# 집이 경매에 넘어가면 보증금은 어떤 순서로 돌려받을까요? 배당 순서와 내 자리

> 집이 경매에 넘어가면 매각대금은 집행비용, 소액임차인, 날짜가 빠른 권리 순으로 나뉘어요. 보증금 2억 원을 가정한 계산으로 내 자리를 확인해요.

- 원문: https://don101.com/a/scev3v/
- 분류: 주거
- 발행일: 2026-10-15
- 업데이트: 2026-10-15
- 기준일: 2026-10-15 (수치별 기준 시점은 출처 목록에 적었어요)
- 작성: 돈101 편집팀 (돈101)

## 핵심 요약

- 근저당권과 확정일자는 날짜가 빠른 쪽이 먼저예요.
- 배당요구는 종기까지 해야 해요.
- 낙찰가가 낮으면 뒤 순서가 덜 받아요.

보증금 2억 원에 전세로 사는 민지 씨 집이 경매에 넘어갔어요. 민지 씨가 돌려받을 돈은 **근저당권과 내 확정일자 중 날짜가 앞선 쪽**, 그리고 집이 팔리는 값으로 정해져요.

## 경매는 어떤 순서로 진행되나요?

경매는 신청에서 시작해 배당기일에 끝나는 다섯 단계로 흘러가요. 세입자가 직접 챙길 단계는 3단계의 배당요구예요.

1. **1단계 경매 신청**

   채권자가 법원에 경매를 신청해요. 신청 방식은 아래 절에서 둘로 나눠 볼게요.

2. **2단계 경매개시결정**

   법원이 경매개시결정을 내릴 때는 동시에 그 부동산의 압류를 명해요.

3. **3단계 배당요구 종기 공고**

   법원은 **배당요구 종기**를 첫 매각기일 이전으로 정하고, 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 공고해요.

4. **4단계 매각**

   집이 팔리면 그 위의 모든 저당권은 매각으로 사라져요.

5. **5단계 대금 납부와 배당**

   매수인이 대금을 내면 법원이 **배당기일**을 정해 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 알려요. 이때 임차인은 집을 새 주인에게 넘겨주지 않으면 우선변제 보증금을 받을 수 없어요.

## 임의경매와 강제경매는 무엇이 다른가요?

두 경매는 신청 근거가 달라요. **임의경매**는 근저당권 같은 담보권을 실행하는 경매이고, **강제경매**는 판결 같은 집행권원으로 하는 경매예요.

**임의경매 vs 강제경매**

| 구분 | 임의경매 | 강제경매 |
| --- | --- | --- |
| 신청 때 필요한 것 | 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류 | 경매의 이유가 된 채권과 집행할 수 있는 집행권원 |

세입자에게는 배당 규칙이 같다는 점이 더 중요해요. 담보권 실행 경매에는 강제경매의 절차 규정이 준용돼요.

## 매각대금은 어떤 순서로 나뉘나요?

매각대금이 모자라면 법에 정해진 우선순위대로 나뉘어요. 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 민법, 상법, 그 밖의 법률에 따른 우선순위대로 배당해요.

세입자에게 중요한 큰 줄기만 추리면 아래와 같아요.

| 순서 | 항목 | 기준 |
| --- | --- | --- |
| 1 | **집행비용** | 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 우선적으로 변상받아요 |
| 2 | 소액임차인의 최우선변제 | 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 임차인은 보증금 중 일정액을 담보물권자보다 먼저 받아요 |
| 3 | **당해세** | 해당 재산에 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세는 원칙적으로 확정일자 보증금보다 앞서요 |
| 4 | 담보물권, 확정일자 임차인, 그 밖의 세금 | 등기일, 확정일자, 법정기일 중 날짜가 빠른 쪽이 먼저예요 |
| 5 | 그 밖의 일반채권 | 앞 순서가 받고 남은 돈에서 받아요 |

**소액임차인**의 최우선변제는 보증금이 기준 이하일 때만 해당돼요. 2026년 10월 현재 시행령 기준으로 가장 높은 서울이 1억 6,500만 원 이하예요.

지역별 금액과 조건은 [최우선변제 글](https://don101.com/a/hvtthu/)에서 따로 다뤄요.

### 세금은 어디에 끼나요?

국세는 다른 채권보다 먼저 징수하는 것이 원칙이에요. 다만 법정기일 전에 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권의 보증금반환채권은 국세보다 앞서요.

법정기일은 세금의 우선순위를 가릴 때 기준이 되는 날이에요.

당해세가 늘 이기는 것도 아니에요. 확정일자보다 법정기일이 늦은 그 집의 상속세, 증여세, 종합부동산세 대신 보증금이 먼저 변제될 수 있고, 그 금액은 그 세금 징수액까지예요.

## 내 보증금의 자리는 어떻게 정해지나요?

세입자의 자리는 전입신고 다음 날 생기는 **대항력**과 확정일자로 정해져요. 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생겨요.

여기에 계약서의 **확정일자**까지 받으면 **우선변제권**이 생겨요. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리가 있어요.

근저당권은 등기부 순서로 줄을 서요. 같은 부동산에 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서를 따라요.

임차인은 그 줄에 우선변제권이 생긴 날 끼어들어요. 우선변제권 발생일을 기준으로 근저당권 등 다른 배당채권자와의 선후에 따라 배당순위가 정해져요.

전입신고와 확정일자를 받는 방법은 [이사 당일 절차 글](https://don101.com/a/9c8365/)을 보세요.

## 배당요구는 왜 종기까지 해야 하나요?

**배당요구**를 종기까지 하지 않으면 배당에서 빠지기 때문이에요. 경매에서 보증금을 변제받으려면 배당요구의 종기까지 집행법원에 서면으로 권리신고와 배당요구를 해야 해요.

종기를 놓치면 되돌릴 길도 좁아요. 종기까지 배당요구를 하지 않아 배당에서 제외되면 후순위채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 없어요.

예외도 있어요.

- 경매개시결정 전에 임차권등기를 마친 임차인은 배당요구 없이도 당연히 배당을 받아요
- 임차인이 직접 경매를 신청했다면 배당요구를 하지 않아도 배당에 참가할 수 있어요

임차권등기명령은 [보증금 반환 글](https://don101.com/a/7wp4a3/)에서 절차를 볼 수 있어요.

## 배당표가 이상하면 어떻게 하나요?

배당표는 배당기일 전에 미리 공개돼요. 법원은 채권자들이 낸 계산서를 바탕으로 배당표 원안을 만들고, 배당기일의 3일 전에 원안을 법원에 비치해요.

원안을 보면 내 순위와 금액이 맞는지 확인할 수 있어요. 우선변제의 순위와 보증금에 이의가 있는 이해관계인은 경매법원에 이의를 신청해요.

## 자주 하는 오해 세 가지

전입신고만 하면 보증금을 먼저 받는다는 말은 틀려요. 전입신고로 생기는 대항력과 별개로, 먼저 받는 권리는 확정일자까지 갖춰야 생겨요.

근저당권이 있으면 세입자는 못 받는다는 말도 틀려요. 위 계산처럼 낙찰가가 충분하면 날짜가 늦어도 보증금을 모두 받아요.

소액임차인이면 확정일자가 늦어도 괜찮다는 말은 조건이 붙어요. 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춰야 최우선변제 대상이 돼요.

## 낙찰가가 낮으면 보증금은 얼마나 돌아오나요?

같은 집이어도 낙찰가에 따라 보증금 2억 원을 모두 받을 수도, 9,600만 원만 받을 수도 있어요.

계산에는 아래를 가정했어요.

- 근저당권은 민지 씨의 전입신고와 확정일자보다 먼저 등기됐고 채권액은 2억 원이에요.
- 보증금 2억 원은 소액임차인 기준을 넘어서 최우선변제 대상이 아니에요.
- 집행비용은 400만 원이고, 체납 세금은 없어요.

**계산해 보면: 낙찰가 4억 5,000만 원이라면**

| 항목 | 금액 |
| --- | --- |
| 매각대금 (가정) | 4억 5,000만 원 |
| 집행비용 (가정, 가장 먼저 공제) | 400만 원 |
| 근저당권 (가정, 날짜가 앞서요) | 2억 원 |
| **민지 씨 보증금 (전액 배당)** | **2억 원** |

남는 돈은 4억 5,000만 원에서 400만 원, 2억 원, 2억 원을 뺀 **4,600만 원**이에요.

**계산해 보면: 낙찰가 3억 원이라면**

| 항목 | 금액 |
| --- | --- |
| 매각대금 (가정) | 3억 원 |
| 집행비용 (가정, 가장 먼저 공제) | 400만 원 |
| 근저당권 (가정, 날짜가 앞서요) | 2억 원 |
| **민지 씨 배당 (3억 원 - 400만 원 - 2억 원)** | **9,600만 원** |

못 받은 보증금은 2억 원에서 9,600만 원을 뺀 **1억 400만 원**이에요.

### 날짜가 바뀌면 결과도 바뀌어요

같은 낙찰가 3억 원에서 민지 씨의 전입신고 다음 날과 확정일자가 모두 근저당권 등기일보다 빨랐다면 **결과가 뒤집혀요**.

| 낙찰가 3억 원 | 근저당권이 먼저 | 확정일자가 먼저 |
| --- | --- | --- |
| 민지 씨 배당 | 9,600만 원 | 2억 원 |
| 근저당권자 배당 | 2억 원 | 9,600만 원 |

계약 전에 이 날짜 순서를 확인하는 것이 보증금을 지키는 첫걸음이에요.

경매가 시작됐다면 법원이 공고한 배당요구 종기를 확인해 달력에 적어 두세요.

## 자주 묻는 질문

### 집주인이 세금을 체납했으면 세입자는 늘 뒤로 밀리나요?

국세는 다른 채권보다 먼저 징수하는 것이 원칙이에요. 다만 법정기일 전에 대항요건과 확정일자를 갖췄다면 보증금이 국세보다 앞서요. 해당 집에 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세는 원칙적으로 보증금보다 앞서지만, 그 세금의 법정기일이 내 확정일자보다 늦으면 그 세금 몫만큼은 보증금이 먼저예요.

### 내가 신청한 경매라면 따로 챙길 절차가 있나요?

임차인이 직접 경매를 신청했다면 배당요구를 하지 않아도 배당에 참가할 수 있어요.

### 임차권등기를 마쳤다면 배당요구를 안 해도 되나요?

경매개시결정 전에 임차권등기를 마쳤다면 배당요구 없이도 배당을 받아요. 경매개시결정 뒤에 마쳤다면 종기까지 배당요구를 해야 해요.

### 배당금을 받으려면 집도 비워야 하나요?

임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제 보증금을 받을 수 없어요.

## 출처

1. [민사집행법 제80조(강제경매신청서)](https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제80조) (2026-10-15 기준)
2. [민사집행법 제264조(부동산에 대한 경매신청)](https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제264조) (2026-10-15 기준)
3. [민사집행법 제268조(준용규정)](https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제268조) (2026-10-15 기준)
4. [민사집행법 제83조(경매개시결정 등)](https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제83조) (2026-10-15 기준)
5. [민사집행법 제84조(배당요구의 종기결정 및 공고)](https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제84조) (2026-10-15 기준)
6. [민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)](https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제91조) (2026-10-15 기준)
7. [민사집행법 제146조(배당기일)](https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제146조) (2026-10-15 기준)
8. [민사집행법 제145조(매각대금의 배당)](https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제145조) (2026-10-15 기준)
9. [민사집행법 제53조(집행비용의 부담)](https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제53조) (2026-10-15 기준)
10. [주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제8조) (2026-10-15 기준)
11. [주택임대차보호법 시행령 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법시행령/제11조) (2026-10-15 기준)
12. [국세기본법 제35조(국세의 우선)](https://www.law.go.kr/법령/국세기본법/제35조) (2026-10-15 기준)
13. [주택임대차보호법 제3조(대항력 등)](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제3조) (2026-10-15 기준)
14. [주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제3조의2) (2026-10-15 기준)
15. [부동산등기법 제4조(권리의 순위)](https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제4조) (2026-10-15 기준)
16. [찾기쉬운 생활법령정보 주택임대차 배당요구](https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=5&cciNo=2&cnpClsNo=5) (2026-10-15 기준)

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