# 계약갱신청구권(계약갱신요구권)은 언제 쓸 수 있나요? 기간, 거절 사유, 5% 상한

> 전세·월세 계약갱신요구권은 만료 6개월~2개월 전에 1회, 2년 연장이에요. 거절 사유와 보증금 5% 상한까지 법령 기준으로 정리했어요.

- 원문: https://don101.com/a/c77fvw/
- 분류: 주거
- 발행일: 2026-10-14
- 업데이트: 2026-10-14
- 기준일: 2026-10-14 (수치별 기준 시점은 출처 목록에 적었어요)
- 작성: 돈101 편집팀 (돈101)

## 핵심 요약

- 갱신 요구는 만료 6개월~2개월 전에 해요.
- 1회, 2년 연장이고 증액은 5%까지예요.
- 집주인은 실거주 등 법에 적힌 사유만 내세워요.

보증금 3억 원 전세에 사는 민지 씨는 만료를 앞두고 "이번엔 나가 달라"는 말을 들었어요. 답부터 말하면 만료 **6개월 전부터 2개월 전까지** 갱신을 요구하면 집주인은 법에 적힌 사유가 없는 한 거절하지 못해요. 갱신 때 올릴 수 있는 보증금은 최대 5%예요.

## 계약갱신요구권은 무엇이고 몇 번 쓸 수 있나요?

계약갱신요구권은 세입자가 계약 만료 전에 갱신을 요구하면 집주인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 하는 권리예요. 검색창에는 계약갱신청구권이라고도 많이 쓰지만 법 조문의 이름은 계약갱신요구권이에요.

임차인은 이 권리를 **1회**만 쓸 수 있고, 갱신되는 기간은 **2년**으로 봐요.

첫 계약이 2년이었다면 합쳐서 4년을 사는 셈이에요. 이 계산은 2년 계약을 가정한 거예요.

## 갱신은 언제까지 요구해야 하나요?

갱신 요구는 집주인의 통지 기간과 같은 **만료 6개월 전부터 2개월 전까지** 해요. 이 기간 안에 요구하면 집주인은 정당한 사유 없이 거절하지 못해요.

기간을 놓쳤을 때 상황은 묵시적 갱신 여부에 달려요. 묵시적 갱신은 양쪽 모두 아무 말이 없어 계약이 저절로 이어지는 것이에요.

**묵시적 갱신 vs 계약갱신요구권**

| 구분 | 묵시적 갱신 | 계약갱신요구권 |
| --- | --- | --- |
| 시작 | 양쪽이 통지하지 않음 | 세입자가 요구함 |
| 근거 | 집주인이 6개월~2개월 전에 통지하지 않으면 같은 조건으로 갱신돼요 | 기간 안에 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못해요 |
| 세입자 쪽 | 세입자가 2개월 전까지 통지하지 않아도 같아요 | 1회만 쓸 수 있어요 |

묵시적 갱신도 존속기간은 2년으로 봐요. 두 방식 모두 **2년**이지만, 요구권은 집주인이 거절 사유를 대지 못하면 막을 수 없다는 점이 달라요.

## 계약갱신요구권은 문자로 행사해도 되나요?

말이나 문자로 해도 되지만 증거가 남는 방법이 안전해요. 행사 방식에는 특별한 제한이 없어 구두, 문자메시지, 이메일 모두 가능하고, 분쟁에 대비하려면 **내용증명 우편**처럼 증거를 남기는 방법이 안전해요.

묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않아요. 권리를 쓴다는 뜻을 분명히 밝혀야 행사로 인정돼요. "계약갱신요구권을 행사한다"고 적어 보내면 뜻이 분명해져요.

## 집주인이 거절할 수 있는 경우는 언제인가요?

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 법에 아홉 가지로 적혀 있어요. 그 밖의 이유로는 **정당한 사유**가 되지 않아요.

- 세입자가 2기의 차임액에 이르도록 월세를 연체한 사실이 있는 경우
- 집주인이나 그 직계존속·직계비속이 실제로 거주하려는 경우
- 세입자가 집주인 동의 없이 집의 전부나 일부를 전대한 경우
- 세입자가 집을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 철거·재건축으로 집을 비워야 하는 경우(계약 당시 공사 계획을 구체적으로 알렸거나, 노후·훼손으로 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따른 경우)
- 서로 합의해 집주인이 상당한 보상을 한 경우
- 세입자가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 집을 빌린 경우
- 집의 전부나 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 세입자가 의무를 현저히 위반했거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

거절 사유는 세입자 쪽 문제와 집주인 쪽 사정으로 나뉘어요. 집주인 쪽에서는 **실거주**와 철거·재건축, 합의 보상이 해당해요.

**예를 들어: 실거주 통보를 받은 민지 씨**

집주인이 "아들이 들어와 살 예정"이라며 갱신을 거절했어요. 아들도 직계비속이라 거절 사유에 해당해요. 다만 이후 다른 사람에게 세를 주면 배상 책임이 생겨요.

## 실거주를 이유로 거절하고 다른 사람에게 세를 주면 어떻게 되나요?

실거주를 이유로 거절해 놓고 다른 사람에게 세를 주면 집주인에게 손해배상 책임이 생겨요.

갱신됐다면 이어졌을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 집주인이 손해를 배상해야 해요.

배상액은 따로 합의하지 않았다면 세 가지 중 가장 큰 금액이에요. 환산월차임 3개월분, 환산월차임 차액의 2년분, 임차인이 입은 손해액 중 큰 금액이에요.

환산월차임은 월세에 보증금을 제7조의2 비율 중 낮은 비율로 월 차임으로 바꾼 금액을 더한 값이에요.

**계산해 보면: 환산월차임 100만 원 집이라면(가정)**

| 항목 | 금액 |
| --- | --- |
| 거절 당시 환산월차임 (가정한 금액) | 100만 원 |
| 새 임차인 환산월차임 (가정한 금액) | 130만 원 |
| 3개월분 (100만 원 × 3개월) | 300만 원 |
| **차액의 2년분 ((130만 원 − 100만 원) × 24개월)** | **720만 원** |

이 가정에서는 **720만 원**이 300만 원보다 크므로 최소 이 금액이에요. 실제 손해액이 더 크면 그 금액이 기준이 돼요.

## 갱신하면 보증금과 월세는 얼마나 오르나요?

갱신해도 조건은 그대로이고, 보증금과 월세를 올리더라도 **5%를 넘지 못해요**. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 보지만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 늘리거나 줄일 수 있어요.

증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 **20분의 1**, 즉 5%를 넘지 못해요.

**계산해 보면: 보증금 3억 원 전세라면(가정)**

| 항목 | 금액 |
| --- | --- |
| 기존 보증금 (가정한 금액) | 3억 원 |
| 증액 상한 (3억 원의 20분의 1) | 1,500만 원 |
| **갱신 후 보증금 최대 (3억 원 + 1,500만 원)** | **3억 1,500만 원** |

### 증액은 얼마나 자주 할 수 있나요?

증액이 있은 후 **1년** 이내에는 증액청구를 하지 못해요. 갱신 때 올렸다면 1년이 지나야 다시 요구할 수 있어요.

시·도는 지역별 시장 여건을 고려해 5% 범위 안에서 상한을 조례로 달리 정할 권한이 있어요. 조례가 있으면 상한이 5%보다 낮을 수 있으니 사는 지역의 조례를 확인해요.

## 갱신한 뒤 중간에 나가고 싶으면 어떻게 하나요?

갱신 후에도 세입자는 2년을 꼭 채울 필요가 없어요. 임차인은 언제든지 집주인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생겨요.

계약갱신 요구로 갱신된 임대차에도 이 해지 규정이 적용돼요.

이사 날짜가 정해졌다면 그보다 **3개월** 전에 통지를 마쳐요.

## 갱신을 요구하기 전에 무엇을 확인하나요?

요구하기 전에 다섯 가지를 확인해요.

1. 계약서의 만료일과 요구 기간(만료 6개월 전부터 2개월 전까지)
2. 월세를 2기 분량 이상 연체한 적이 없는지
3. 집주인 동의 없이 방을 내준 적이 없는지
4. 이미 계약갱신요구권을 한 번 썼는지(묵시적 갱신은 해당하지 않아요)
5. 직전에 보증금이나 월세를 올린 시점이 1년 안인지

각 항목의 근거는 앞의 절에 있어요.

## 자주 하는 오해는 무엇인가요?

> **계약서에 쓴 문구가 법보다 앞서지 않아요**
>
> "갱신요구권은 쓰지 않는다"는 특약을 써도 이 법에 어긋나는 약정 중 임차인에게 불리한 것은 효력이 없어요.

**기간 안에** 요구하는 것이 핵심이에요. 만료일이 2027년 6월 말이라면 2026년 12월 말부터 2027년 4월 말까지가 요구 기간이에요. 정확한 날짜는 계약서의 만료일로 계산해요.

집주인의 거절 통지를 받았다면 사유가 법에 있는지 먼저 확인해요. 다툼이 있으면 [국가법령정보센터](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제6조의3)에서 제6조의3 전문을 읽고, 계약서의 만료일부터 달력에 표시해 두세요.

## 자주 묻는 질문

### 계약서에 갱신요구권을 쓰지 않기로 적었다면 어떻게 되나요?

임차인에게 불리한 약정은 효력이 없어요. 계약서에 그런 문구가 있어도 법에 따른 갱신 요구는 막히지 않아요.

### 갱신 직후에 집주인이 보증금을 또 올릴 수 있나요?

증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 하지 못해요. 갱신 때 올렸다면 그로부터 1년 안에는 다시 올릴 수 없어요.

### 증액 상한은 전국이 같은가요?

법의 기본 상한은 20분의 1이지만, 시·도가 조례로 이 범위 안에서 상한을 달리 정할 권한이 있어요. 지역 조례도 확인해요.

## 출처

1. [주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제6조) (Wed Oct 14 2026 09:00:00 GMT+0900 (Korean Standard Time) 기준)
2. [주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제6조의3) (Wed Oct 14 2026 09:00:00 GMT+0900 (Korean Standard Time) 기준)
3. [주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제7조) (Wed Oct 14 2026 09:00:00 GMT+0900 (Korean Standard Time) 기준)
4. [주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제6조의2) (Wed Oct 14 2026 09:00:00 GMT+0900 (Korean Standard Time) 기준)
5. [주택임대차보호법 제10조(강행규정)](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제10조) (Wed Oct 14 2026 09:00:00 GMT+0900 (Korean Standard Time) 기준)
6. [국토교통부·법무부 주택임대차보호법 해설집 Q13](https://www.gg.go.kr/uploads/CONTENTS/site/gg/주택임대차보호법 해설집(국토교통부-법무부).pdf) (2020-08 기준)

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이 글은 일반 정보이며 개인 상황에 맞는 금융·세무 자문이 아니에요. 인용할 때는 원문 링크(https://don101.com/a/c77fvw/)를 함께 적어 주세요.