# 주택 취득세, 얼마일까요? 가격별 세율 계산과 생애최초 감면 정리

> 5억 원 주택을 사면 취득세 500만 원에 지방교육세 50만 원이 붙어요. 가격별 세율, 다주택 중과, 생애최초 감면, 신고 기한을 계산 예시로 정리해요.

- 원문: https://don101.com/a/p4vbzf/
- 분류: 주거
- 발행일: 2026-10-14
- 업데이트: 2026-10-14
- 기준일: 2026-10-14 (수치별 기준 시점은 출처 목록에 적었어요)
- 작성: 돈101 편집팀 (돈101)

## 핵심 요약

- 주택 취득세율은 집값에 따라 1%에서 3%예요.
- 조정대상지역에서 두 번째 집이면 8%예요.
- 생애최초 구입이면 취득세를 200만 원 공제해요.

입사 5년 차 지민 씨는 5억 원짜리 집을 사려고 해요. 2026년 기준으로 6억 원 이하 주택을 유상거래로 사면 취득세율이 1%라서 **취득세**는 **500만 원**이에요.

여기에 지방교육세 50만 원이 붙어 합계 **550만 원**이에요. 처음 사는 집이면 생애최초 감면으로 취득세가 더 줄어요.

## 취득세는 무엇에 얼마를 곱해서 내나요?

취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액이에요. 이 금액에 세율을 곱한 값이 취득세예요.

사서 취득하는 집의 **취득당시가액**은 공시가격이 아니라 실제 가격이에요. 취득하기 위해 지급했거나 지급해야 할 일체의 비용 중 대통령령이 정한 **사실상의 취득가격**이 기준이기 때문이에요.

## 주택 가격에 따라 취득세율은 얼마나 달라지나요?

주택의 취득세율은 집값이 오를수록 **1%에서 3%까지** 높아져요. 2026년 기준 구간은 아래와 같아요.

| 취득당시가액 | 취득세율 |
| --- | --- |
| 6억 원 이하 | 1% |
| 6억 원 초과 9억 원 이하 | (주택 가격 ÷ 3억 원 × 2 - 3)% |
| 9억 원 초과 | 3% |

6억 원을 넘는 구간은 가격이 3억 원 오를 때마다 세율이 2%포인트씩 올라요. 7억 5,000만 원이면 (2.5 × 2 - 3)%로 2%예요.

## 취득세 말고 붙는 세금은 무엇인가요?

취득세에는 **지방교육세**와 **농어촌특별세**가 따라 붙어요.

- 지방교육세: 유상거래 주택은 취득세 세율에 50%를 곱한 세율로 산출한 금액의 20%예요. 6억 원 이하라면 집값의 0.1%예요.
- 농어촌특별세: 표준세율을 2%로 적용해 산출한 취득세액의 10%예요.

대통령령으로 정하는 서민주택의 취득세에는 농어촌특별세를 부과하지 않아요. 서민주택은 국민주택 규모 이하의 주거용 건물과 이에 부수되는 토지예요. 국민주택규모를 넘는 집이면 농어촌특별세도 내요.

**계산해 보면: 5억 원 주택, 국민주택규모 이하라면 (가정)**

| 항목 | 금액 |
| --- | --- |
| 취득세 (5억 원 × 1%) | 500만 원 |
| 지방교육세 (5억 원 × 1% × 50% × 20%) | 50만 원 |
| 농어촌특별세 (서민주택 비과세) | 0원 |
| **세금 합계 (3개 세금의 합)** | **550만 원** |

**계산해 보면: 7억 5,000만 원 주택, 국민주택규모를 넘는다면 (가정)**

| 항목 | 금액 |
| --- | --- |
| 취득세 (7억 5,000만 원 × 2%) | 1,500만 원 |
| 지방교육세 (7억 5,000만 원 × 2% × 50% × 20%) | 150만 원 |
| 농어촌특별세 (7억 5,000만 원 × 2% × 10%) | 150만 원 |
| **세금 합계 (3개 세금의 합)** | **1,800만 원** |

## 집이 두 채 이상이면 취득세율이 얼마나 올라가나요?

**조정대상지역**에서 두 번째 집을 사면 2026년 기준 취득세율이 **8%까지** 올라요. 중과는 기준이 되는 4%에 **중과기준세율**의 배수를 더하는 방식이에요.

그 밖의 원인으로 취득하는 농지 외 부동산의 표준세율은 4%이고, 중과기준세율은 1천분의 20, 곧 2%예요. 세대의 주택 수와 지역에 따라 세율이 갈려요.

- 1세대 2주택이 되는 집을 조정대상지역에서 사거나, 1세대 3주택이 되는 집을 그 밖의 지역에서 사면 8%예요. 일시적 2주택은 제외돼요.
- 1세대 3주택 이상이 되는 집을 조정대상지역에서 사거나, 1세대 4주택 이상이 되는 집을 그 밖의 지역에서 사면 12%예요.
- 법인이 유상거래로 주택을 취득하면 12%예요.

**예를 들어: 같은 5억 원인데 두 번째 집이라면**

조정대상지역의 5억 원 주택이 1세대 2주택이 되면 취득세는 **4,000만 원**(5억 원 × 8%)이에요. 첫 집일 때 500만 원의 8배예요.

계약하기 전에 그 집이 조정대상지역에 있는지 먼저 확인해요.

## 생애최초 주택 구입 감면은 누가 얼마나 받나요?

생애최초 감면을 받으면 산출세액이 200만 원 이하일 때 취득세가 면제되고, **200만 원을 넘으면** 산출세액에서 200만 원을 공제해요. 추징 없이 쓰려면 아래 조건을 모두 맞춰야 해요.

- 취득일 현재 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없고, 거주할 목적으로 취득당시가액 12억 원 이하 주택을 유상거래로 취득해야 해요.
- 2028년 12월 31일까지 적용하며, 미성년자가 취득하면 제외돼요.

전용면적 20제곱미터 이하 주택을 소유했거나 처분한 경우는 주택을 소유한 사실이 없는 것으로 보지만, 그런 주택을 둘 이상 소유했으면 제외돼요. 집을 가진 적이 있어도 확인해 볼 만해요.

전용 60제곱미터 이하이고 3억 원(수도권 6억 원) 이하인 아파트 외 공동주택, 도시형 생활주택, 다가구주택 일부 호수와 인구감소지역 주택은 공제액이 **300만 원**이에요.

아파트는 면적과 가격이 작아도 이 기준에서 빠져 200만 원이고, 인구감소지역 주택이면 300만 원이에요.

**계산해 보면: 생애최초로 5억 원 주택을 산다면 (취득세만)**

| 항목 | 금액 |
| --- | --- |
| 산출세액 (5억 원 × 1%) | 500만 원 |
| 감면 공제 (일반 주택 기준) | -200만 원 |
| **감면 후 취득세 (500만 원 - 200만 원)** | **300만 원** |

이 계산은 취득세만 다뤄요. 감면 뒤 지방교육세는 넣지 않았어요.

국민주택규모 이하 서민주택의 취득세 감면에는 농어촌특별세가 붙지 않아요. 규모를 넘는 집은 감면받은 취득세의 20%를 농어촌특별세로 내요. 200만 원을 감면받으면 40만 원이에요.

> **감면 뒤 3년 안에 팔면 추징돼요**
>
> 취득일부터 3년 이내에 매각하거나 증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 감면된 취득세를 추징해요(배우자에게 지분을 매각·증여하는 경우는 제외). 추징 대상이 되면 사유 발생일부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 해요.

## 공동명의로 사면 세율이 낮아지나요?

공동명의로 사도 세율은 낮아지지 않아요. 지분으로 취득한 주택은 전체 주택의 취득당시가액으로 환산해 세율을 정해요. 12억 원 주택을 부부가 절반씩 취득해도 지분 가격인 6억 원이 아니라 전체 12억 원 기준으로 세율이 정해져서 3%예요.

생애최초 감면도 사람 수만큼 늘지 않아요. 공동으로 취득하면 총 감면액이 일반 주택은 200만 원, 300만 원 공제 대상 주택은 300만 원 이하예요.

## 취득세는 언제까지 어디에 신고하나요?

취득세는 취득한 날부터 **60일 이내에** 신고하고 납부해야 해요. 60일 안에 등기하려면 등기 전에 먼저 내야 해요. 등기 신청서를 접수하는 날까지 신고하고 납부해야 하기 때문이에요.

상속과 증여는 기한이 달라요. 증여는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월, 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 내요.

상속 농지 외 부동산의 세율은 2.8%, 상속 외 무상취득은 3.5%라서 매매의 1%와 달라요.

## 내 취득세는 어떤 순서로 계산하나요?

취득세는 다섯 단계로 계산해요. 앞 단계의 결과가 다음 단계의 세율을 정해요.

1. **1단계 취득당시가액 정하기**

   실제로 지급했거나 지급해야 할 비용을 기준으로 집값을 정해요.

2. **2단계 세율 고르기**

   집값 구간으로 1%에서 3%를 고르고, 세대의 주택 수와 지역이 해당하면 8%나 12%를 써요.

3. **3단계 부가 세금 더하기**

   지방교육세를 더하고, 국민주택규모를 넘는 집이면 농어촌특별세도 더해요.

4. **4단계 감면 확인하기**

   무주택자라면 생애최초 감면 조건을 맞춰 보고 공제액을 빼요.

5. **5단계 기한 안에 납부하기**

   취득일과 등기 시점을 보고 신고와 납부 날짜를 잡아요.

계약 전에 [지방세법 제11조](https://www.law.go.kr/법령/지방세법/제11조)로 내 집값 구간의 세율을 확인해요. 대출 한도까지 같이 보려면 [LTV, DTI, DSR 글](https://don101.com/a/4my6tp/)도 이어서 읽어 봐요.

## 자주 묻는 질문

### 증여받은 집도 취득세율이 같나요?

같지 않아요. 상속은 농지 외 2.8%, 상속 외 무상취득은 3.5%예요. 증여는 신고 기한도 달라서 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월이에요.

### 감면받은 집을 3년 안에 팔면 언제까지 내야 하나요?

추징 사유가 생긴 날부터 60일 이내에 감면받은 취득세를 신고하고 납부해야 해요.

### 집값이 구간 경계를 조금 넘으면 세율이 갑자기 뛰나요?

뛰지 않아요. 6억 원 초과 구간은 가격에 비례해 세율이 이어져서 3억 원 오를 때마다 2%포인트씩 올라요.

### 이사 때문에 잠시 집이 두 채가 되면 중과인가요?

대통령령이 정한 일시적 2주택은 2주택 중과에서 빠져요. 요건은 시행령에서 확인하고, 애매하면 시·군·구청에 물어봐요.

## 출처

1. [지방세법 제10조(과세표준의 기준)](https://www.law.go.kr/법령/지방세법/제10조) (2026-07-01 시행 기준)
2. [지방세법 제10조의3(유상승계취득의 경우 과세표준)](https://www.law.go.kr/법령/지방세법/제10조의3) (2026-07-01 시행 기준)
3. [지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)](https://www.law.go.kr/법령/지방세법/제11조) (2026-07-01 시행 기준)
4. [지방세법 제6조(정의)](https://www.law.go.kr/법령/지방세법/제6조) (2026-07-01 시행 기준)
5. [지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)](https://www.law.go.kr/법령/지방세법/제13조의2) (2026-07-01 시행 기준)
6. [지방세법 제151조(과세표준과 세율)](https://www.law.go.kr/법령/지방세법/제151조) (2026-07-01 시행 기준)
7. [농어촌특별세법 제5조(과세표준과 세율)](https://www.law.go.kr/법령/농어촌특별세법/제5조) (2026-05-12 시행 기준)
8. [농어촌특별세법 제4조(비과세)](https://www.law.go.kr/법령/농어촌특별세법/제4조) (2026-05-12 시행 기준)
9. [농어촌특별세법 시행령 제4조(비과세)](https://www.law.go.kr/법령/농어촌특별세법시행령/제4조) (2026-05-12 시행 기준)
10. [지방세특례제한법 제36조의3(생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면)](https://www.law.go.kr/법령/지방세특례제한법/제36조의3) (2026-06-02 시행 기준)
11. [지방세법 제20조(신고 및 납부)](https://www.law.go.kr/법령/지방세법/제20조) (2026-07-01 시행 기준)

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