무를 이행하지 않으면 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그래도 이행하지 않을 때 해제할 수 있어요.

### 위약금을 적어 두면 전액 물어야 하나요?

위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있어요.

## 출처

1. [대법원 법원소식 생활법률, 부동산 매매 가계약금 돌려받을 수 있을까](https://www.scourt.go.kr/portal/gongbo/PeoplePopupView.work?gubun=23&seqNum=1903) (2017-11-23 기준)
2. [민법 제565조(해약금)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제565조) (2026-10-19 기준)
3. [대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다256624 판결](https://law.go.kr/LSW/precInfoP.do?evtNo=2022%EB%8B%A4256624) (2024-01-04 기준)
4. [대법원 94다17659 판결](https://law.go.kr/LSW/precInfoP.do?evtNo=94%EB%8B%A417659) (1994-11-11 기준)
5. [대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결](https://www.law.go.kr/precInfoP.do?mode=0&precSeq=178017&vSct=2014%EB%8B%A4231378) (2015-04-23 기준)
6. [대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결](https://law.go.kr/LSW/precInfoP.do?evtNo=2022%EB%8B%A4247187) (2022-09-29 기준)
7. [대법원 판례속보, 2022다247187 가계약금 반환 사안](https://www.scourt.go.kr/portal/news/NewsViewAction.work?pageIndex=1&searchWord=&searchOption=&seqnum=8821&gubun=4&type=0) (2022-09-29 기준)
8. [민법 제398조(배상액의 예정)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제398조) (2026-10-19 기준)
9. [민법 제544조(이행지체와 해제)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제544조) (2026-10-19 기준)

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이 글은 일반 정보이며 개인 상황에 맞는 금융·세무 자문이 아니에요. 인용할 때는 원문 링크(https://don101.com/a/whmygy/)를 함께 적어 주세요.