# 첫 집 구할 때 드는 돈은 모두 얼마일까요? 보증금 외 중개보수·보증료·이사비

> 보증금 1억 원 전세에 처음 들어가려면 보증금 말고 100만 원 남짓이 더 들어요. 계약금부터 보증료까지 한 표로 정리했어요.

- 원문: https://don101.com/a/kj6x3m/
- 분류: 주거
- 발행일: 2026-10-15
- 업데이트: 2026-10-15
- 기준일: 2026-10-15 (수치별 기준 시점은 출처 목록에 적었어요)
- 작성: 돈101 편집팀 (돈101)

## 핵심 요약

- 계약금 비율은 법이 아니라 약정이에요.
- 중개보수는 거래금액별 상한 안에서 협의해요.
- 보증료는 보증금액 × 요율 × 기간이에요.

보증금 1억 원짜리 전세에 처음 들어가는 직장인은 계약 날부터 입주까지 통장에서 얼마를 빼야 할까요? 보증금 말고도 **100만 원 남짓**이 더 들어요.

월세도 같은 방식으로 따져 보면 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원이어도 처음 쓸 현금은 **1,129만 원** 정도예요.

## 첫 집에 들어가는 돈은 어떤 순서로 나가나요?

처음 필요한 돈은 계약 날, 잔금일, 입주 전후의 세 시점으로 나뉘어요.

- 계약 날: **계약금**
- 잔금일: 보증금에서 계약금을 뺀 나머지와 **중개보수**
- 입주 전후: **전세보증금반환보증** 보증료, 확정일자 수수료, 이사비, 청소비
- 매달: 월세와 관리비

이 글은 보증금 1억 원 전세와 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원인 집을 같은 기준으로 계산해요.

## 계약금은 보증금의 몇 %를 내야 하나요?

계약금 비율은 법이 아니라 당사자 약정으로 정해요. 민법 제565조는 계약금의 비율을 정하지 않아요.

그 조문이 정하는 것은 계약을 깰 때의 규칙이에요. 다른 약정이 없다면 한쪽이 이행에 착수하기 전에는 계약금을 낸 쪽이 포기하거나 받은 쪽이 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있어요.

**해약금**은 이렇게 계약 해제와 맞바꾸는 계약금이에요. 이 규정은 매매 이외의 유상계약에도 준용되고, 계약의 성질이 허용하지 않으면 제외돼요.

계약금을 보증금의 10%로 가정하면 1억 원 전세의 계약금은 1,000만 원이에요. 계약금을 낸 쪽이 포기하면 1,000만 원을 잃고, 받은 쪽이 깨면 2,000만 원을 돌려줘야 해요.

## 중개보수는 최대 얼마까지 낼 수 있나요?

중개보수는 거래금액별 상한 안에서 협의해 정해요. 주택 중개보수는 중개의뢰인 쌍방에게서 각각 받고, 한쪽에서 받을 수 있는 한도는 시행규칙 별표 1을 따라요.

**상한요율**은 받을 수 있는 최대 비율이에요. 금액은 시·도 조례로 정하는 요율한도 이내에서 협의해 정해요.

집과 중개사무소가 다른 시·도에 있으면 중개사무소 소재지 시·도의 조례 기준을 따라요.

월세가 있으면 거래금액부터 다시 계산해요. 월 차임에 100을 곱해 보증금에 더한 금액이 거래금액이고, 그 합이 5천만 원 미만이면 월 차임에 70을 곱해 더해요.

임대차 상한요율 두 구간을 2026년 기준으로 보면 이래요.

- 거래금액 5천만 원 이상 1억 원 미만은 0.4%, 한도액 30만 원이에요
- 거래금액 1억 원 이상 6억 원 미만은 0.3%예요

전용면적 85제곱미터 이하이고 전용입식 부엌과 수세식 화장실·목욕시설을 갖춘 오피스텔은 별표 2의 상한요율을 따르고, 그 밖의 오피스텔은 거래금액의 0.9% 이내예요. 전체 구간과 계산은 [중개보수 계산 글](https://don101.com/a/ssp3br/)에서 이어서 봐요.

## 전세보증금반환보증 보증료는 어떻게 정해지나요?

보증료는 보증금이 클수록, 집의 빚이 많을수록 올라가요. 주택도시보증공사 기준 보증료는 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간/365로 계산해요.

보증료율은 보증금 구간, 주택 유형, **부채비율**에 따라 달라요. 부채비율은 (선순위 채권금액 + 전세보증금) / 주택가액이에요.

2026년 기준 보증금 1억 원 이하 구간의 연 보증료율은 이래요.

아파트·부채비율 70% 이하는 0.097%, 기타 주택·부채비율 70% 이하는 0.111%, 기타 주택·부채비율 80% 초과는 0.172%예요.

보증신청인(배우자 포함)의 연소득이 5천만 원 이하인 사회배려계층은 보증료를 60% 할인받아요.

신청 조건은 세 가지예요.

- 신청하는 사람은 전세계약서상의 임차인이에요
- 그 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받아야 해요
- 신규 전세계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전에 신청해야 해요

가입 절차는 [전세보증보험 글](https://don101.com/a/5dez76/)에서 자세히 봐요.

## 확정일자 수수료는 얼마인가요?

**확정일자**는 임대차계약서에 날짜 도장을 받는 절차예요. 정부24 안내 기준으로 수수료는 1건당 600원이에요.

확정일자는 읍·면사무소, 동 주민센터, 지방법원과 등기소, 공증인이 부여해요. **전입신고**와 함께 받는 순서는 [전입신고 글](https://don101.com/a/9c8365/)에 있어요.

## 관리비는 매달 무엇으로 나가나요?

**관리비**는 월세와 별도로 매달 나가는 돈이에요. 공동주택 관리비는 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비 등 비목별 월별 금액의 합계예요.

전기료, 수도료, 가스사용료는 관리비 비목이 아니라 사용료 등으로 따로 분류돼요. 그래서 고지서에 관리비가 월 10만 원으로 찍혀도 공과금은 그 위에 더 붙어요.

## 처음 필요한 현금은 얼마일까요?

두 집의 첫 현금을 같은 가정으로 계산했어요. 이사비 40만 원, 입주 청소 15만 원, 관리비 월 10만 원은 가정한 값이에요.

**전세 1억 원 vs 월세 50만 원**

| 구분 | 전세 | 월세 |
| --- | --- | --- |
| 보증금 | 1억 원 | 1,000만 원 |
| 계약금(10% 가정) | 1,000만 원 | 100만 원 |
| 매달 | 관리비 | 월세와 관리비 |

**계산해 보면: 보증금 1억 원 전세라면**

| 항목 | 금액 |
| --- | --- |
| 보증금 (계약금 1,000만 원 + 잔금 9,000만 원) | 1억 원 |
| 중개보수 상한 (1억 원 × 0.3% (f7)) | 30만 원 |
| 보증료 (1억 원 × 0.111% × 2년, 기타 주택·부채비율 70% 이하 가정 (f8, f9)) | 22만 2,000원 |
| 확정일자 (1건당 (f15)) | 600원 |
| 이사비와 청소비 (40만 원 + 15만 원, 가정) | 55만 원 |
| **처음 필요한 현금 (보증금 외 비용은 107만 2,600원)** | **약 1억 107만 원** |

**계산해 보면: 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원이라면**

| 항목 | 금액 |
| --- | --- |
| 보증금 (계약금 100만 원 + 잔금 900만 원) | 1,000만 원 |
| 중개보수 상한 ((1,000만 원 + 50만 원 × 100) × 0.4% = 6,000만 원 × 0.4% (f5, f6)) | 24만 원 |
| 확정일자 (1건당 (f15)) | 600원 |
| 첫 달 월세 (입주 때 낸다고 가정) | 50만 원 |
| 이사비와 청소비 (40만 원 + 15만 원, 가정) | 55만 원 |
| **처음 필요한 현금 (보증금 외 비용은 129만 600원)** | **약 1,129만 원** |

월세 쪽은 보증금이 작아 보증을 가정하지 않았어요. 두 경우 모두 입주 뒤에는 관리비가 매달 더 나가요.

## 비용을 계산할 때 자주 틀리는 곳은 어디인가요?

보증료 요율은 1년 기준 숫자예요. 계약기간이 2년이면 1억 원 × 0.111%인 11만 1,000원을 두 번 곱하고, 그래서 위 계산이 22만 2,000원이에요.

월세 집의 중개보수는 보증금만 보고 어림하면 틀려요. 보증금 1,000만 원이 작아 보여도 월세 50만 원을 100배 해서 더하면 6,000만 원으로 계산돼요.

상한요율은 받을 수 있는 최대치라서 계약서에 적을 금액과 같다고 보면 안 돼요. 협의 결과가 상한보다 낮으면 그 금액을 내요.

위 보증료가 그대로 나온다고 보면 안 돼요. 선순위채권금액이 주택가액의 50%를 넘으면 산출된 보증료에 10%가 할증돼요.

소득과 가구 조건이 맞으면 반대로 할인돼요. 해당 여부는 보증공사 안내 페이지의 할인·할증 표에서 확인해요.

보려는 집의 보증금을 [주택도시보증공사 상품개요](https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp)의 구간표에 넣어 보증료를 먼저 계산해 보세요.

## 자주 묻는 질문

### 중개사무소가 집이 있는 시·도와 다른 곳에 있으면 어느 기준을 따르나요?

중개사무소 소재지 시·도의 조례 기준을 따라요. 계약 전에 사무소에 붙은 요율표를 확인해요.

### 오피스텔을 구하면 중개보수가 달라지나요?

전용면적과 시설 요건을 갖춘 오피스텔은 별표 2의 상한요율을, 그렇지 않으면 거래금액의 0.9% 이내를 따라요.

### 전세보증금반환보증은 언제까지 신청하나요?

신규 전세계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해요.

## 출처

1. [민법 제565조 (해약금)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제565조) (2026-03-17 시행 기준)
2. [민법 제567조 (유상계약에의 준용)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제567조) (2026-03-17 시행 기준)
3. [공인중개사법 시행규칙 제20조 (중개보수 및 실비의 한도 등)](https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙/제20조) (2026-08-28 시행 기준)
4. [공인중개사법 시행규칙 별표 1 (주택 중개보수 상한요율)](https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙) (2026-08-28 시행 기준)
5. [상품개요 전세보증금반환보증 (주택도시보증공사)](https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp) (Thu Oct 15 2026 09:00:00 GMT+0900 (Korean Standard Time) 기준)
6. [주택임대차계약서 확정일자 부여 신청 (정부24)](https://www.gov.kr/main?a=AA020InfoSidoCappViewApp&HighCtgCD=&CappBizCD=30500000005&tp_seq=) (Thu Oct 15 2026 09:00:00 GMT+0900 (Korean Standard Time) 기준)
7. [주택임대차보호법 제3조의6 (확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등)](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제3조의6) (2026-01-02 시행 기준)
8. [공동주택관리법 시행령 제23조 (관리비 등)](https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법시행령/제23조) (2026-07-01 시행 기준)

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이 글은 일반 정보이며 개인 상황에 맞는 금융·세무 자문이 아니에요. 인용할 때는 원문 링크(https://don101.com/a/kj6x3m/)를 함께 적어 주세요.