# 분양 계약금, 중도금, 잔금은 어떤 순서로 낼까요? 중도금 대출과 잔금 대출까지

> 계약금은 계약 때, 중도금은 공사 중에 나눠, 잔금은 사용검사 뒤에 내요. 분양가 6억 원을 가정해 납부 순서와 중도금 대출을 정리해요.

- 원문: https://don101.com/a/8cshvn/
- 분류: 주거
- 발행일: 2026-10-19
- 업데이트: 2026-10-21
- 기준일: 2026-10-21 (수치별 기준 시점은 출처 목록에 적었어요)
- 작성: 돈101 편집팀 (돈101)

## 핵심 요약

- 계약금은 계약 때, 잔금은 사용검사 뒤에 내요.
- 2025년 10월 기준 중도금 대출엔 DSR 미적용이에요.
- 납부 날짜와 연체료율은 공고와 계약서에 있어요.

분양가를 6억 원으로 가정한 지훈 씨가 아파트 분양에 당첨됐어요. 돈은 **계약금, 중도금, 잔금** 순서로 나가고, 날짜와 비율은 입주자모집공고와 공급계약서가 정해요.

청약 절차는 [아파트 청약 방법](https://don101.com/a/6k5een/) 글에서 다뤘어요. 이 글은 계약서에 도장을 찍은 뒤부터 입주까지 돈이 나가는 순서를 따라가요.

## 분양 대금은 어떻게 나뉘나요?

분양 대금을 규칙에서는 **입주금**이라 불러요. 입주금은 청약금, 계약금, 중도금, 잔금으로 구분해요.

분양주택은 계약금을 청약금 포함 주택가격의 20%, 중도금을 60% 범위 안에서 받을 수 있고, 계약금을 10% 범위 안에서 받았다면 중도금은 70%까지예요. 이 비율은 상한이고, 실제 비율은 단지마다 공고에 적혀요.

비율과 금액은 설명을 위한 가정이에요. 분양가 6억 원을 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 나누면 계약금 6,000만 원, 중도금 3억 6,000만 원, 잔금 1억 8,000만 원이에요.

**계산해 보면: 분양가 6억 원이라고 가정하면**

| 항목 | 금액 |
| --- | --- |
| 계약금 (분양가의 10% (가정)) | 6,000만 원 |
| 중도금 (분양가의 60%, 6회로 나눔 (가정)) | 3억 6,000만 원 |
| 잔금 (분양가의 30% (가정)) | 1억 8,000만 원 |
| **합계 (분양가)** | **6억 원** |

## 계약금, 중도금, 잔금은 각각 언제 내나요?

납부 시기는 **계약 체결, 공사 진행, 사용검사**라는 세 시점에 맞춰져요. 입주자모집공고에는 계약금, 중도금, 잔금 등의 납부 시기와 납부 방법이 들어가야 해요.

1. **계약 때 계약금을 내요**

   계약금은 계약을 체결할 때 받아요. 입금할 계좌는 공고와 계약서에서 확인해요.

2. **한 달 뒤부터 중도금을 나눠 내요**

   최초 중도금은 계약일부터 1개월이 지난 뒤에 받아요. 이후 **중도금**은 공사가 진행된 정도에 따라 여러 번 나눠 내요.

3. **공사 절반 전후로 나머지를 내요**

   분양주택의 중도금은 건축공정 기준 시점의 앞뒤로 각 2회(중도금이 분양가격의 30% 이하면 1회) 이상 나눠 받아야 하고, 기준 시점 이전에는 중도금의 50%를 넘게 받을 수 없어요.

   분양주택의 기준 시점은 공공임대주택 조항의 건축공정 기준을 그대로 써요. 아파트는 전체 공사비(부지매입비 제외)의 50% 이상이 투입되고 동별 건축공정이 30% 이상인 때, 연립·다세대·단독주택은 지붕의 구조가 완성된 때예요.

   6억 원 예시에서 중도금을 6회로 나누면 기준 시점 전에는 3회분 1억 8,000만 원까지 내요. 중도금의 절반이에요.

4. **사용검사 뒤에 잔금을 내요**

   잔금은 사용검사일 이후에 받아요. 동별 사용검사나 임시 사용승인으로 입주하는 경우에는 전체 입주금의 10%를 뺀 잔금은 입주일에, 나머지 10%는 사용검사일 이후에 받을 수 있고, 구체적인 납부 시기는 입주자모집공고 내용에 따른 주택공급계약으로 정해요.

   **잔금**을 낸 날은 취득세 기한을 세는 기준이 되기도 해요.

   돈을 주고 사는 유상승계취득은 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 보고, 그 전에 등기했다면 등기일에 취득한 것으로 봐요.

5. **취득일부터 60일 안에 취득세를 내요**

   취득세 과세물건을 취득한 사람은 취득한 날부터 60일 이내에 취득세를 신고하고 납부해야 해요.

   신고납부 기한 안에 등기를 하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 신고하고 납부해야 해요.

   세율과 감면은 [주택 취득세](https://don101.com/a/p4vbzf/) 글에서 계산해 볼 수 있어요.

## 중도금 대출은 어떻게 받나요?

금융위원회는 이주비, 중도금, 잔금대출을 묶어 **집단대출**이라고 불러요. 중도금 대출에는 보증기관의 보증서를 쓰기도 해요. 한국주택금융공사의 중도금보증은 수분양자가 중도금 대출을 받을 때 은행의 요청에 따라 보증서를 제공하는 상품이에요.

중도금보증의 일반 보증 대상은 분양대금의 10% 이상을 납부한 수분양자예요. 보증 요건에 맞아도 은행의 심사에 따라 대출 가능 여부가 달라져요.

### 중도금 대출에도 DSR이 적용되나요?

중도금 대출 자체에는 **DSR**을 따지지 않아요. 2025년 10월 금융위원회 문답은 DSR이 적용되지 않는 대출로 중도금 대출 등을 들었어요.

그렇다고 **기존 중도금 대출이 계산에서 빠지는 것은 아니에요**.

중도금 대출을 받은 뒤 DSR이 적용되는 대출을 새로 받으면, 기존 중도금 대출의 원리금 상환분이 새 대출의 DSR 산정에 반영돼요. 자세한 구조는 [LTV, DTI, DSR 글](https://don101.com/a/4my6tp/)에 있어요.

### 이자는 누가 어떻게 내나요?

이자를 누가 언제 내는지는 공급계약서에서 확인해요. 이자를 나중에 낸다거나 무이자라는 안내를 봤다면, 부담하는 사람과 시기가 계약서에 글자로 있는지 봐요.

입주자가 이자를 부담하는 경우를 가정해 볼게요.

중도금 대출 3억 6,000만 원에 연 4% 금리를 가정하면 대출이 모두 실행된 뒤 이자는 연 1,440만 원, 월 120만 원이에요. 실제 금리와 실행 시기는 단지마다 달라요.

**계산해 보면: 중도금 대출 3억 6,000만 원, 연 4%라고 가정하면**

| 항목 | 금액 |
| --- | --- |
| 연 이자 (3억 6,000만 원 × 4% (가정)) | 1,440만 원 |
| **월 이자 (연 이자 ÷ 12)** | **120만 원** |

## 분양보증은 계약금과 중도금을 어디까지 지켜 주나요?

분양보증은 사업주체가 파산 등으로 무너졌을 때 낸 돈을 지키는 장치예요.

분양보증은 사업주체가 파산 등으로 분양계약을 이행할 수 없을 때 분양을 이행하거나 낸 계약금과 중도금을 환급해 주는데, 환급은 감리자가 확인한 실행공정률이 80% 미만이고 입주자의 3분의 2 이상이 원하는 경우로 한정돼요.

**분양보증**을 받은 단지는 그 내용이 입주자모집공고에 들어가요.

**보호받지 못하는 돈**도 있어요. 주택도시보증공사 안내에 따르면 다음 돈은 분양보증 보상 대상이 아니에요.

- 입주자모집공고에서 지정한 입주금납부계좌에 내지 않은 입주금
- 입주금 대출금의 이자와 납부를 미뤄 낸 지연배상금

## 입주 때 잔금은 어떻게 마련하나요?

**잔금은 사용검사를 마친 뒤** 입주 시기에 맞춰 내요. 사용검사는 다 지은 주택을 확인받는 절차예요. 사용검사를 받은 후가 아니면 주택을 사용할 수 없고, 대통령령이 정한 경우의 임시 사용승인은 예외예요.

잔금 날짜가 정해지면 대출 실행일을 그날에 맞춰야 해요. 신청부터 실행까지의 순서는 [주택담보대출 절차 글](https://don101.com/a/jhgy96/)에 있어요. 중도금 대출을 잔금대출로 바꿔 마련하는 경우를 가정해 볼게요.

2025년 10월 15일 금융위원회 문답은 수도권·규제지역 주택구입목적 주택담보대출의 주택가격별 대출한도 축소 규제에서 중도금 대출은 제외하고, 잔금대출로 전환할 때 적용한다고 안내했어요.

같은 문답은 규제지역 지정 전에 받은 중도금 대출이 증액 없이 잔금대출로 전환되면 중도금 대출을 받은 시점의 담보인정비율(LTV)을 적용할 수 있다고 안내했어요.

규제가 바뀌는 중에 분양을 받았다면 경과규정도 봐요. 2026년 10월 15일 금융위원회 보도자료는 신축 분양은 규제 시행일 전까지 입주자모집공고가 된 경우 등에 종전 규정을 적용해 분양 당시의 대출규제가 그대로 적용되도록 하고 있다고 밝혔어요.

## 옵션 비용은 어디서 확인하나요?

옵션 같은 추가 비용은 **입주자모집공고의 선택품목 항목**에서 확인해요. 입주자모집공고는 추가선택품목 비용을 품목별로 구분해 표시해야 하고, 둘 이상의 추가선택품목을 한꺼번에 선택하도록 해서는 안 돼요.

선택품목 대금이 계약금, 중도금과 같은 날 나가는지는 계약서의 납부 일정표에서 따로 봐요. 분양가와 합쳐 보면 실제 자금 계획이 달라져요.

## 납부가 늦으면 어떻게 되나요?

기한을 넘기면 **연체료**가 붙고, 그 요율은 계약서에 적혀요. 중도금과 잔금을 기한 안에 내지 않아 연체료를 정하는 경우, 연체료는 계약 때 정한 금융기관의 연체금리 범위 안에서 정한 연체료율로 산출한 금액 이내여야 해요.

사업주체가 늦는 경우도 규칙이 정해 두었어요. 사업주체가 입주예정일 안에 입주시키지 못하면 실입주개시일 전에 낸 입주금에 같은 연체료율을 적용한 금액을 지체상금으로 주거나 잔금에서 빼야 해요.

> **납부 일정은 달력에 먼저 적어요**
>
> 공고의 납부 일정표를 보고 계약금, 중도금 회차, 잔금 날짜를 달력에 옮겨 적어요. 대출을 쓴다면 대출 실행일도 같이 적어요. 선택품목 대금이 있다면 그 납부일도 넣어요.

## 자주 묻는 질문

### 사업주체가 무너지면 낸 이자까지 돌려받나요?

아니요. 주택도시보증공사 안내에서 입주금 대출금의 이자와 지연배상금은 보상 대상이 아니에요.

### 중도금 대출을 쓰면 나중 대출 심사에 영향이 있나요?

2025년 10월 금융위원회 문답 기준으로 중도금 대출의 원리금 상환분이 새 대출의 DSR 산정에 반영돼요.

### 입주가 입주예정일보다 늦어지면 낸 돈은 어떻게 되나요?

사업주체는 실입주개시일 전에 낸 입주금에 연체료율을 적용한 지체상금을 주거나 잔금에서 빼야 해요.

## 출처

1. [주택공급에 관한 규칙 제60조(입주금의 납부)](https://www.law.go.kr/법령/주택공급에관한규칙/제60조) (2026-06-15 시행 기준)
2. [주택공급에 관한 규칙 제21조(입주자모집 공고)](https://www.law.go.kr/법령/주택공급에관한규칙/제21조) (2026-10-19 기준)
3. [주택도시기금법 시행령 제21조(보증의 종류와 보증료)](https://www.law.go.kr/법령/주택도시기금법시행령/제21조) (2026-09-15 시행 기준)
4. [주택도시보증공사 분양보증 보증채무제외사항](https://www.khug.or.kr/hug/web/gb/eg/gbeg000004.jsp) (2026 기준)
5. [한국주택금융공사 중도금보증](https://www.hf.go.kr/ko/sub02/sub02_02_01.do) (2026 기준)
6. [금융위원회 주요정책문답 대출수요 관리 방안 FAQ](https://www.fsc.go.kr/po020201/85518) (2025-10-15 기준)
7. [주택공급에 관한 규칙 제61조(연체료 및 지체상금 등)](https://www.law.go.kr/법령/주택공급에관한규칙/제61조) (2026-06-15 시행 기준)
8. [주택법 제49조(사용검사 등)](https://www.law.go.kr/법령/주택법/제49조) (2026-10-19 기준)
9. [지방세법 제20조(신고 및 납부)](https://www.law.go.kr/법령/지방세법/제20조) (2026-07-01 시행 기준)
10. [금융위원회 보도자료 2026년 9월 가계대출 동향(잠정) 및 가계부채 점검회의 개최](https://www.fsc.go.kr/no010101/87939) (2026-10-15 기준)
11. [지방세법 시행령 제20조(취득의 시기 등)](https://www.law.go.kr/법령/지방세법시행령/제20조) (2026-10-01 시행 기준)

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