# 집을 팔면 양도소득세는 얼마일까요? 계산 순서와 1세대 1주택 비과세 요건

> 양도가액 15억 원에 5년 보유·5년 거주를 가정하면 양도소득세는 948만 원이에요. 계산 순서와 비과세 요건, 신고 기한을 따라가요.

- 원문: https://don101.com/a/4cs9tg/
- 분류: 세금
- 발행일: 2026-10-19
- 업데이트: 2026-10-19
- 기준일: 2026-10-19 (수치별 기준 시점은 출처 목록에 적었어요)
- 작성: 돈101 편집팀 (돈101)

## 핵심 요약

- 양도차익에서 공제를 빼고 세율을 곱해요.
- 단기 보유 주택은 세율이 60~70%예요.
- 예정신고는 양도일 달의 말일부터 2개월 안에 해요.

7억 원에 산 집을 7년 뒤 10억 원에 팔면 차익이 3억 원이에요. 1세대 1주택 요건을 채웠다면 세금이 0원일 수 있어요. 다만 양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 비과세에서 제외돼요.

## 양도소득세는 어떤 순서로 계산하나요?

**양도소득세**는 집을 팔아 남긴 차익에 붙는 세금이에요. 판 값에서 필요경비를 빼 양도차익을, 거기서 장기보유특별공제를 빼 양도소득금액을, 다시 기본공제를 빼 과세표준을 구한 뒤 세율을 곱해요.

그래서 계산의 핵심은 세 번 빼고 한 번 곱하는 순서예요.

> **금액과 세율은 2026년 기준이에요**
>
> 이 글의 기준 금액과 세율은 2026년 10월 현재 시행 중인 법령 기준 예시예요. 법령이 바뀌면 달라질 수 있으니 팔기 전에 최신 내용을 확인해요.

### 양도차익은 무엇으로 정해지나요?

**양도차익**은 집을 판 값(양도가액)에서 산 값과 쓴 비용을 뺀 금액이에요. 이때 빼는 필요경비는 취득가액, 자본적지출액, 양도비로 이루어져요.

## 공제는 얼마나 받나요?

**장기보유특별공제**는 오래 보유한 집의 양도차익에서 일정 비율을 빼 주는 공제예요. 보유기간이 3년 이상이어야 받고, 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱해요.

1세대 1주택은 계산이 달라요. 보유기간 공제율을 곱한 금액과 거주기간 공제율을 곱한 금액을 더해서 공제해요.

이 방식은 양도일 현재 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 때 써요.

보유와 거주가 각각 5년 이상 6년 미만이면 공제율이 각각 20%이고, 각각 10년 이상이면 각각 40%예요. 보유 10년과 거주 10년을 채우면 합쳐서 **80%를 빼요**.

양도소득 기본공제는 한 해에 한 번 받는 정액 공제예요. 소득 묶음별로 연 250만 원을 빼 주는데, 토지와 건물의 양도소득은 한 묶음이고 주식 양도소득은 다른 묶음이에요.

## 보유 기간에 따라 세율이 달라지나요?

주택은 오래 보유할수록 세율이 낮아져요. 보유 기간별 세율은 다음과 같아요.

| 보유 기간 | 주택 양도소득세율 |
| --- | --- |
| 1년 미만 | 과세표준의 70% |
| 1년 이상 2년 미만 | 과세표준의 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 |

**기본세율**은 구간마다 올라가는 누진 구조예요. 과세표준이 5,000만 원 초과 8,800만 원 이하이면 624만 원에 5,000만 원 초과분의 24%를 더해요. 구간별 구조는 [누진세율 글](https://don101.com/a/22utkv/)에서 계산해 볼 수 있어요.

다주택자 세율 같은 별도 규정은 이 글에서 다루지 않아요.

## 1세대 1주택 비과세는 어떤 요건이 필요한가요?

1세대 1주택 비과세의 기본 요건은 보유 2년이에요. 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상이어야 하고, 비거주자로 3년 이상 보유하고 살다가 거주자가 된 경우는 3년이에요.

취득 당시 **조정대상지역**이던 집은 거주도 필요해요. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 해요.

예외도 있어요. 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 같은 부득이한 사유로 팔면 보유와 거주 기간의 제한을 받지 않아요.

여기서 1세대는 같이 사는 가족 단위예요. 기준은 [세대주와 세대 분리 글](https://don101.com/a/x4zrux/)에서 확인해요.

**예를 들어: 조정대상지역 집에 7년 산 현우 씨**

취득 당시 조정대상지역이던 집을 7년 보유하고 7년 거주한 뒤 10억 원에 판다고 가정해요. 보유 2년과 거주 2년을 모두 넘고 양도가액이 12억 원 이하라서 비과세 대상이에요.

> **내 집이 해당하는지는 126에 물어봐요**
>
> 같은 집이어도 가족 구성과 거주 이력에 따라 판단이 달라져요. 국세청 상담센터 126이나 관할 세무서에 확인해요.

## 12억 원이 넘는 집은 어떻게 계산하나요?

**고가주택**은 12억 원을 넘어도 집값 전체가 아니라 넘는 비율만 과세해요. 양도차익과 장기보유특별공제를 각각 양도가액에서 12억 원을 뺀 금액을 양도가액으로 나눈 비율만큼만 계산해요.

양도가액 15억 원이면 그 비율은 3억 원을 15억 원으로 나눈 20%예요.

**계산해 보면: 양도가액 15억 원, 5년 보유·5년 거주를 가정하면**

| 항목 | 금액 |
| --- | --- |
| 양도차익 (15억 원 − 취득가액 9억 원 − 필요경비 5,000만 원(가정)) | 5억 5,000만 원 |
| 과세되는 양도차익 (양도차익 × 20% (f14의 비율)) | 1억 1,000만 원 |
| 장기보유특별공제 (1억 1,000만 원 × 40% (보유 20% + 거주 20%, f9)) | 4,400만 원 |
| 양도소득금액 (1억 1,000만 원 − 4,400만 원) | 6,600만 원 |
| 기본공제 (연 250만 원 (f5)) | 250만 원 |
| 과세표준 (6,600만 원 − 250만 원) | 6,350만 원 |
| **산출세액 (624만 원 + (6,350만 원 − 5,000만 원) × 24% (f20))** | **948만 원** |

12억 원 이하에 해당하는 비율은 계산에서 빠져요.

양도소득세와 별도로 개인지방소득세가 같은 양도소득과세표준에 지방세 세율로 붙어요. 이 예시라면 62만 4,000원에 5,000만 원 초과분의 2.4%를 더한 **94만 8,000원이 더해져요**.

## 이사하다 집이 두 채가 되면 비과세가 사라지나요?

**일시적 2주택**은 이사 때문에 새 집을 먼저 사서 잠시 두 채가 된 상태예요. 종전 주택을 취득한 지 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득하고, 정해진 기간 안에 종전 주택을 팔면 1세대 1주택으로 봐요.

기간은 지역에 따라 달라요. 새 집을 살 때 종전과 신규 주택이 모두 조정대상지역이면 신규 주택 취득일부터 2년, 그 밖에는 3년 안에 종전 주택을 팔아야 해요.

**예를 들어: 이직하며 집을 옮기는 민지 씨**

2022년에 산 조정대상지역 집에 살던 민지 씨가 2026년 3월에 같은 조정대상지역의 새 집을 샀다고 가정해요. 종전 주택 취득 후 1년이 지났으니 기한은 2028년 3월까지예요.

## 양도소득세는 언제까지 신고하나요?

양도소득세 신고는 양도일을 기준으로 시작해요. 양도일은 계약일이 아니에요. 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우 등을 빼면 양도시기는 대금을 청산한 날이에요.

**예정신고**는 팔고 나서 먼저 하는 신고예요. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 해요. 3월 20일에 잔금을 치렀다면 5월 31일까지예요.

**확정신고**는 그 해 양도소득을 모아 하는 신고예요. 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지이고, 예정신고를 했다면 대통령령으로 정한 경우를 뺀 나머지는 확정신고를 안 해도 돼요.

기한을 넘기면 **가산세**가 붙어요.

- 법정신고기한까지 신고하지 않으면 부정행위가 아닌 경우 납부할 세액의 20%
- 세액을 적게 신고하면 부정행위가 아닌 경우 적게 신고한 세액의 10%
- 납부기한까지 내지 않으면 미납 기간과 이자율에 따른 납부지연가산세

신고는 홈택스에서 해요. 순서는 이렇게 잡으면 돼요.

1. **1단계 잔금일 확인**

   계약서가 아니라 잔금을 치른 날을 기준으로 양도일을 정해요.

2. **2단계 신고 기한 계산**

   잔금일이 속한 달의 말일에서 2개월 뒤를 달력에 적어 둬요.

3. **3단계 서류 모으기**

   산 값과 쓴 비용을 보여 주는 계약서와 영수증을 챙겨요.

팔기 전에 취득일, 전입일, 잔금 예정일을 적어 두고 국세청 상담센터 126에서 비과세 요건을 확인해요. 집 살 때 내는 세금은 [취득세 글](https://don101.com/a/p4vbzf/)에 있어요.

## 자주 묻는 질문

### 집을 판 날은 계약서를 쓴 날인가요, 잔금을 치른 날인가요?

원칙은 대금을 청산한 날, 즉 잔금을 치른 날이에요. 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우 등은 시행령이 따로 정해요.

### 한 해에 집을 두 채 팔면 250만 원 공제를 두 번 받나요?

아니요. 토지와 건물의 양도소득은 한 묶음이라 한 해에 합쳐서 연 250만 원만 공제해요. 주식 양도소득은 다른 묶음이라 따로 공제해요.

### 새 집을 종전 집 산 지 1년 안에 사도 일시적 2주택으로 보나요?

원칙적으로 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득해야 해요. 이 요건을 적용하지 않는 예외는 시행령 제155조가 따로 정해요.

## 출처

1. [소득세법 제92조 양도소득과세표준과 세액의 계산](https://www.law.go.kr/법령/소득세법/제92조) (2026-07-01 시행 기준)
2. [소득세법 제98조 양도 또는 취득의 시기](https://www.law.go.kr/법령/소득세법/제98조) (2026-07-01 시행 기준)
3. [소득세법 제97조 양도소득의 필요경비 계산](https://www.law.go.kr/법령/소득세법/제97조) (2026-07-01 시행 기준)
4. [소득세법 제103조 양도소득 기본공제](https://www.law.go.kr/법령/소득세법/제103조) (2026-07-01 시행 기준)
5. [소득세법 제95조 양도소득금액과 장기보유 특별공제액](https://www.law.go.kr/법령/소득세법/제95조) (2026-07-01 시행 기준)
6. [소득세법 시행령 제159조의4 장기보유특별공제](https://www.law.go.kr/법령/소득세법시행령/제159조의4) (2026-10-01 시행 기준)
7. [소득세법 시행령 제154조 1세대1주택의 범위](https://www.law.go.kr/법령/소득세법시행령/제154조) (2026-10-01 시행 기준)
8. [소득세법 제89조 비과세 양도소득](https://www.law.go.kr/법령/소득세법/제89조) (2026-07-01 시행 기준)
9. [소득세법 시행령 제160조 고가주택에 대한 양도차익등의 계산](https://www.law.go.kr/법령/소득세법시행령/제160조) (2026-10-01 시행 기준)
10. [소득세법 시행령 제155조 1세대1주택의 특례](https://www.law.go.kr/법령/소득세법시행령/제155조) (2026-10-01 시행 기준)
11. [소득세법 제104조 양도소득세의 세율](https://www.law.go.kr/법령/소득세법/제104조) (2026-07-01 시행 기준)
12. [소득세법 제55조 세율](https://www.law.go.kr/법령/소득세법/제55조) (2026-07-01 시행 기준)
13. [소득세법 제105조 양도소득과세표준 예정신고](https://www.law.go.kr/법령/소득세법/제105조) (2026-07-01 시행 기준)
14. [소득세법 제110조 양도소득과세표준 확정신고](https://www.law.go.kr/법령/소득세법/제110조) (2026-07-01 시행 기준)
15. [국세기본법 제47조의2 무신고가산세](https://www.law.go.kr/법령/국세기본법/제47조의2) (2026-10-02 시행 기준)
16. [국세기본법 제47조의3 과소신고ㆍ초과환급신고가산세](https://www.law.go.kr/법령/국세기본법/제47조의3) (2026-10-02 시행 기준)
17. [국세기본법 제47조의4 납부지연가산세](https://www.law.go.kr/법령/국세기본법/제47조의4) (2026-10-02 시행 기준)
18. [지방세법 제103조의3 세율](https://www.law.go.kr/법령/지방세법/제103조의3) (2026-07-01 시행 기준)
19. [지방세법 제92조 세율](https://www.law.go.kr/법령/지방세법/제92조) (2026-07-01 시행 기준)

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