# 중개보수(복비) 계산, 어떻게 하나요? 거래금액별 요율과 월세 환산법

> 서울 기준 보증금 2억 원 전세의 중개보수 상한은 60만 원이에요. 거래금액 구간별 요율, 월세 환산법, 협의 원칙을 정리했어요.

- 원문: https://don101.com/a/ssp3br/
- 분류: 주거
- 발행일: 2026-10-14
- 업데이트: 2026-10-14
- 기준일: 2026-10-14 (수치별 기준 시점은 출처 목록에 적었어요)
- 작성: 돈101 편집팀 (돈101)

## 핵심 요약

- 중개보수는 거래금액 × 상한요율이고 한도액이 있어요.
- 월세는 월세 × 100을 보증금에 더해 환산해요.
- 상한은 최대치라서 그 안에서 협의해요.

보증금 2억 원짜리 전셋집을 계약하는 입사 1년 차라면, 중개보수 상한은 **60만 원**이에요. 거래금액 2억 원에 서울 조례의 상한요율 0.3%를 곱한 값이에요.

요율은 **거래금액 구간**마다 달라요. 구간이 한 칸만 올라가도 요율과 한도액이 함께 바뀌어요. 월세 계약이라면 먼저 월세를 보증금에 합친 금액으로 바꿔야 해요.

## 중개보수는 누가 어떻게 내나요?

중개보수는 **거래 양쪽이 각각** 내요. 주택 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받고, 시·도 조례가 정한 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 결정해요.

개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받아요. 이 보수가 흔히 복비라고 부르는 **중개보수**예요.

전세라면 집주인과 세입자가 각각, 매매라면 매도인과 매수인이 각각 내요. 개업공인중개사에게 일을 맡긴 중개의뢰인이 양쪽이기 때문이에요.

내는 시점은 약정이 우선이에요. 계약서를 쓰는 날 바로 내야 하는 건 아니에요. 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날이 지급시기예요.

## 주택 중개보수 상한은 어떻게 정해지나요?

주택 중개보수 상한은 **거래금액 구간별 상한요율과 한도액**으로 정해요. 주택 중개보수의 한도는 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 시·도 조례로 정해요.

**상한요율**은 거래금액에 곱할 수 있는 최대 비율이에요. 한도액은 그렇게 곱한 금액이 넘을 수 없는 선이에요. 계산은 두 단계예요.

1. 거래금액이 속한 구간의 상한요율을 곱해요.
2. 그 구간에 한도액이 있으면 곱한 값이 한도액을 넘지 못해요.

아래 표는 서울 조례 기준이에요. 국토교통부령인 시행규칙 별표 1이 정한 전국 상한과 같은 값이에요.

다른 시·도는 이 범위 안에서 조례를 따로 정해요. 계약하는 지역의 요율표를 한 번 더 확인해요.

### 임대차(전세·월세) 상한

| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
| --- | --- | --- |
| 5천만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5천만 원 이상 1억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억 원 이상 6억 원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억 원 이상 | 0.4~0.6% | 없음 |

### 매매·교환 상한

| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
| --- | --- | --- |
| 5천만 원 미만 | 0.6% | 25만 원 |
| 5천만 원 이상 2억 원 미만 | 0.5% | 80만 원 |
| 2억 원 이상 9억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억 원 이상 | 0.5~0.7% | 없음 |

집과 중개사무소가 다른 지역에 있어도 요율표는 하나만 써요. 어느 지역의 표를 쓰는지가 헷갈리기 쉬워요. 중개대상물과 중개사무소의 소재지가 다르면 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도의 조례 기준으로 받아요.

## 월세는 거래금액을 어떻게 계산하나요?

월세가 있는 계약은 **월세를 보증금에 합산한 금액**이 거래금액이에요. 월 차임에 100을 곱해 보증금에 더하고, 더한 금액이 5천만 원 미만이면 100 대신 70을 곱해요.

보증금 1,000만 원에 월세 60만 원이라면 **7,000만 원**이 거래금액이에요.

**계산해 보면: 보증금 1,000만 원, 월세 60만 원이라면 (가정)**

| 항목 | 금액 |
| --- | --- |
| 월세 환산 (60만 원 × 100) | 6,000만 원 |
| 거래금액 (보증금 1,000만 원 + 6,000만 원, 5천만 원 이상이라 100배 적용) | 7,000만 원 |
| 상한요율 (5천만 원 이상 1억 원 미만 구간 0.4%) | 0.4% |
| **중개보수 상한 (7,000만 원 × 0.4% = 28만 원, 한도액 30만 원 이하)** | **28만 원** |

환산 금액이 5천만 원에 못 미치면 곱하는 수가 달라져요. 월세가 낮은 계약에서 이 차이가 생겨요. 보증금 500만 원에 월세 40만 원이라면 100배 환산은 4,500만 원이라 70배를 써요.

**계산해 보면: 보증금 500만 원, 월세 40만 원이라면 (가정)**

| 항목 | 금액 |
| --- | --- |
| 월세 환산 (40만 원 × 70) | 2,800만 원 |
| 거래금액 (보증금 500만 원 + 2,800만 원) | 3,300만 원 |
| **중개보수 상한 (3,300만 원 × 0.5% = 16만 5천 원, 한도액 20만 원 이하)** | **16만 5천 원** |

## 전세와 매매는 얼마가 나오나요?

보증금 2억 원 전세는 상한이 **60만 원**이에요. 한도액이 없는 구간이라 곱한 값이 그대로 상한이에요.

**계산해 보면: 보증금 2억 원 전세라면 (가정, 서울 기준)**

| 항목 | 금액 |
| --- | --- |
| 상한요율 (1억 원 이상 6억 원 미만 구간) | 0.3% |
| **중개보수 상한 (2억 원 × 0.3%)** | **60만 원** |

매매는 한도액이 먼저 걸리는 구간이 있어요. 거래금액이 커도 한도액 때문에 요율대로 계산되지 않는 경우예요. 1억 9,000만 원짜리 집을 사면 곱한 값은 95만 원이지만 한도액인 **80만 원**이 상한이에요.

**계산해 보면: 1억 9,000만 원 매매라면 (가정, 서울 기준)**

| 항목 | 금액 |
| --- | --- |
| 곱한 값 (1억 9,000만 원 × 0.5%) | 95만 원 |
| 한도액 (5천만 원 이상 2억 원 미만 구간) | 80만 원 |
| **중개보수 상한 (한도액이 더 낮아 한도액 적용)** | **80만 원** |

## 부가가치세는 따로 붙나요?

요율표로 계산한 상한에는 **부가가치세가 들어 있지 않아요**. 서울시 요율표도 중개보수의 부가가치세는 별도라고 안내해요.

법제처는 개업공인중개사가 일반과세자든 간이과세자든 법정 중개보수는 부가가치세를 뺀 금액이라고 봤어요. 간이과세자가 부가가치세를 따로 받아 합계가 상한을 넘어도, 부가가치세를 뺀 금액이 상한 안이면 금지행위가 아니라고 해석했어요.

그래서 계약 전에 부가가치세를 따로 받는지 물어 합계 금액을 확인해요. 합계가 계산한 상한보다 높다면 보수와 부가가치세를 나눠 적어 달라고 요청해요.

## 오피스텔과 상가주택도 같은 표를 쓰나요?

오피스텔은 **조건에 따라** 기준이 갈려요. 오피스텔은 전용면적 85제곱미터 이하이고 전용 입식 부엌, 수세식 화장실, 목욕시설을 갖추면 별표 2의 상한요율 이내에서 협의하고, 그 밖의 주택 외 대상물은 거래금액의 0.9% 이내에서 협의해요.

상가와 주택이 섞인 건물은 면적으로 갈라요. 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상이면 주택 중개보수 기준을, 2분의 1 미만이면 주택 외 기준을 적용해요.

## 상한보다 더 내라고 하면 어떻게 하나요?

**상한을 넘는 금액**은 내지 않아도 돼요. 중개업자가 한도를 넘겨 요구한 수수료의 초과분은 무효이고, 한도를 넘겨 낸 금액은 돌려 달라고 청구할 수 있어요.

자주 하는 오해를 짚어 볼게요.

- 상한요율은 **정가가 아니에요**. 조례가 정한 요율한도 이내에서 협의해 정하므로 상한보다 낮게 합의할 수도 있어요.
- 사례금 명목도 안 돼요. 개업공인중개사는 사례나 증여 같은 어떤 명목으로도 법정 중개보수와 실비를 넘는 금품을 받을 수 없어요.
- **실비**는 별도로 청구할 수 있어요. 개업공인중개사는 권리관계 확인이나 계약금 등 반환채무이행 보장에 드는 실비를 영수증 등을 첨부해 청구할 수 있어요.
- 계약이 깨졌다고 늘 내는 건 아니에요. 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래행위가 무효, 취소, 해제된 경우에는 중개보수를 받을 수 없어요.

계약서를 쓰기 전에 거래금액, 구간, 상한을 직접 계산해 보세요.

서울은 서울시 부동산 중개보수 페이지(<https://land.seoul.go.kr/land/broker/brokerageCommission.do)에서> 요율표를 볼 수 있고, 다른 지역은 해당 시·도 홈페이지에서 확인해요.

## 자주 묻는 질문

### 중개사 실수로 계약이 무효가 되면 복비를 내야 하나요?

개업공인중개사의 고의나 과실로 거래행위가 무효, 취소, 해제되면 중개보수를 줄 필요가 없어요.

### 집은 서울인데 중개사무소는 경기도에 있어요. 어느 요율을 쓰나요?

중개사무소 소재지를 관할하는 시·도의 조례 기준을 써요. 계약 전에 사무소가 있는 지역의 요율표를 확인해요.

### 중개보수 말고 따로 내는 돈이 있나요?

개업공인중개사가 권리관계 확인 등에 쓴 실비는 영수증 등을 첨부해 청구할 수 있어요.

## 출처

1. [공인중개사법 제32조](https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법/제32조) (2026-08-28 시행 기준)
2. [공인중개사법 시행규칙 제20조](https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙/제20조) (2026-08-28 시행 기준)
3. [공인중개사법 시행령 제27조의2](https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령/제27조의2) (2026-08-28 시행 기준)
4. [공인중개사법 제33조](https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법/제33조) (2026-08-28 시행 기준)
5. [서울시 부동산 중개보수](https://land.seoul.go.kr/land/broker/brokerageCommission.do) (2026 기준)
6. [법제처 법령해석 15-0523](https://www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=356669) (2016-01-18 회신 기준)
7. [생활법령정보 부동산 중개보수 산정](https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=649&ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=2) (Tue Sep 15 2026 09:00:00 GMT+0900 (Korean Standard Time) 기준)
8. [공인중개사법 시행규칙 별표 1](https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙) (2026-08-28 시행 기준)

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