# 집을 살 때 절차는 어떻게 될까요? 매매계약부터 잔금, 소유권이전등기까지

> 집을 살 때 절차를 매매계약, 거래신고, 잔금, 소유권이전등기 순서로 따라가요. 계약일부터 30일, 잔금 뒤 60일 기한을 단계별로 정리했어요.

- 원문: https://don101.com/a/e9qupt/
- 분류: 주거
- 발행일: 2026-10-19
- 업데이트: 2026-10-21
- 기준일: 2026-10-21 (수치별 기준 시점은 출처 목록에 적었어요)
- 작성: 돈101 편집팀 (돈101)

## 핵심 요약

- 소유권은 등기를 마쳐야 넘어와요.
- 거래신고는 계약일부터 30일 안에 해요.
- 소유권이전등기는 잔금 뒤 60일 안에 신청해요.

4억 원짜리 아파트 계약서에 도장을 찍은 민수 씨(가정)는 이제 집주인일까요? 아니에요. 부동산에 관한 법률행위로 물권이 생기고 없어지고 바뀌는 효력은 **등기를 해야** 생겨요.

그래서 순서는 **계약, 거래신고, 잔금, 등기**예요. 기한이 붙는 일은 거래신고, 취득세 납부, 등기 신청, 전입신고예요.

## 집을 살 때 절차는 어떤 순서로 진행되나요?

집을 살 때 절차는 권리 확인, 계약, 거래신고, 잔금, 등기, 전입신고 순서로 진행돼요. 단계마다 하는 사람과 기한은 아래 표와 같아요.

| 단계 | 하는 사람 | 기한과 서류 |
| --- | --- | --- |
| 권리 확인 | 매수인, 개업공인중개사 | 등기사항증명서, 건축물대장 등본 |
| 계약금과 계약서 | 매수인, 매도인 | 매매계약서, 확인ㆍ설명서 |
| 거래신고 | 거래당사자 또는 개업공인중개사 | 계약일부터 30일 안, 신고필증 |
| 잔금 | 매수인 지급, 매도인 서류 교부 | 소유권이전등기 서류 전부 |
| 취득세 | 매수인 | 취득일부터 60일 안, 등기하려면 접수일까지 |
| 소유권이전등기 | 매도인과 매수인, 대리인 | 반대급부 이행 완료일부터 60일 안 |
| 전입신고 | 이사한 세대 | 전입한 날부터 14일 안 |

## 계약 전에는 무엇을 확인해야 하나요?

계약 전에는 **매도인이 진짜 소유자인지**부터 확인해야 해요. 매수인은 매매계약 때 매도인이 부동산의 소유권자인지 살펴야 해요.

소유자와 근저당권 같은 권리관계는 등기사항증명서에 나와요. 읽는 법은 [등기부등본 읽는 법](https://don101.com/a/baqyqw/)에 정리했어요.

중개사무소를 통한다면 설명 의무도 있어요. 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 등기사항증명서, 건축물대장 등본 같은 근거자료를 제시하며 설명해야 해요.

그 설명은 **서면**으로도 받아요. 계약서를 쓸 때 확인ㆍ설명사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부해야 해요.

## 매매계약서에는 무엇을 적고 대금은 어떻게 나누나요?

매매계약서에는 매매대금 총액과 계약금, 중도금, 잔금을 순서대로 적고, 그 밖에 정한 사항은 특약사항에 구체적이고 자세하게 적어요. 아래는 매매가 4억 원을 가정하고, 지급 비율도 가정한 계산이에요.

**계산해 보면: 매매가 4억 원(가정)을 나눠 낼 때**

| 항목 | 금액 |
| --- | --- |
| 계약금 (매매가의 10%로 가정) | 4,000만 원 |
| 중도금 (매매가의 10%로 가정) | 4,000만 원 |
| 잔금 (나머지 80%) | 3억 2,000만 원 |
| **합계 (세 번에 나눠 낸 금액)** | **4억 원** |

잔금일에 매도인의 대출을 정리한다는 약속처럼 **서로 확인한 조건**은 특약에 글로 남겨요.

## 계약금을 포기하면 계약을 취소할 수 있나요?

계약금을 주고받았다면 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 **계약금으로 계약을 풀 수 있어요**. 당사자 사이에 다른 약정이 없다면, 한쪽이 이행에 착수할 때까지 계약금을 낸 쪽은 포기하고 받은 쪽은 **두 배**를 돌려주는 방식으로 매매계약을 해제할 수 있어요.

이 방식을 해약금 해제라고 불러요. 가계약금을 돌려받을 수 있는지, 언제까지 이 방식으로 풀 수 있는지는 [가계약금 글](https://don101.com/a/whmygy/)에서 이어서 봐요.

## 부동산 거래신고는 누가, 언제까지 하나요?

거래신고는 **계약일부터 30일 안**에 해요. 거래당사자는 매매계약 체결일부터 30일 안에 부동산이 있는 곳의 신고관청(시장ㆍ군수ㆍ구청장)에 공동으로 신고해야 해요.

중개사무소를 통했다면 신고도 중개사가 해요. 개업공인중개사가 거래계약서를 작성해 교부한 경우에는 그 개업공인중개사가 신고를 해야 해요.

신고를 마치면 서류가 나와요. 신고관청은 내용을 확인한 뒤 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급해요. 신고필증을 발급받으면 매수인은 부동산등기 특별조치법에 따른 검인을 받은 것으로 봐요.

> **계약이 깨졌다면**
>
> 신고한 계약이 해제, 무효 또는 취소되면 확정된 날부터 30일 안에 신고관청에 공동으로 신고해야 해요.

## 자금조달계획서는 누가 내나요?

규제지역 주택이거나 **6억 원 이상**인 주택을 사는 사람이 내요. 법인이 아닌 매수인이 실제 거래가격 6억 원 이상인 주택을 사거나 투기과열지구 또는 조정대상지역에 있는 주택을 사면, 거래 신고 때 자금의 조달계획과 입주 여부 같은 이용계획을 함께 신고해요.

이 내용을 적는 서류가 자금조달계획서예요.

제출 기한, 서명, 항목별 증빙은 [자금조달계획서 글](https://don101.com/a/qkxt9h/)에 정리했어요.

## 잔금일에는 무엇을 하나요?

잔금일은 **대금을 치르고 등기 서류를 받는 날**이에요. 특별한 약정이 없으면 매도인은 잔금을 받는 동시에 소유권이전등기에 필요한 서류 전부를 매수인에게 줘야 해요.

대출을 받는 매수인은 담보도 함께 정리돼요. 금융기관에서 주택구입자금을 대출받으면 그 주택에 담보를 설정하는데, 보통은 근저당권으로 설정돼요. 한도는 [LTV, DTI, DSR 글](https://don101.com/a/4my6tp/)에서 봐요.

대출 신청부터 잔금일 실행까지의 순서는 [주택담보대출 절차 글](https://don101.com/a/jhgy96/)에서, 정책 대출 비교는 [디딤돌·보금자리론 글](https://don101.com/a/zu56dw/)에서 봐요.

아래는 매매가 4억 원에 대출 1억 5,000만 원을 가정한 잔금일 자금이에요.

**계산해 보면: 잔금 3억 2,000만 원(가정)을 낼 때**

| 항목 | 금액 |
| --- | --- |
| 대출 (가정) | 1억 5,000만 원 |
| 내 돈 (잔금에서 대출을 뺀 금액) | 1억 7,000만 원 |
| **잔금 (앞의 계약서 계산)** | **3억 2,000만 원** |

1. **1단계. 매도인의 대출이 정리되는지 확인해요**

   매도인이 대출을 받았다면 근저당권이 남아 있어요. 대출금을 갚아 계약이 해지되면 근저당권이 소멸하고, 소멸하면 말소등기를 하는데, 말소등기는 근저당권자(등기의무자)와 근저당권 설정자(등기권리자)가 해요.

2. **2단계. 잔금을 보내고 서류를 받아요**

   잔금을 치르는 순간 위의 서류 교부가 함께 이뤄져요. 등기부에서 말소 접수 여부를 다시 확인해요.

3. **3단계. 취득세를 신고하고 납부해요**

   취득세는 취득한 날부터 **60일** 안에 신고하고 납부해야 하고, 그 기한 안에 등기하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 신고ㆍ납부해야 해요. 세율은 [주택 취득세 글](https://don101.com/a/p4vbzf/)에서 계산해요.

## 소유권이전등기는 어떻게 신청하나요?

소유권이전등기는 매도인과 매수인이 함께 신청해요. 등기의무자인 매도인과 등기권리자인 매수인이 함께 등기소에 신청해요.

기한은 **잔금 뒤 60일**이에요. 매매처럼 서로 대가적인 채무를 지는 계약은 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청해야 해요.

신청 방법은 **두 가지**예요. 신청인이나 대리인이 등기소에 출석해 서면으로 신청하거나, 전산정보처리조직을 이용한 전자신청으로 할 수 있어요.

법무사 없이 인터넷으로 하는 셀프등기에는 준비가 더 있어요. 전자신청으로 소유권이전등기를 하려면 최초 신청 전에 사용자등록을 해야 하고, 사용자등록 신청은 등기소에 출석해서 해요.

등기를 신청할 때는 국민주택채권과 수입인지를 사고 등기신청수수료를 내요. 수입인지는 계약서의 인지세를 내는 방법이고, 1억 원 이하 주택은 인지세가 면제돼요.

금액은 인터넷등기소의 등기비용 안내에서 확인해요.

## 등기를 마친 뒤에는 무엇이 남나요?

등기를 마친 뒤에는 새 등기필정보를 받고 전입신고를 해요. 등기관은 새로운 권리의 등기를 마치면 등기필정보를 등기권리자에게 통지하고, 공동으로 신청할 때 신청인은 통지받은 등기의무자의 등기필정보를 등기소에 제공해야 해요.

거주지를 옮기면 신거주지에 전입한 날부터 14일 안에 신거주지의 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 전입신고를 해야 해요.

중개보수는 [중개보수 계산 글](https://don101.com/a/ssp3br/)에서 따로 계산해요.

이번 주에는 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 관할 등기소와 등기 비용을 확인해 두세요. 전체 순서는 [찾기쉬운 생활법령정보](https://www.easylaw.go.kr)의 부동산 매매에서 한 번 더 확인해요.

## 자주 묻는 질문

### 중도금을 낸 뒤에도 계약금으로 계약을 풀 수 있나요?

민법은 한쪽이 이행에 착수할 때까지만 계약금으로 해제할 수 있다고 정해요. 해제를 고민한다면 중도금을 보내기 전에 정하고, 다툼이 생기면 공공 법률상담을 받아 보세요.

### 대출 없이 현금으로만 사도 자금 출처를 적어야 하나요?

투기과열지구나 조정대상지역 주택, 또는 6억 원 이상 주택이면 대출이 없어도 내요. 자기 돈의 출처를 적어요. 증빙을 붙이는 경우와 항목별 서류는 자금조달계획서 글에 정리했어요.

### 계약이 깨지면 거래신고도 다시 해야 하나요?

신고한 계약이 해제되면 확정된 날부터 기한 안에 신고관청에 공동으로 해제 신고를 해요. 기한을 넘기지 않게 중개사무소와 함께 챙겨요.

## 출처

1. [민법 제565조(해약금)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제565조) (2026-03-17 시행 기준)
2. [찾기쉬운 생활법령정보, 부동산 매매 - 부동산의 권리관계 등 확인하기](https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMainBtr.laf?popMenu=ov&csmSeq=649&ccfNo=3&cciNo=1&cnpClsNo=1) (2026-10-19 기준)
3. [찾기쉬운 생활법령정보, 부동산 매매 - 부동산 계약하기](https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMainBtr.laf?popMenu=ov&csmSeq=649&ccfNo=3&cciNo=2&cnpClsNo=1) (2026-10-19 기준)
4. [공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명)](https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법/제25조) (2026-08-28 시행 기준)
5. [부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조(부동산 거래의 신고)](https://www.law.go.kr/법령/부동산거래신고등에관한법률/제3조) (2024-05-17 시행 기준)
6. [부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 1(부동산 거래 신고사항)](https://www.law.go.kr/법령/부동산거래신고등에관한법률시행령) (2026-10-01 시행 기준)
7. [찾기쉬운 생활법령정보, 이사 - 잔금정산하기](https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=666&ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=1) (2026-09-15 기준)
8. [찾기쉬운 생활법령정보, 부동산등기 - 근저당권 말소등기](https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=566&ccfNo=4&cciNo=4&cnpClsNo=1) (2026-09-30 기준)
9. [민법 제186조(부동산물권변동의 효력)](https://www.law.go.kr/법령/민법/제186조) (2026-03-17 시행 기준)
10. [찾기쉬운 생활법령정보, 부동산 매매 - 소유권이전등기하기](https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMainBtr.laf?csmSeq=649&ccfNo=4&cciNo=1&cnpClsNo=1) (2026-10-19 기준)
11. [부동산등기 특별조치법 제2조(소유권이전등기등 신청의무)](https://www.law.go.kr/법령/부동산등기특별조치법/제2조) (2022-01-01 시행 기준)
12. [지방세법 제20조(신고 및 납부)](https://www.law.go.kr/법령/지방세법/제20조) (2026-07-01 시행 기준)
13. [부동산등기법 제24조(등기신청의 방법)](https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제24조) (2025-01-31 시행 기준)
14. [부동산등기법 제50조(등기필정보)](https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제50조) (2025-01-31 시행 기준)
15. [찾기쉬운 생활법령정보, 이사 - 등기하기](https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMainBtr.laf?popMenu=ov&csmSeq=666&ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=3) (2026-10-19 기준)
16. [주민등록법 제16조(거주지의 이동)](https://www.law.go.kr/법령/주민등록법/제16조) (2025-07-22 시행 기준)
17. [부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조의2(부동산 거래의 해제등 신고)](https://www.law.go.kr/법령/부동산거래신고등에관한법률/제3조의2) (2024-05-17 시행 기준)

---

이 글은 일반 정보이며 개인 상황에 맞는 금융·세무 자문이 아니에요. 인용할 때는 원문 링크(https://don101.com/a/e9qupt/)를 함께 적어 주세요.