# 전세보증보험(전세보증금 반환보증)은 언제까지, 어떻게 가입하나요?

> 전세보증금 반환보증은 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 해요. 가입 조건, 보증한도, 보증료, 사고 청구 순서를 정리했어요.

- 원문: https://don101.com/a/5dez76/
- 분류: 주거
- 발행일: 2026-10-14
- 업데이트: 2026-10-14
- 기준일: 2026-10-14 (수치별 기준 시점은 출처 목록에 적었어요)
- 작성: 돈101 편집팀 (돈101)

## 핵심 요약

- 마감은 잔금일·전입일 중 늦은 날부터 계약기간 절반이에요.
- 보증한도는 주택가격의 90%에서 선순위채권을 뺀 금액이에요.
- 보증금 2억 원, 2년 계약의 보증료 예시는 40만 8,000원이에요.

보증금 2억 원짜리 전세 계약을 앞둔 서연 씨는 전세보증금 반환보증을 언제까지 신청해야 하는지 궁금해요. 신규 계약은 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 **계약기간의 절반**이 지나기 전까지 신청하면 돼요.

신청 조건, 보증한도, 보증료, 사고가 났을 때의 청구 순서를 차례로 풀어 볼게요.

## 전세보증금 반환보증은 무엇을 보장하나요?

전세보증금 반환보증은 계약이 끝난 뒤 집주인이 돌려줘야 할 보증금의 반환을 주택도시보증공사(HUG)가 책임지는 보증이에요. 이 글에서 "공사"는 HUG를 가리켜요.

이 보증은 HUG, 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 세 기관이 취급해요. 이 글은 HUG 상품을 중심으로 HF 보증의 신청 시기까지 다뤄요. 다른 기관 보증의 조건과 보증료는 각 기관 안내에서 확인하세요.

수치는 모두 2026년 10월 14일 공사 안내 기준이에요. 보증료율과 한도는 바뀔 수 있으니 신청 전에 공사 누리집에서 다시 확인하세요.

## 어떤 집과 임차인이 가입할 수 있나요?

가입 요건은 집, 보증금, 계약, 임차인 네 가지로 나뉘어요.

- **집:** 단독·다가구, 다중, 연립·다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트가 대상이고 근린생활시설 등은 대상이 아니에요.
- **보증금:** 전세보증금이 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하여야 하고, 보증부 월세 계약은 전월세전환율을 적용한 보증금으로 따져요.
- **계약:** 전세계약기간이 1년 이상이고 공인중개사를 통해 체결한 계약서여야 해요.
- **임차인:** 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받아야 해요.

등기부등본도 봐요. 보증발급일 기준으로 경매신청, 압류, 가압류 같은 권리침해가 없어야 하고, 건물과 토지가 모두 임대인 소유여야 해요.

하나라도 빠지면 신청 단계에서 막혀요. 네 가지를 갖췄더라도 아래 한도 심사를 통과해야 해요. 계약서에 도장을 찍기 전에 이 조건부터 맞춰 보면 가입이 막히는 일을 줄일 수 있어요.

## 보증한도는 어떻게 계산하나요?

보증한도는 집값의 90%에서 먼저 잡힌 빚을 뺀 금액이에요. 공식은 주택가격 × 담보인정비율(90%) − 선순위채권 등이에요.

선순위채권은 내 보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권이에요. 이 금액이 클수록 보증한도가 줄어요.

**계산해 보면: 주택가격 1억 원이라고 가정하면**

| 항목 | 금액 |
| --- | --- |
| 주택가격 (가정) | 1억 원 |
| 담보인정비율 (공사 기준 90%) | × 90% |
| 선순위채권 (없다고 가정) | 0원 |
| **보증한도 (1억 원 × 90% − 0원)** | **9,000만 원** |

이 집이라면 전세보증금 **9천만 원**은 가입되고 9천5백만 원은 가입되지 않아요.

선순위채권에도 별도 상한이 있어요. 주택가액(주택가격 × 90%)의 **60% 이내**여야 해요.

**예를 들어: 선순위채권이 6,000만 원인 집(가정)**

주택가격이 같은 1억 원이어도 주택가액 9,000만 원의 60%는 5,400만 원이에요. 선순위채권이 6,000만 원이면 이 상한을 넘어서 보증금과 관계없이 가입이 막혀요. 보증금이 적어도 선순위채권이 크면 소용이 없다는 뜻이에요.

단독·다중·다가구주택은 선순위채권에 다른 세입자들의 선순위 보증금을 합쳐 주택가액의 80% 이내여야 해요.

주택가격을 어떻게 잡는지도 한도를 좌우해요. 연립·다세대는 공시가격의 140%를 먼저 적용하고, 감정평가를 받았으면 감정평가액이 우선이에요. 공시가격 1억 원 빌라라면 주택가격은 1억 4,000만 원, 선순위채권이 없을 때 보증한도는 1억 2,600만 원이에요.

## 언제까지 신청해야 하나요?

신청 기한은 잔금을 치르고 전입신고까지 마친 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전이에요.

계약기간이 2년이면 그날부터 **1년**이 지나기 전이에요. 입주하고 한 달 안에 신청해 두면 기한을 놓칠 걱정이 없어요.

보증기간은 보증서 발급일부터 전세계약 만료일 후 **1개월까지**예요.

## 주택금융공사 보증은 언제 신청하나요?

한국주택금융공사(HF)의 일반전세지킴보증은 공사 전세자금보증을 이용 중인 임차인이 대상이고, 계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청해요.

전세대출에 주택금융공사 보증을 쓰고 있다면 이 상품도 함께 확인해 보세요.

## 가입 절차는 어떻게 되나요?

모바일 신청은 **네 단계**로 진행돼요.

1. **1단계 보증신청서 작성**

   가입하려는 집의 전세 계약 정보를 입력해요.

2. **2단계 서류 제출 및 심사**

   필요한 서류를 제출하면 공사가 심사해요.

3. **3단계 보증료 결제**

   심사가 끝나면 보증료를 결제해요.

4. **4단계 보증서 발급**

   결제를 마치면 보증서가 발급돼요.

가입 가능 여부가 궁금하면 신청 전에 확인해 볼 수 있어요. 공사 누리집 전세보증금반환보증 메뉴에 보증신청 가입가능 여부 확인이 있어요.

## 보증료는 얼마나 내나요?

보증료는 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365로 계산하고, 보증료율은 보증금액 구간별, 주택유형별, 부채비율별로 달라요.

부채비율은 집값 대비 빚의 크기예요. 공식은 (선순위 채권금액 + 전세보증금) ÷ 주택가액이에요.

보증금 1억 원 초과 2억 원 이하인 아파트는 부채비율이 70% 이하일 때 보증료율이 **연 0.102%**, 부채비율이 80%를 넘으면 연 0.146%예요.

**계산해 보면: 보증금 2억 원, 주택가격 4억 원 아파트라고 가정하면**

| 항목 | 금액 |
| --- | --- |
| 부채비율 (2억 원 ÷ (4억 원 × 90%), 선순위채권 없음 가정) | 약 55.6% |
| 보증료율 (부채비율 70% 이하 구간) | 연 0.102% |
| **2년 보증료 (2억 원 × 0.102% × 730일 ÷ 365일)** | **40만 8,000원** |

이 가정에서 보증료는 **40만 8,000원**이에요.

2025년 3월 31일 신청건부터 사고 위험이 클수록 보증료율이 높아지도록 바뀌었어요.

보증료는 계약기간에 비례해서 계산되니, 같은 조건에서 계약기간이 1년이면 위 금액의 절반이에요.

## 보증사고가 나면 어떻게 청구하나요?

보증사고는 두 가지 경우에 인정돼요.

1. 전세계약 해지 또는 종료 후 **1개월까지** 정당한 사유 없이 보증금을 반환받지 못한 경우
2. 계약 기간 중 경매나 공매가 실시되어 배당 후에도 보증금을 반환받지 못한 경우

가입했다고 돈이 자동으로 들어오지는 않아요. 청구 순서는 이래요.

1. **1단계 계약 종료 증명 서류 준비**

   계약 종료를 증명하려면 만기 2개월 전까지 임대인에게 갱신거절 통지를 마쳤다는 서류를 내요.

2. **2단계 임차권등기명령 신청**

   계약 종료 후 반환받지 못한 사고는 주택임차권등기명령을 마친 후 이행청구해요. 결정문으로 청구할 수 있지만 보증금을 받기 전까지 등기가 끝나야 해요.

3. **3단계 이행청구와 보증금 수령**

   대위변제는 이행청구일 이후 **1개월 이내**에 이뤄지고, 명도를 완료해야 이행금액을 받아요.

경매·공매로 못 받은 경우는 배당표 등 미수령액을 증명하는 서류로 이행청구해요.

> **등기가 끝나기 전에는 이사하지 마세요**
>
> 임차권등기명령은 계약이 끝난 뒤에도 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사할 수 있게 한 제도이고, 임대인 동의 없이 신청할 수 있어요. 등기가 완료된 뒤에 이사나 전출을 해야 보호받아요.

계약서와 등기사항증명서를 옆에 두고 공사 누리집의 가입 가능 여부 확인 메뉴에 내 집 주소와 보증금을 넣어 보세요. 계약 전에 해 두면 가입이 막히는 집을 미리 걸러 내요.

## 자주 묻는 질문

### 월세가 끼어 있는 보증부 월세 계약도 가입할 수 있나요?

가입할 수 있어요. 월세를 전월세전환율로 바꿔 더한 전세보증금이 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하여야 해요.

### 계약기간이 1년보다 짧아도 가입되나요?

공사 보증은 전세계약기간이 1년 이상이어야 하고, 공인중개사를 통해 체결한 계약서여야 해요.

### 신청 기한은 계약 시작일부터 세나요?

아니요. 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2이 지나기 전까지예요.

## 출처

1. [주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요](https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp) (2026-10-14 기준)
2. [서울특별시 공고 제2025-1082호 전세보증금 반환보증 보증료 지원사업 신청자 모집 변경 공고](https://youth.seoul.go.kr/resource/file/conts010_1.pdf) (2025-03-31 기준)
3. [주택도시보증공사 전세보증금반환보증 보증료 변경 사전 안내](https://www.khug.or.kr/khmb/m/cc/nn/ccnn000002.jsp?idx=35430&tabIdx=1) (2025-03-31 시행 기준)
4. [모바일HUG 전세보증반환 상품안내](https://onestop.khug.or.kr/webView/webBiz/apply/goods001) (2026-10-14 기준)
5. [주택도시보증공사 전세보증금반환보증 사고란](https://www.khug.or.kr/hug/web/ge/er/geer001100.jsp) (2026-10-14 기준)
6. [주택도시보증공사 전세보증금반환보증 이행절차](https://www.khug.or.kr/hug/web/ge/er/geer001200.jsp) (2026-10-14 기준)
7. [주택도시보증공사 전세사기예방센터 보증금 돌려받고 안전하게 이사 나가기](https://www.khug.or.kr/jeonse/web/s03/s030403.jsp) (2026-10-14 기준)
8. [한국주택금융공사 일반전세지킴보증](https://www.hf.go.kr/ko/sub02/sub02_05_01.do) (2026-10-14 기준)

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이 글은 일반 정보이며 개인 상황에 맞는 금융·세무 자문이 아니에요. 인용할 때는 원문 링크(https://don101.com/a/5dez76/)를 함께 적어 주세요.