# 집이 고장 나면 누가 고칠까요? 집주인 수선 의무와 원상복구 범위

> 월세집이 고장 났을 때 누가 고치는지, 내 돈으로 낸 수리비는 어떻게 청구하는지, 이사 때 원상복구는 어디까지인지 민법 기준으로 풀었어요.

- 원문: https://don101.com/a/p4pf7k/
- 분류: 주거
- 발행일: 2026-10-14
- 업데이트: 2026-10-14
- 기준일: 2026-10-14 (수치별 기준 시점은 출처 목록에 적었어요)
- 작성: 돈101 편집팀 (돈101)

## 핵심 요약

- 집을 쓸 수 없는 고장은 집주인이 고쳐요.
- 집을 보존하려고 낸 수리비는 청구해요.
- 통상의 손모는 원상복구에서 빠져요.

입사 2년 차 지호 씨의 월세집 보일러가 한겨울에 멈췄어요. 수리비 견적이 80만 원 나왔다고 가정해 볼게요.

답부터 말하면 대법원 판례 기준으로 고치지 않으면 집을 쓸 수 없는 정도의 고장은 집주인에게 잘못이 없어도 **집주인이 고쳐요**. 반대로 손쉽게 고칠 사소한 파손은 세입자 몫이에요. 이사 때 원상복구와 수리비 청구까지, 기준을 순서대로 짚어 볼게요.

## 집주인은 어떤 고장까지 고쳐 줘야 하나요?

집을 계약 목적대로 쓸 수 없게 만드는 고장이면 집주인 몫이에요. 근거는 민법의 임대인 의무 조항이에요.

임대인(집주인)은 계약이 이어지는 동안 집을 사용과 수익에 필요한 상태로 유지하게 할 의무를 져요. 이 의무를 **수선 의무**라고 불러요.

임차인(세입자)은 이 의무를 근거로 고장 난 곳의 수리를 요구해요. 기준은 고장의 이름이 아니라 집을 계약 목적대로 쓸 수 있느냐예요.

고장이 난 날짜와 증상은 사진과 문자로 남겨 두세요. 수리를 요구했다는 기록이 나중에 분쟁이 생길 때 근거가 돼요.

## 작은 수리는 누가 하나요?

대법원 판례에 따르면 임차인이 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 파손이고 사용과 수익을 방해하지 않는다면, 임대인은 수선 의무를 지지 않아요.

이런 작은 수리는 **세입자가 직접** 처리하는 쪽이에요. 수리비가 적게 들고 쓰는 데 지장이 없다면 집주인에게 요구해도 근거가 약해요.

수선 의무가 생기는지는 두 가지를 보고 가려요.

- 세입자가 큰 비용 없이 쉽게 고칠 수 있는 정도인가
- 고장 때문에 집을 계약 목적대로 쓸 수 없는가

**예를 들어: 보일러가 멈춘 지호 씨**

80만 원짜리 수리와 난방 중단은 두 기준 모두 사소한 파손의 범위를 벗어나요. 지호 씨는 집주인에게 수리를 요구할 근거가 있어요.

## 내 돈으로 먼저 고치면 돌려받을 수 있나요?

임차인이 임차물의 보존에 필요한 비용을 지출하면 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있어요. 이 비용을 **필요비**라고 해요.

집의 가치를 높이려고 쓴 비용은 **유익비**예요. 두 비용은 상환 조건이 달라요.

**필요비 vs 유익비**

| 구분 | 필요비 | 유익비 |
| --- | --- | --- |
| 쓰는 곳 | 집을 쓸 수 있게 지키는 수리 | 집의 가치를 높이는 공사 |
| 상환 조건 | 지출하면 청구 | 임대차가 끝날 때 가치 증가가 남아 있어야 상환 |
| 상환 금액 | 지출한 비용 | 지출액이나 증가액 |

상환 청구는 집주인이 집을 돌려받은 날부터 **6개월** 안에 해야 해요. 이사 날짜를 정할 때 이 기한도 함께 챙기세요.

유익비는 공사를 했다는 사실만으로 받는 돈이 아니에요. 이사 때 가치 증가가 남아 있지 않으면 상환 대상이 아니에요.

유익비는 법원이 임대인의 청구에 따라 상당한 상환 기간을 줄 수 있어요.

**예를 들어: 수리비와 설치비를 먼저 낸 지호 씨**

보일러 수리비 80만 원은 필요비로 청구해요. 200만 원짜리 붙박이장은 이사 때 가치 증가가 120만 원 남았다면 200만 원이나 120만 원이 상환 기준이에요. 금액은 모두 가정이에요.

> **공사 전에 먼저 알리세요**
>
> 큰 수리나 설치 공사는 집주인에게 문자로 알리고 답을 받아 두세요. 금액과 필요성이 다투어질 때 기록이 힘이 돼요.

## 이사 나갈 때 원상복구는 어디까지 해야 하나요?

민법 제615조는 돌려줄 때 원상에 회복해야 하고, 덧붙인 물건은 철거할 수 있다고 정해요. 민법 제654조가 이 규정을 임대차에도 준용해요.

**원상복구**는 입주 때와 똑같이 만들라는 뜻이 아니에요. 서울중앙지방법원의 한 판결은 통상적인 방법으로 쓰다가 그렇게 된 상태라면 입주 때보다 나빠졌어도 **그대로 돌려주면 된다고** 봤어요.

**통상의 손모**는 보통의 사용으로 생기는 상태 악화나 가치 감소예요.

같은 판결은 통상의 손모에 대한 원상회복 비용을 특약이 없는 한 **임대인이 부담한다고** 봤어요.

대법원 판례가 아닌 하급심 판결 하나라서, 실제 분쟁에서는 계약서 문구와 집 상태에 따라 판단이 달라질 여지가 있어요.

그래서 입주 첫날 방, 주방, 욕실 상태를 날짜가 보이게 사진으로 남겨 두세요. 퇴거 때 입주 당시 사진과 지금 상태를 나란히 비교하면 흔적의 원인을 따지기 쉬워요. 보통의 사용으로 생긴 흔적인지 아닌지가 비용을 가르는 기준이에요.

임차인이 집에 덧붙인 시설은 철거할 수 있어요. 이사 때 떼어 갈지 그대로 둘지는 집주인과 미리 정해 두면 분쟁이 줄어요.

## 계약서 특약으로 책임이 바뀌나요?

대법원 판례에 따르면 특약으로 수선 의무를 면제하거나 임차인에게 넘길 수 있지만, 범위를 명시하지 않았다면 통상 생길 수 있는 파손의 수선 같은 소규모 수선에 한해요. 대파손의 수리, 건물 주요 부분의 대수선, 기본적 설비의 교체는 여전히 임대인 몫이에요.

**특약**은 계약서의 기본 조항과 별도로 당사자가 정한 약속이에요. 통상의 손모 비용도 특약으로 임차인에게 넘기는 계약이 있어요.

다만 앞의 서울중앙지방법원 판결은 임차인에게 통상의 손모까지 부담시키려면 그 범위가 계약서에 구체적으로 적혀 있거나, 임대인이 설명해 임차인이 분명히 합의했다고 인정되는 등 특약이 명확하게 합의돼 있어야 한다고 봤어요.

특약이 있는 계약서라면 서명 전에 이 세 가지를 확인하세요. 이미 서명했다면 지금 문구를 읽어 보세요.

- 도배, 장판, 청소처럼 임차인이 부담하는 항목이 적혀 있는지
- 보일러 같은 설비의 수리와 교체가 임차인 부담에 들어 있는지
- 원상복구 범위가 "원상복구"라는 한 단어로만 적혀 있지 않은지

## 집주인이 고쳐 주지 않으면 어디에 도움을 청하나요?

**주택임대차분쟁조정위원회**는 임차주택의 유지와 수선 의무에 관한 분쟁을 심의하고 조정해요.

대한법률구조공단의 주택임대차분쟁조정사례집에는 싱크대, 배관 동파, 누수와 곰팡이가 수선 의무 분쟁 사례로 실려 있어요.

조정 신청은 주택이 있는 지역을 관할하는 조정위원회에 해요.

조정안을 통지받은 날부터 **14일** 안에 수락 의사를 서면으로 표시하지 않으면 조정을 거부한 것으로 보고, 각 당사자가 수락하면 조정안과 같은 내용의 합의가 성립해요.

집주인이 수리를 미루면 이 순서로 움직이세요.

1. **1단계 증상 기록**

   고장 난 곳의 사진과 날짜를 남겨 두세요.

2. **2단계 수리 요청**

   문자나 메신저로 수리를 요청하고 답을 보관하세요.

3. **3단계 조정 신청**

   답이 없거나 거절하면 주택 소재지를 관할하는 조정위원회에 신청하세요.

지금 살고 있는 집의 계약서에서 수선과 원상복구 특약을 찾아 사진으로 남겨 두세요. 분쟁이 생기면 대한법률구조공단 [주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회](https://www.hldcc.or.kr/)에서 신청 방법을 확인하세요.

## 자주 묻는 질문

### 수리비를 먼저 냈는데 청구는 언제까지 해야 하나요?

집을 돌려준 날부터 6개월 안에 해야 해요. 이사 전에 영수증과 사진을 정리해 두면 청구가 쉬워져요.

### 집주인이 조정안을 거절하면 어떻게 되나요?

조정안을 받은 날부터 14일 안에 서면으로 수락하지 않으면 거부한 것으로 봐요. 이때는 조정이 성립하지 않아요.

### 내가 단 선반은 이사 때 떼어 가야 하나요?

민법은 덧붙인 물건을 철거할 수 있다고 정해요. 떼어 갈지는 특약 문구와 집 상태를 보고 정해요.

## 출처

1. [민법 제623조(임대인의 의무)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제623조) (2026-03-17 시행 기준)
2. [대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정사례](https://www.hldcc.or.kr/arrFormat/arrCaseList.pdf) (Wed Oct 14 2026 09:00:00 GMT+0900 (Korean Standard Time) 기준)
3. [민법 제626조(임차인의 상환청구권)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제626조) (2026-03-17 시행 기준)
4. [민법 제617조(손해배상, 비용상환청구의 기간)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제617조) (2026-03-17 시행 기준)
5. [민법 제654조(준용규정)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제654조) (2026-03-17 시행 기준)
6. [민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제615조) (2026-03-17 시행 기준)
7. [주택임대차보호법 제14조(주택임대차분쟁조정위원회)](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제14조) (2026-01-02 시행 기준)
8. [한국부동산원 임대차분쟁조정위원회](https://www.reb.or.kr/reb/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=1415&mi=10174) (Wed Oct 14 2026 09:00:00 GMT+0900 (Korean Standard Time) 기준)
9. [주택임대차보호법 제26조(조정의 성립)](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제26조) (2026-01-02 시행 기준)

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이 글은 일반 정보이며 개인 상황에 맞는 금융·세무 자문이 아니에요. 인용할 때는 원문 링크(https://don101.com/a/p4pf7k/)를 함께 적어 주세요.