# 부동산 경매는 어떻게 참여할까요? 물건 확인부터 입찰, 잔금까지

> 부동산 경매 입찰 방법을 물건 확인, 말소기준권리, 입찰표와 보증금, 매각허가와 잔금 순서로 정리했어요. 보증금은 최저매각가격의 10분의 1이 기준이에요.

- 원문: https://don101.com/a/rac8xu/
- 분류: 주거
- 발행일: 2026-10-21
- 업데이트: 2026-10-21
- 기준일: 2026-10-21 (수치별 기준 시점은 출처 목록에 적었어요)
- 작성: 돈101 편집팀 (돈101)

## 핵심 요약

- 입찰 전에 매각물건명세서부터 읽어요.
- 보증금은 최저매각가격의 10분의 1이 기준이에요.
- 대금을 다 낸 때 권리를 얻어요.

최저매각가격 3억 원짜리 아파트 경매에 입찰하려는 지훈 씨는 무엇부터 해야 할까요? 입찰표가 아니라 **매각물건명세서**를 읽는 일이 먼저예요. 입찰 보증과 잔금은 그다음 문제예요.

## 경매 물건은 어디서 확인하나요?

대법원 법원경매정보 사이트에서 사건번호를 누르면 현황조사서, 감정평가서, 기일내역을 확인하고 부동산등기부도 열람해요. 입찰할 물건은 여기서 고르고 서류를 모두 열어 봐요.

매각물건명세서, 현황조사보고서, 평가서 사본은 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치되거나 전자통신매체로 공시돼요. 서류 세 가지는 역할이 달라요.

- 매각물건명세서: 점유자와 점유 권원, 매각으로 효력을 잃지 않는 등기된 권리를 적은 서류예요. 입찰자가 가장 먼저 읽는 서류예요.
- 현황조사보고서: 법원의 명령으로 집행관이 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수를 조사한 결과예요.
- 감정평가서: 법원은 감정인이 평가한 평가액을 참작해 최저매각가격을 정해요.

**최저매각가격**은 이렇게 법원이 정한 매각의 기준 가격이에요. 아무도 입찰하지 않으면 유찰이 돼요. 그러면 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정해요.

## 말소기준권리는 무엇이고 왜 먼저 찾나요?

등기사항증명서에 근저당권과 전세권이 같이 있다면, 어느 쪽이 낙찰자에게 넘어올까요? 답은 **말소기준권리**보다 먼저 등기됐는지로 갈려요.

말소기준권리는 매각 뒤 사라지는 권리와 매수인이 떠안는 권리를 가르는 기준이 되는 권리예요.

저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 중 **가장 먼저 등기된 권리**가 말소기준권리가 되고, 그보다 먼저 등기된 권리는 매수인에게 인수되며 나중에 등기된 권리는 대부분 말소돼요.

권리 종류별로 나눠 보면 이래요.

- 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권은 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없으면 매각으로 소멸하고, 그 밖의 경우는 매수인이 인수해요. 다만 전세권은 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸해요.
- 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있어요.

등기부 읽는 법은 [등기부등본 읽는 법](https://don101.com/a/baqyqw/) 글에 있어요.

## 세입자가 살고 있는 집은 어떻게 되나요?

**대항력** 있는 세입자가 살고 있으면 보증금이 낙찰자의 부담이 될 수 있어요. 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제삼자에 대한 효력이 생겨요.

그다음 대항력이 생긴 날과 근저당권 같은 말소기준권리의 등기일을 비교해요. 임차인보다 선순위인 근저당권이 낙찰로 소멸하면 그보다 후순위인 임차권도 대항력을 잃어요.

대항력이 더 앞선다면 결과가 달라요. 임차권은 경매로 소멸하지만, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않아요.

세입자 입장의 배당 순서는 [경매 배당 순서](https://don101.com/a/scev3v/) 글에서 따로 다뤄요. 입찰자는 매각물건명세서에 적힌 보증금과 전입일을 읽고 판단해요.

## 입찰 보증금은 얼마를 내나요?

보증금은 낙찰가가 아니라 최저매각가격을 기준으로 정해요. 기일입찰의 매수신청 보증금액은 **최저매각가격의 10분의 1이고**, 법원이 상당하다고 인정하면 달리 정할 수 있어요. 법원이 달리 정한 사건인지 입찰 전에 확인해요.

보증은 세 가지 중 하나로 내요. 금전, 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상 남은 자기앞수표, 지급보증위탁계약을 증명하는 문서 중 하나를 입찰표와 함께 내요.

**계산해 보면: 최저매각가격 3억 원, 3억 3,000만 원에 낙찰이라면 (가정)**

| 항목 | 금액 |
| --- | --- |
| 입찰 보증 (최저매각가격 3억 원의 10분의 1) | 3,000만 원 |
| 낙찰가 (가정한 입찰가격) | 3억 3,000만 원 |
| **잔금 (낙찰가에서 보증 3,000만 원을 뺀 금액)** | **3억 원** |

잔금이 줄어드는 이유는 따로 있어요. 보증으로 금전을 낸 경우 그 금전은 매각대금에 넣어요.

## 입찰 당일에는 어떤 순서로 하나요?

기일입찰은 세 단계로 끝나요. 매각기일에 입찰표를 집행관에게 제출하는 방법으로 해요. **기일입찰**은 정해진 날 법원에서 입찰표를 내는 방식이고, 집행관은 그 자리에서 입찰을 받는 사람이에요.

1. **1단계 입찰표 작성**

   입찰표에는 사건번호와 부동산의 표시, 입찰자의 이름과 주소, 대리인이 있으면 대리인의 이름과 주소, 입찰가격을 적어요. 입찰가격은 일정한 금액으로 표시하고, 입찰은 취소, 변경, 교환할 수 없어요. 쓰기 전에 가격을 정해 두어요.

2. **2단계 보증과 함께 제출**

   입찰표와 보증을 집행관에게 내요. 대리인은 대리권을 증명하는 문서를, 법인은 대표자의 자격을 증명하는 문서를 집행관에게 내야 해요.

3. **3단계 결과 듣기**

   집행관은 가장 높은 가격을 쓴 **최고가매수신고인**의 이름과 가격을 부르고, 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해요. 두 사람을 뺀 다른 매수신고인은 매수의 책임을 벗고, 즉시 보증을 돌려 달라고 신청할 수 있어요.

## 최고가로 낙찰받으면 바로 내 집이 되나요?

아니에요. 최고가매수신고인이 된 뒤에도 매각허가결정이 확정되고 **대금을 다 내야 소유자**가 돼요.

법원은 **매각허가결정** 같은 매각허가 여부의 결정을 선고하고, 그 결정은 확정되어야 효력을 가져요.

매각허가결정에는 항고할 수 있지만 보증이 필요해요. 매각허가결정에 항고하려는 사람은 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전이나 법원이 인정한 유가증권을 공탁해야 해요.

결정이 확정되면 잔금 차례예요. 대금지급기한은 매각허가결정이 확정된 날부터 **1월 안의 날로 정해요**. 입찰 전에 잔금 마련 방법을 정해 두어요.

매수인은 매각대금을 **다 낸 때** 매각의 목적인 권리를 취득해요.

반대로 기한을 넘기면 손해가 커요. 매수인이 대금지급기한까지 의무를 이행하지 않고 차순위매수신고인이 없으면 법원이 재매각을 명하고, 전의 매수인은 보증을 돌려 달라고 요구하지 못해요. 재매각은 같은 물건을 다시 파는 절차예요.

## 점유자가 나가지 않으면 어떻게 하나요?

대금을 냈는데 점유자가 집을 비우지 않으면 **인도명령**을 신청해요. 인도명령은 점유자에게 부동산을 매수인에게 넘기라고 법원이 명하는 결정이에요.

매수인이 대금을 낸 뒤 **6개월 안에 신청하면** 법원이 점유자에게 인도를 명할 수 있지만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하면 명하지 않아요. 매수인에게 대항할 수 있는 세입자라면 인도명령 대상이 아니에요.

> **입찰 전 마지막 점검**
>
> 인수되는 권리와 대항력 있는 점유자를 확인하지 않고 입찰하면 낙찰가 외에 보증금 부담이 남아요. 개별 물건의 권리 판단은 법원 경매계 안내와 전문가 상담으로 확인해요.

정비사업 조합원이 되어 새 집을 받는 길은 [재개발과 재건축 글](https://don101.com/a/ka8qgs/)에서 이어져요.

관심 물건 한 건을 골라 법원경매정보 사이트에서 매각물건명세서를 열고, 점유자와 인수되는 권리 항목부터 읽어 보세요. 매매로 집을 사는 순서는 [집 살 때 절차](https://don101.com/a/e9qupt/) 글에 있어요.

## 자주 묻는 질문

### 입찰에서 떨어지면 보증은 언제 돌려받나요?

최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 정해지면 나머지 입찰자는 매수의 책임을 벗어요. 그 자리에서 보증을 돌려 달라고 신청하면 돼요.

### 입찰가를 잘못 적으면 고칠 수 있나요?

입찰은 취소, 변경, 교환이 안 돼요. 제출 전에 금액과 자릿수를 다시 읽어요.

### 낙찰받고 대금을 못 내면 어떻게 되나요?

차순위매수신고인이 없으면 법원이 재매각을 명해요. 전의 매수인은 보증을 돌려 달라고 요구하지 못해요.

### 세입자 보증금이 남은 집을 낙찰받으면 어떻게 되나요?

보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경매로 사라지지 않아요. 매각물건명세서의 점유자 항목을 입찰 전에 읽어요.

## 출처

1. [민사집행법 제105조](https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제105조) (2026-02-01 시행 기준)
2. [찾기쉬운 생활법령정보 부동산 경매 경매 정보의 수집 및 관심 물건의 선정](https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=306&ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=1) (2026-10-21 기준)
3. [민사집행법 제97조](https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제97조) (2026-02-01 시행 기준)
4. [민사집행법 제119조](https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제119조) (2026-02-01 시행 기준)
5. [찾기쉬운 생활법령정보 부동산 경매 매수로 인해 말소ㆍ인수되는 권리의 확인](https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=306&ccfNo=2&cciNo=1&cnpClsNo=2) (2026-10-21 기준)
6. [민사집행법 제91조](https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제91조) (2026-02-01 시행 기준)
7. [민사집행법 제85조](https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제85조) (2026-02-01 시행 기준)
8. [주택임대차보호법 제3조의5](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제3조의5) (2026-01-02 시행 기준)
9. [주택임대차보호법 제3조](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제3조) (2026-01-02 시행 기준)
10. [민사집행규칙 제63조](https://www.law.go.kr/법령/민사집행규칙/제63조) (2025-07-12 시행 기준)
11. [민사집행법 제142조](https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제142조) (2026-02-01 시행 기준)
12. [민사집행규칙 제64조](https://www.law.go.kr/법령/민사집행규칙/제64조) (2025-07-12 시행 기준)
13. [민사집행규칙 제62조](https://www.law.go.kr/법령/민사집행규칙/제62조) (2025-07-12 시행 기준)
14. [민사집행법 제115조](https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제115조) (2026-02-01 시행 기준)
15. [민사집행법 제126조](https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제126조) (2026-02-01 시행 기준)
16. [민사집행법 제130조](https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제130조) (2026-02-01 시행 기준)
17. [민사집행규칙 제78조](https://www.law.go.kr/법령/민사집행규칙/제78조) (2025-07-12 시행 기준)
18. [민사집행법 제135조](https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제135조) (2026-02-01 시행 기준)
19. [민사집행법 제138조](https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제138조) (2026-02-01 시행 기준)
20. [민사집행법 제136조](https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제136조) (2026-02-01 시행 기준)

---

이 글은 일반 정보이며 개인 상황에 맞는 금융·세무 자문이 아니에요. 인용할 때는 원문 링크(https://don101.com/a/rac8xu/)를 함께 적어 주세요.