# 보증금을 못 돌려받으면 어떻게 할까요? 임차권등기명령부터 순서

> 계약이 끝났는데 보증금을 못 받을 때 임차권등기명령 신청, 이사 시점, 분쟁조정, 지급명령과 소송, 반환보증 청구까지 순서대로 정리해요.

- 원문: https://don101.com/a/7wp4a3/
- 분류: 주거
- 발행일: 2026-10-14
- 업데이트: 2026-10-14
- 기준일: 2026-10-14 (수치별 기준 시점은 출처 목록에 적었어요)
- 작성: 돈101 편집팀 (돈101)

## 핵심 요약

- 전출 전에 등기부 기재부터 확인해요.
- 신청 비용은 집주인에게 청구할 수 있어요.
- 분쟁조정은 60일 안에 마쳐요.

계약 종료일에 집주인이 "새 세입자가 들어오면 줄게요"라고 한다면 무엇부터 해야 할까요? 답부터 말하면 이사 가기 전에 **임차권등기명령**을 먼저 신청해요.

이 글은 신청부터 분쟁조정, 지급명령, 반환보증 청구까지 순서대로 정리해요. 계약 종료일을 앞둔 사람도, 이미 종료일이 지난 사람도 같은 순서로 보면 돼요.

## 보증금을 못 받을 때 어떤 순서로 움직이나요?

보증금을 못 받을 때는 **반환 요구**, **임차권등기명령**, 돌려받을 근거 마련, 반환보증 청구 순서로 움직여요.

1. **1단계 반환을 서면으로 요구해요**

   문자나 내용증명우편으로 반환을 요구하고, 보낸 기록과 답장을 보관해요.

2. **2단계 임차권등기명령을 신청해요**

   주택 소재지를 관할하는 법원에 신청서를 내요. 접수 방법은 관할 법원이나 대법원 전자소송 안내에서 확인해요.

3. **3단계 등기부 기재를 확인하고 이사해요**

   인터넷등기소에서 등기사항증명서를 열어 임차권등기가 올라갔는지 확인한 뒤에 전출해요.

4. **4단계 돌려받을 근거를 만들어요**

   분쟁조정, 지급명령, 보증금반환청구소송 중에서 고르고, 판결 같은 근거로 경매를 신청해요.

5. **5단계 반환보증 가입자는 이행을 청구해요**

   가입한 보증기관의 안내에 따라 청구 요건을 확인하고 청구해요.

## 임차권등기명령은 언제, 누가 신청하나요?

임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 주택 소재지 관할 지방법원, 지원 또는 시·군 법원에 신청해요.

이 명령으로 임차권이 등기부에 올라가면 **이사 뒤에도 권리가 남아요**. 등기를 마치면 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되고, 등기 이후 대항요건을 잃어도 상실되지 않아요.

**대항력**은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에게 생기는 효력이에요.

**우선변제권**은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매나 공매에서 후순위권리자와 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받는 권리예요.

## 신청 전에 무엇을 준비하나요?

신청서에 적을 내용과 그 근거 자료를 준비해요. 신청서에는 신청의 취지와 이유, 임대차 목적 주택, 임차권등기의 원인이 된 사실을 적고, 신청의 이유와 원인 사실을 소명해야 해요.

준비해 두면 좋은 자료는 이래요.

- 확정일자가 찍힌 임대차계약서
- 계약 종료와 반환 요구를 보낸 기록
- 전입신고가 된 주민등록 자료
- 내 집의 등기사항증명서

세부 서류와 서식은 접수 전에 관할 법원 안내에서 확인해요.

## 임차권등기명령 신청에는 얼마가 드나요?

송달료를 빼면 **1만 2,200원**이고, 여기에 송달료가 더해져요. 2026년 9월 기준 생활법령정보는 인지세 2,000원, 등기수입증지 1부동산당 3,000원, 등록면허세(지방교육세 포함) 7,200원을 안내해요.

**계산해 보면: 주택 1채 기준 신청 비용**

| 항목 | 금액 |
| --- | --- |
| 인지세 (수입인지) | 2,000원 |
| 등기수입증지 (1부동산당) | 3,000원 |
| 등록면허세 (지방교육세 포함) | 7,200원 |
| **소계 (송달료 제외)** | **12,200원** |

세 항목을 더하면 12,200원이에요. 송달료는 당사자 1명당 3회분이라 임대인 1명, 임차인 1명이면 6회분을 내요.

송달료 1회분 금액은 법원이 정하고 때때로 바뀌어요. 낼 때 관할 법원이나 대법원 전자소송 안내에서 확인해요.

비용은 임대인 몫이에요. 임차인은 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있어요.

영수증과 납부 내역은 모두 보관해요.

## 이사는 언제부터 가도 되나요?

이사는 **임차권등기가 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤**에 가요. 앞에서 본 것처럼 대항요건을 잃어도 권리가 남는 건 임차권등기 이후부터예요. 그래서 신청만 하고 먼저 전출하지 않아요.

반환보증에 가입했다면 보증기관이 정한 이사 시점도 따로 확인해요.

**예를 들어: 보증금 1억 5,000만 원, 10월 말 종료 가정**

민지 씨의 새 집 입주일이 계약 종료 다음 날이라면, 새 집 임대인과 입주일을 등기 뒤로 미룰 수 있는지 먼저 상의해요. 등기를 신청한 뒤 등기부 기재를 확인하고 전입신고를 옮겨요.

## 돌려받을 근거는 어떻게 만드나요?

돌려받을 근거는 분쟁조정, 지급명령, 소송 세 가지 중에서 만들어요.

### 분쟁조정은 어떻게 진행되나요?

주택임대차분쟁조정위원회는 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁을 심의하고 조정해요. 신청하면 위원회는 신청을 받은 날부터 **60일 이내**에 마쳐야 하고, 부득이하면 30일 범위에서 연장해요.

조정안을 통지받은 날부터 **14일 안**에 서면으로 수락하지 않으면 거부한 것으로 봐요. 양쪽이 모두 수락하면 조정안과 같은 합의가 성립해요. 강제집행을 승낙하는 합의가 있으면 그 내용이 조정서에 적혀요.

### 지급명령과 소송은 어떻게 다른가요?

**지급명령**은 법원이 서류로 돈을 지급하라고 명하는 절차예요. 법원은 금전 지급을 목적으로 하는 청구에 대해 채권자의 신청으로 지급명령을 하고, 공시송달 외의 방법으로 송달할 수 있는 경우에 한해요.

소송은 판결로 근거를 만드는 절차예요. 판결 같은 집행권원이 생기면 경매를 신청해요.

확정판결 등으로 경매를 신청할 때는 반대의무의 이행이나 이행의 제공이 집행개시 요건이 아니에요. 집을 넘겨주기 전에도 경매 절차를 시작할 수 있다는 뜻이에요.

다만 우선변제로 보증금을 받으려면 집을 낙찰자 같은 양수인에게 넘겨줘야 해요.

소송의 비용과 기간은 사건마다 달라요. 대한법률구조공단이나 관할 법원 안내에서 확인해요.

## 반환보증에 가입했다면 어떻게 하나요?

**전세보증금반환보증** 가입자는 보증기관에 보증이행을 청구해요. 임차권등기, 계약 종료 통지 시점, 집을 비워 주는 시점 같은 청구 요건은 보증기관과 상품마다 달라요.

가입한 기관의 약관과 안내에서 요건을 확인하고, 청구 순서는 [전세보증금 반환보증 글](https://don101.com/a/5dez76/)에서 이어서 보면 돼요.

## 자주 하는 오해는 무엇인가요?

임차권등기를 하면 계약이 끝난 것으로 오해하기 쉬워요.

- 임차권등기는 **권리를 유지하는 절차**이고, 보증금이 바로 지급되는 건 아니에요.
- 임대차기간이 끝나도 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 봐요.

계약서의 종료일과 확정일자를 확인한 뒤, 인터넷등기소에서 내 집의 등기사항증명서를 열람해 보세요.

## 자주 묻는 질문

### 집주인 주소를 몰라도 지급명령을 신청할 수 있나요?

법원은 공시송달 외의 방법으로 송달할 수 있는 경우에 한해 지급명령을 해요. 송달할 주소를 알 수 없으면 다른 절차를 알아봐야 해요.

### 등기를 마친 뒤 새 집에 전입신고를 해도 되나요?

임차권등기 이후에는 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않아요. 등기부 기재를 확인한 뒤 옮기면 돼요.

### 조정에서 합의했는데 집주인이 안 주면 어떻게 하나요?

강제집행을 승낙하는 합의가 조정서에 적혀 있다면 그 내용을 근거로 다음 절차를 법원에 문의해요.

## 출처

1. [주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제3조의3) (2026-01-02 시행 기준)
2. [생활법령정보 임차권등기명령의 신청비용](https://www.easylaw.go.kr/CSP/OnhunqueansInfoRetrieve.laf?onhunqnaAstSeq=84&onhunqueSeq=3023) (Tue Sep 15 2026 09:00:00 GMT+0900 (Korean Standard Time) 기준)
3. [주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제4조) (2026-01-02 시행 기준)
4. [주택임대차보호법 제14조(주택임대차분쟁조정위원회)](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제14조) (2026-01-02 시행 기준)
5. [주택임대차보호법 제23조(처리기간)](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제23조) (2026-01-02 시행 기준)
6. [주택임대차보호법 제26조(조정의 성립)](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제26조) (2026-01-02 시행 기준)
7. [민사소송법 제462조(적용의 요건)](https://www.law.go.kr/법령/민사소송법/제462조) (2026-10-02 시행 기준)
8. [주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제3조의2) (2026-01-02 시행 기준)
9. [주택임대차보호법 제3조(대항력 등)](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제3조) (2026-01-02 시행 기준)

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이 글은 일반 정보이며 개인 상황에 맞는 금융·세무 자문이 아니에요. 인용할 때는 원문 링크(https://don101.com/a/7wp4a3/)를 함께 적어 주세요.