# 주택담보대출 절차는 어떻게 되나요? 신청부터 잔금일 실행까지 순서와 서류

> 주택담보대출은 계약, 신청, 담보 평가, 승인, 잔금일 실행 순서로 받아요. 단계별 서류와 인지세, 실행일을 잔금일에 맞추는 이유를 정리했어요.

- 원문: https://don101.com/a/jhgy96/
- 분류: 주거
- 발행일: 2026-10-18
- 업데이트: 2026-10-21
- 기준일: 2026-10-21 (수치별 기준 시점은 출처 목록에 적었어요)
- 작성: 돈101 편집팀 (돈101)

## 핵심 요약

- 대출은 잔금일에 실행하고 근저당도 그때 설정해요.
- 대출 3억 원의 약정서 인지세는 15만 원이에요.
- 철회 기간 14일은 대출금이 나온 날부터 세요.

잔금일이 두 달 뒤인 아파트 매매계약서에 도장을 찍은 입사 4년 차 지훈 씨는 대출을 어떤 순서로 받아야 할지 막막해요. 답부터 말하면 **대출 실행일은 잔금일에 맞추는 날짜**이고, 그 앞에 신청, 담보 평가, 승인이 차례로 와요.

한도 계산은 [LTV, DTI, DSR 글](https://don101.com/a/4my6tp/)에서 다뤄요. 이 글은 계약 뒤 실행까지의 순서만 따라가요.

## 주택담보대출과 근저당은 어떤 관계인가요?

**주택담보대출**은 집을 담보로 맡기고 돈을 빌리는 대출이에요. 담보를 잡는 방법이 **근저당**이에요.

근저당은 담보할 채무의 최고액만 정하고 채무의 확정을 장래로 미뤄 설정하는 저당권이에요. 그 최고액이 채권최고액이고, 이자는 최고액 안에 든 것으로 봐요.

근저당도 등기해야 효력이 생겨서([집을 살 때 절차 글](https://don101.com/a/e9qupt/)), 대출 절차에는 근저당 설정 서류 작성이 들어가요.

채권최고액을 대출원금의 몇 %로 잡는지는 상품마다 달라서 상품설명서에서 확인해요. 설정된 근저당을 등기부에서 읽는 법은 [등기부등본 글](https://don101.com/a/baqyqw/)에서 다뤄요.

## 은행 대출과 정책 모기지는 무엇이 다른가요?

은행 주택담보대출은 상품마다 한도와 금리가 달라지고, **정책 모기지**는 공공기관이 정한 요건과 구조를 따라요. 대표 상품은 한국주택금융공사의 보금자리론과 주택도시기금의 디딤돌대출이에요.

두 상품의 소득·집값 기준과 금리 구조는 [디딤돌·보금자리론 글](https://don101.com/a/zu56dw/)에서 비교했어요. 신청 순서는 은행 대출과 같아요.

## 신청부터 실행까지 어떤 순서로 진행되나요?

신청부터 실행까지는 비교, 신청, 담보 평가, 승인, 잔금일 실행 순서로 흘러가요. 은행 대출도 정책 모기지도 이 순서는 같고, 단계별 예시는 공사 안내를 따랐어요.

1. **1단계 한도와 금리를 비교해요**

   금융감독원 금융상품한눈에에서 주택담보대출 공시를 비교해요. 이자율 등 거래조건은 수시로 바뀌어 늦게 공시될 수 있으니 거래 전에 해당 금융회사에 문의하라고 안내해요.

2. **2단계 신청하고 서류를 내요**

   매매계약서와 소득 서류를 내고 대출을 신청해요. 서류 목록은 아래 절에서 정리해요.

3. **3단계 담보 평가를 받아요**

   금융회사가 집의 가치를 따져 한도를 정해요. 대출가능금액과 금리는 금융회사의 담보가치 산정방식, 신청자의 소득, 대출기간 등에 따라 달라질 수 있어요.

4. **4단계 승인 결과와 비용을 확인해요**

   보금자리론은 승인 결과가 문자메시지로 오고 심사 내역은 공사 홈페이지 마이페이지에서 확인해요.

   은행은 대출약정 전에 별도 서면으로 약정이자, 중도상환수수료, 내가 낼 **부대비용의 항목과 금액**을 설명해야 해요.

5. **5단계 잔금일에 약정하고 대출금을 받아요**

   보금자리론은 승인되면 취급 금융기관을 방문해 대출약정과 근저당 설정서류를 작성하고 대출금을 받아요. 이 방문이 잔금일에 이뤄지도록 날짜를 맞춰요.

## 필요한 서류는 무엇인가요?

서류는 심사 때 내는 것과 영업점에서 내는 것으로 나뉘어요. 아래는 보금자리론 기준이에요.

- 심사 때: 주민등록등본, 소득증빙 및 재직확인 서류, 매매계약서 또는 분양계약서 사본
- 영업점에서: 주민등록등본, 대출용 인감증명서, 신분증, 부동산 등기권리증

은행 상품은 서류 이름과 개수가 달라서 신청한 은행의 안내를 따라요. 약정서에 서명하기 전에 볼 항목은 [상품설명서와 약정서 글](https://don101.com/a/868kqw/)에 정리해 뒀어요.

## 왜 대출 실행일을 잔금일에 맞추나요?

구입 대출은 소유권 이전과 동시에 받도록 짜여 있어서, **실행일을 잔금일에** 맞춰요. 보금자리론 구입용도는 소유권 이전등기일로부터 **3개월 이내**에 신청해야 하고, 소유권이전과 동시에 대출을 받을 수 있어요.

실행일은 대출금이 지급되는 날이에요. 승인은 그보다 앞서 받아 두고, 실행 날짜를 잔금일로 정해 금융회사에 알려요.

수도권과 규제지역은 실행 뒤 전입 기한도 있어요. 담보주택이 수도권이나 규제지역에 있는 보금자리론 구입용도는 대출 실행 후 6개월 이내에 전입하고 입증서류를 내야 해요. 디딤돌대출의 전입 기한은 [디딤돌·보금자리론 글](https://don101.com/a/zu56dw/)에서 비교했어요.

## 비용은 누가 얼마나 내나요?

대출 비용은 인지세, 근저당 설정 비용, 중도상환수수료로 나뉘어요. 내가 낼 몫은 4단계에서 받는 비용 설명 서면에 적혀 있어요.

금융·보험기관과의 금전소비대차 증서는 인지세 과세문서이고, 기재금액이 1억 원 초과 10억 원 이하이면 세액이 **15만 원**이에요. 대출약정서가 이 증서예요.

**계산해 보면: 대출 3억 원의 약정서 인지세 (가정)**

| 항목 | 금액 |
| --- | --- |
| 약정서 기재금액 (가정한 금액) | 3억 원 |
| 해당 구간 (1억 원 초과 10억 원 이하) | 15만 원 |
| **인지세 합계 (은행과 내가 나눠 내는 몫은 비용 설명 서면에서 확인)** | **15만 원** |

2인 이상이 공동으로 문서를 작성하면 작성자는 그 문서의 인지세를 **연대해서 납부**할 의무가 있어요. 약정서는 은행과 내가 함께 쓰는 문서라서, 내가 낼 몫은 비용 설명 서면에서 확인해요.

**중도상환수수료**는 갚기로 한 날보다 먼저 원금을 갚을 때 내는 돈이에요. 보금자리론은 최초 실행일로부터 3년 이내에 원금을 중도상환하면 남은 일수에 따라 0.5% 한도 안에서 수수료를 매겨요. 계산법은 [상환 방식 글](https://don101.com/a/7vwnbe/)에서 다뤄요.

## 대출을 받은 뒤에도 취소할 수 있나요?

대출성 상품은 계약서류를 받은 날(서류를 받지 않는 경우 계약체결일)부터 **14일** 안에 청약을 철회하고, 대출금 지급이 그보다 늦으면 지급일부터 14일을 세요. 주택담보대출은 대출금이 잔금일에 나오니 보통 잔금일부터 세요.

철회하려면 대출금과 함께 금융회사가 이미 낸 인지세 등 제세공과금과 저당권 설정 등기 비용도 돌려줘요. 잔금으로 이미 나간 대출금은 다른 곳에서 마련해야 해요. 기간 계산과 중도상환과의 차이는 [대출 청약철회권 글](https://don101.com/a/harjfc/)에서 다뤄요.

## 거치기간은 실행 뒤에도 바꿀 수 있나요?

**거치기간**은 원금은 갚지 않고 이자만 내는 기간이에요. 바꾸려면 **실행 전**에 해야 해요.

보금자리론은 승인 뒤 실행 전에 은행 창구에서 대출기간, 거치기간, 상환방법, 희망취급지점 변경을 신청해요. 실행 뒤에는 달라져요. 보금자리론은 대출 실행 후에는 대출만기와 원금상환방식을 바꿀 수 없어요.

그래서 잔금일 전에 상환 방식을 정해 둬요. 고정금리와 변동금리의 차이는 [고정금리와 변동금리 글](https://don101.com/a/j5nnrs/)에서 비교해요.

## 대출 받기 전에 무엇부터 해 보면 되나요?

매매계약서의 잔금일을 달력에 적어요. 그 날짜를 실행일로 정하고, 승인과 서류 준비가 그 전에 끝나도록 신청 시기를 거꾸로 잡아요.

[한국주택금융공사 보금자리론 신청절차 페이지](https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_03.do)에서 서류 목록과 신청 방법을 한 번 읽어 두세요.

## 자주 묻는 질문

### 잔금을 치르고 등기를 마친 다음에 구입 대출을 신청해도 되나요?

보금자리론 구입용도는 소유권 이전등기일로부터 3개월 이내에 신청하면 돼요.

### 대출을 받으면 바로 이사해야 하나요?

담보주택이 수도권이나 규제지역에 있는 보금자리론 구입용도는 대출 실행 후 6개월 이내에 전입하고 입증서류를 내야 해요.

### 인지세는 대출받는 사람만 내나요?

2인 이상이 공동으로 문서를 작성하면 작성자는 그 문서의 인지세를 연대해서 납부할 의무가 있어요. 내가 낼 몫은 약정 전에 받는 비용 설명 서면에서 확인해요.

## 출처

1. [민법 제357조(근저당)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제357조) (2026-03-17 시행 기준)
2. [인지세법 제3조(과세문서 및 세액)](https://www.law.go.kr/법령/인지세법/제3조) (2026-01-02 시행 기준)
3. [보금자리론 신청절차(한국주택금융공사)](https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_03.do) (2026-10-18 기준)
4. [보금자리론 (일반) 상품소개(한국주택금융공사)](https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_01.do) (2026-10-18 기준)
5. [주택담보대출(금융감독원 금융상품한눈에)](https://finlife.fss.or.kr/finlife/ldng/houseMrtg/list.do?menuNo=700007) (2026-10-18 기준)
6. [금융소비자 보호에 관한 법률 제46조(청약의 철회)](https://www.law.go.kr/법령/금융소비자보호에관한법률/제46조) (2026-01-02 시행 기준)
7. [금융소비자 보호에 관한 법률 시행령 제37조(청약의 철회)](https://www.law.go.kr/법령/금융소비자보호에관한법률시행령/제37조) (2026-04-28 시행 기준)
8. [은행여신거래기본약관(가계용) 표준약관 제10006호(금융감독원 은행약관)](https://www.fss.or.kr/fss/cmmn/file/fileDown.do?menuNo=200122&atchFileId=8d74354fc5d84fee9b38f74b54142189&fileSn=2&bbsId=) (2024-09-27 개정 기준)
9. [인지세법 제1조(납세의무)](https://www.law.go.kr/법령/인지세법/제1조) (2026-01-02 시행 기준)

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이 글은 일반 정보이며 개인 상황에 맞는 금융·세무 자문이 아니에요. 인용할 때는 원문 링크(https://don101.com/a/jhgy96/)를 함께 적어 주세요.